晨報(bào)記者 劉暢

    昨天，仲量聯(lián)行發(fā)布最新的研究報(bào)告《中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)動(dòng)態(tài)》顯示：中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)正處于結(jié)構(gòu)調(diào)整的過(guò)程中，境外投資者正積極找尋發(fā)展中的商鋪和高端住宅物業(yè)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)；而內(nèi)地約5000億元保險(xiǎn)資金還箭在弦上，預(yù)計(jì)將在未來(lái)1-2年內(nèi)成為市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。

    境外買(mǎi)家回歸中國(guó)市場(chǎng)

    在全球金融危機(jī)過(guò)后，2010年境外房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資活動(dòng)明顯活躍，在整棟樓宇買(mǎi)賣市場(chǎng)中占全年總交易量的41%。其中來(lái)自亞洲的投資者占到總量的34%(收購(gòu)的大宗房地產(chǎn)資產(chǎn)總額達(dá)到51億美元)，特別是來(lái)自中國(guó)香港地區(qū)和新加坡的投資者在中國(guó)內(nèi)地各地大舉投資，這種趨勢(shì)在2011年預(yù)計(jì)還將持續(xù)。與此相反，由于金融機(jī)構(gòu)收緊信貸，內(nèi)地投資者在獲取資金方面面臨困難，投資交易量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。“相比之下，歐美投資者則較為謹(jǐn)慎，主要集中在上海投資，目前上?？晒┙灰椎奈飿I(yè)資產(chǎn)數(shù)量很有限，未來(lái)物業(yè)價(jià)格有可能繼續(xù)上漲，帶來(lái)的則是投資收益率的下降。”仲量聯(lián)行上海投資部總監(jiān)李凌表示。

    分析顯示，商鋪以及高端住宅將成為投資市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。報(bào)告指出，中央政府鼓勵(lì)提升居民消費(fèi)的政策，加之全國(guó)范圍內(nèi)城市居民收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，強(qiáng)勁的市場(chǎng)基本面持續(xù)吸引著投資者的興趣；商鋪投資者不僅僅是在一線城市，而是在全國(guó)范圍內(nèi)尋找優(yōu)質(zhì)地段進(jìn)行投資，未來(lái)投機(jī)機(jī)會(huì)很大。

    住宅市場(chǎng)，投資者的機(jī)會(huì)將來(lái)自信貸緊縮政策。證監(jiān)會(huì)規(guī)定，到2011年末，銀行必須重新將資產(chǎn)負(fù)債表外的信貸調(diào)回到資產(chǎn)負(fù)債表記錄中，信貸流動(dòng)性控制顯現(xiàn)。而上漲的土地價(jià)格以及商品住宅銷售放緩，使開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)受到擠壓，這最終將導(dǎo)致那些債務(wù)比率過(guò)高的開(kāi)發(fā)商顯現(xiàn)壓力，同時(shí)投資者也將在此之中發(fā)掘到投資機(jī)遇。

    5000億險(xiǎn)資尚未出手

    2010年9月，中國(guó)的保險(xiǎn)公司最終獲準(zhǔn)參與房地產(chǎn)投資，投資上限為公司資產(chǎn)總額的10%。因此保險(xiǎn)資金有可能成為投資市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。截至2010年底，中國(guó)保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)總額已突破5萬(wàn)億元人民幣(約合7700億美元)，并且每年在以20%的速度穩(wěn)定增長(zhǎng)，可用于投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的保險(xiǎn)資金至少5000億元。

    “雖然政策已經(jīng)放開(kāi)，保險(xiǎn)公司仍要面對(duì)許多挑戰(zhàn)，如缺乏房地產(chǎn)投資管理人才、國(guó)內(nèi)缺乏優(yōu)質(zhì)投資資產(chǎn)、缺乏內(nèi)部管理機(jī)制等，因此目前尚未有大額房地產(chǎn)投資交易活動(dòng)出現(xiàn)。”李凌表示。他還認(rèn)為，房地產(chǎn)是保險(xiǎn)公司用以平衡長(zhǎng)期保險(xiǎn)責(zé)任的理想投資產(chǎn)品，未來(lái)1-2年內(nèi)保險(xiǎn)資金有望成為主導(dǎo)市場(chǎng)的主要力量，目前很多大型保險(xiǎn)公司都在籌備相關(guān)的房地產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)，估計(jì)僅2011年可進(jìn)入市場(chǎng)的資金規(guī)模就超過(guò)1000億元。

    除了保險(xiǎn)資金，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)以及人民幣基金有望成為另一重要的資金來(lái)源，但目前相關(guān)法律依據(jù)尚且模糊。仲量聯(lián)行研究部總監(jiān)柯志謙指出，“在當(dāng)前的金融環(huán)境下，阻礙房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)獲得批準(zhǔn)的障礙沒(méi)有絲毫的減少。人民幣基金及其投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)的法律依據(jù)尚且模糊，雖然上海、北京和天津正在進(jìn)行此類試點(diǎn)，已經(jīng)吸引了多家知名的國(guó)際基金管理機(jī)構(gòu)的積極參與，但對(duì)境外投資者來(lái)說(shuō)市場(chǎng)尚存一些不確定因素。”