到31日，南昌住房限購令滿一個(gè)月，從本月的房市運(yùn)行情況看，房?jī)r(jià)雖未明顯松動(dòng)，但出現(xiàn)了新商住房、二手住宅冷暖不均的現(xiàn)象，新商住房成交進(jìn)一步萎縮。市區(qū)仍主要是居民置業(yè)的首選，非限購區(qū)的成交并未放大。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，3月份開始新盤、尾盤推出量加大，5、6月份是一個(gè)供應(yīng)的小高峰期，屆時(shí)會(huì)出現(xiàn)更多的新盤，是觀察房?jī)r(jià)變動(dòng)的一個(gè)重要窗口期。限購令下本月南昌房市都發(fā)生了哪些變化？記者進(jìn)行系列采訪進(jìn)行揭示。

　　新商住房成交 環(huán)比降近五成

　　受房產(chǎn)限購舉措的影響，今年1月份以來南昌房市猶如坐過山車，舊、新住房限購令的實(shí)施前夕，住房成交量一度明顯放大；正式實(shí)施后，住房成交明顯下降。3月1日南昌實(shí)施的住房限購令更加嚴(yán)格，幾乎克隆了“國(guó)八條”，對(duì)房市產(chǎn)生了較深的影響，新住房多個(gè)交易日以個(gè)位數(shù)成交。到30日，本月新商住房日成交量未超過30套。不過，二手住宅在經(jīng)歷本月最初幾個(gè)交易日低迷成交后，恢復(fù)的較快。

　　南昌市房管局官方網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截止30日下午18點(diǎn)，新商住房共成交487套，日均15.2套。按此成交計(jì)算，本月新商住房成交為500余套。2月份受春節(jié)因素影響，新商住房成交979套，較1月份環(huán)比降七成；而3月份成交進(jìn)一步萎縮，會(huì)較2月份環(huán)比降近五成，足見限購令對(duì)新商住房影響日益顯現(xiàn)。

　　非限購區(qū)未“受益”市區(qū)限購令

　　南昌市區(qū)住房限購令的實(shí)施，一度被看成是南昌縣、新建縣樓盤利好信息，2月份該兩縣還出現(xiàn)多個(gè)樓盤漲價(jià)的形勢(shì)。不過從實(shí)際成交的情況看，環(huán)比呈下降的趨勢(shì)。以南昌縣為例，記者注意到，2月份春節(jié)后9日至28日，該縣正常交易日內(nèi)成交了1263套，日均63套；而3月份前28天日均成交不到40套，出現(xiàn)明顯的下滑。市區(qū)的限購令抑制了新商住房的成交，并沒有間接促動(dòng)“南新”兩縣的成交上升。

　　對(duì)此，同致地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理吳志凌認(rèn)為，市區(qū)的房地產(chǎn)運(yùn)行形勢(shì)具有風(fēng)向標(biāo)作用，其價(jià)漲量升，就會(huì)帶動(dòng)“南新”兩縣的房市，反之這兩個(gè)縣的樓市很難特立獨(dú)行。居民置業(yè)一般會(huì)首選市區(qū)，地緣性因素會(huì)影響到居民購房心理。

　　“非限購區(qū)成交未放大，說明購房人越來越理性了，對(duì)于非限購區(qū)的房?jī)r(jià)來說，大多數(shù)購房者還是覺得有點(diǎn)過高，再加上非限購區(qū)得配套設(shè)施、人氣等多種因素，居民不會(huì)因市區(qū)限購而踴躍夠‘南新’兩縣的房子。”江西省愛建房產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)翁強(qiáng)分析稱。

　　江西老樓地產(chǎn)顧問公司董事長(zhǎng)殷升表示，投資客比較關(guān)注老城區(qū)的樓盤，對(duì)非限購區(qū)的樓盤不追、不搶。主要是資金成本開始增高，對(duì)未來趨勢(shì)不明顯看好，投資客進(jìn)入理性投資期。非限購區(qū)以剛性需求為主，故未出現(xiàn)成交量放大。

　　剛性需求支撐二手房趨于平穩(wěn)

　　與新商住房成交不同的是，二手住宅成交整體趨于平穩(wěn)。到30日下午18點(diǎn)，共成交1434套，比2月份多121套，處于趨暖的狀態(tài)。不過從成交的區(qū)域看，紅谷灘新區(qū)、高新區(qū)等區(qū)域二手住宅成交清淡，主要集中在東湖、西湖、青山湖、青云譜等幾大區(qū)域。

　　對(duì)于新商住房、二手住宅的運(yùn)行如此情況，翁強(qiáng)分析，二手房的客源絕大多數(shù)都是剛性需求者，而購買新房的客源有相當(dāng)一部分是出于投資的心態(tài)。由于2010年房?jī)r(jià)的整體上行，地段好點(diǎn)新樓盤單價(jià)基本上都在9000元左右，甚至市內(nèi)幾個(gè)樓盤都開出1.3萬的均價(jià)，讓購房者對(duì)新房只有望而卻步了。然而二手房有著面積小、單價(jià)、總價(jià)都優(yōu)于新房的優(yōu)勢(shì)，所以二手房的看房率還是相當(dāng)?shù)母?，只是成交量較之前略低了一點(diǎn)。

