張艷紅

土地市場的表現(xiàn)似乎比房地產(chǎn)市場更暗淡。整個(gè)3月份，廣州公開出讓的7幅地塊全部以底價(jià)成交，特別是過去炙手可熱的住宅用地，沒有出現(xiàn)絲毫的溢價(jià)。

今年廣州計(jì)劃出讓的住宅加商業(yè)用地總共多達(dá)97宗。

土地市場冷淡開局

搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月1日至3月31日，廣州成交住宅及商業(yè)用地7幅，合計(jì)面積27.6萬平方米。其中住宅用地4幅，面積20.8萬平方米，比上月增加了4幅，商業(yè)用地3幅，面積6.8萬平方米，比2月成交量增加了2幅。

這七宗土地全部以底價(jià)完成交易，原本計(jì)劃的拍賣流程均沒有如期舉行。廣州第一季度的土地市場就以極為冷淡的形式拉開全年序幕。

據(jù)悉，成交的四宗住宅用地，三幅土地位于南沙區(qū)，一幅位于番禺區(qū)亞運(yùn)城板塊。四宗住宅用地成交折合樓面地價(jià)都相對(duì)較低，其中最低的一幅為南沙的2011NJY-2地塊，成交樓面地價(jià)僅為686元/平方米。位于番禺亞運(yùn)城板塊的住宅用地由碧桂園底價(jià)拿下，樓面地價(jià)僅2603元/平方米。由于該地塊容積率只有1.8，碧桂園拿地當(dāng)天發(fā)出的媒體公告稱，該地塊極有可能發(fā)展成“高端”產(chǎn)品。

全年賣地壓力不小

廣州市國土房管局網(wǎng)站3月30日下午掛出的經(jīng)營性用地出讓計(jì)劃顯示，2011年，該市預(yù)計(jì)出讓的居住類地塊共35宗，涉及土地面積336.7萬平方米，預(yù)計(jì)建筑面積超過450萬平方米；計(jì)劃出讓商業(yè)用地62宗，合共土地面積219.7萬平方米，預(yù)計(jì)建筑面積超過550萬平方米。

根據(jù)廣州市財(cái)政局向廣州市人大十三屆六次會(huì)議提交的該市“2010年預(yù)算執(zhí)行報(bào)告和2011年預(yù)算草案”，2010年廣州國有土地使用權(quán)出讓金收入455.6億元人民幣；2011年國有土地出讓金收入計(jì)劃為646.5億元，比上年增收190.9億元。

尤其是，繁重的保障房建設(shè)任務(wù)，也讓國土部門在土地出讓中尋求解決之道。該局負(fù)責(zé)人透露，對(duì)于可能出現(xiàn)的高價(jià)地，廣州擬采取配建公租房、“限房價(jià)、限套型、競地價(jià)、競配建”，或綜合招標(biāo)等方式進(jìn)行出讓。

截至目前，還沒有配建土地正式推向市場，開發(fā)商的態(tài)度難以評(píng)估。但從深圳過去的經(jīng)驗(yàn)看，配建地塊經(jīng)常受到開發(fā)商冷落。2008年，深圳多宗住宅地塊便因?yàn)榕浣ń?jīng)濟(jì)適用房而流拍。

由此可以預(yù)計(jì)，去年廣州的土