　　二手房的絕大部分成交量由老城區(qū)貢獻(xiàn)，主要是在購物、學(xué)校、交通等方面比較便捷，購房者首選這些區(qū)域的二手房，從而使得二手房成交與新房相比，相對(duì)平穩(wěn)，沒出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。另外，記者在采訪多家房產(chǎn)中介門店的過程中注意到，二手房?jī)r(jià)雖未明顯下降，但已出現(xiàn)買方市場(chǎng)的趨勢(shì)，不再以前那樣“坐地起價(jià)”，而且還會(huì)有適當(dāng)折價(jià)出售的情況。

　　房產(chǎn)中介門店 出現(xiàn)收縮苗頭

　　盡管3月份二手房成交量基本與2月份持平，但2月還有春節(jié)因素及成交天數(shù)也少，相比之下其實(shí)有所下滑。數(shù)據(jù)顯示，2月份二手住宅成交1313套，日均46.9套；而到3月30日，本月日均成交47.8套，略多1套，扣除2月份客觀因素，并沒達(dá)到前期的正常水平。

　　記者調(diào)查中注意到，由于離老城區(qū)偏遠(yuǎn)的區(qū)域二手房成交清淡，出現(xiàn)了門店轉(zhuǎn)讓的情況。在京東大道上，某二手房中介的一個(gè)門店已關(guān)門上鎖，貼出了“轉(zhuǎn)讓”的字樣。記者3月29致電欲“租”該轉(zhuǎn)讓門店，對(duì)方說道，由于限購令后成交太清淡，公司決定轉(zhuǎn)讓門店，以減小支出成本，轉(zhuǎn)讓費(fèi)2萬元。另外，在老城區(qū)內(nèi)的解放路上，也有中介門店關(guān)門轉(zhuǎn)讓的情況。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在限購令的影響下，雖然二手房成交沒有出現(xiàn)大幅下滑，但在房產(chǎn)調(diào)控政策日益趨緊的情況下，成交很難恢復(fù)到前期的正常水平，況且新老城區(qū)的成交十分不均衡。與前幾年房產(chǎn)中介積極擴(kuò)張不同的是，今年較為謹(jǐn)慎，開始?jí)嚎s門店，以達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。若后期二手住宅成交出現(xiàn)明顯下滑，那實(shí)力弱的中介將會(huì)加快關(guān)門的速度，從而出現(xiàn)新一輪的洗牌。

　　店面租金漲幅超住房

　　限購令只針對(duì)住房買賣，而對(duì)商業(yè)房沒有調(diào)控措施，這給商業(yè)地產(chǎn)以契機(jī)。商業(yè)房不僅成交量放大，商鋪?zhàn)饨鹨渤霈F(xiàn)較大漲幅。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到30日下午18時(shí)，成交535套，而2月份為365套，本月成交明顯上升，表明部分房產(chǎn)投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。同時(shí)，也刺激了商鋪?zhàn)饨鹕蠞q。

　　翁強(qiáng)稱，今年的住房租金比去年同期上漲幅度并不是很大，一般都在50元至150元之間。例如，學(xué)校附近等地方房源不多的地段漲幅稍微偏高點(diǎn)。然而受今年物價(jià)偏高等多種因素影響，投資者追求資金保值及增值，使得不少店面的租金漲幅普遍超過了三成左右。

　　五、六月份房?jī)r(jià)變動(dòng)敏感期

　　本月，南昌市區(qū)新盤、尾盤推出量明顯加大。到30日為止，新建商品房可售量達(dá)7390套，其中本月新推的為1911套，是2月份的14倍。同致地產(chǎn)研究部分析，從預(yù)計(jì)入市樓盤分布區(qū)域看，城區(qū)高價(jià)板塊入市樓盤增多，其中不少均價(jià)在8000元/㎡及以上，這將推高整體均價(jià)。不過，在3月前樓市供應(yīng)相對(duì)偏緊的情況下，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大的調(diào)整。

　　“五、六月份是樓市的旺季之一，成為商品房供應(yīng)的小高峰，屆時(shí)會(huì)出現(xiàn)更多的新盤，供應(yīng)量加大，將會(huì)是觀察房?jī)r(jià)變動(dòng)的一個(gè)重要窗口期。如果成交量得不到放大，那房?jī)r(jià)可能就會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。”吳志凌稱，房市經(jīng)過第一個(gè)變動(dòng)敏感期，若平穩(wěn)的話，那接下來嚴(yán)峻的考驗(yàn)在九、十月，到時(shí)供應(yīng)量進(jìn)一步加大，成交情況顯得尤為關(guān)鍵。

　　殷升表示，住房限購令導(dǎo)演了一場(chǎng)樓市拉鉅?wèi)?zhàn)，開發(fā)商希望房?jī)r(jià)向上，置業(yè)者希望房?jī)r(jià)降，這一對(duì)永遠(yuǎn)存在的矛盾：一個(gè)希望一上再上，一個(gè)希望一降再降。開發(fā)商的堅(jiān)挺需要強(qiáng)大的現(xiàn)金流量作支持才能度過煎熬期，只有當(dāng)現(xiàn)金流量不夠時(shí)，房?jī)r(jià)才有下降的理由。值得注意的是，二手房的價(jià)格走勢(shì)，能更加容易對(duì)未來作出判斷。

　　對(duì)于后期的樓市，翁強(qiáng)謹(jǐn)慎樂觀地認(rèn)為，出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能性不大。從南昌各大中介的交易量來看，在目前的高壓政策下，如能先仰制房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)，那就是成功有效的政策了。

　　記者秦謙/文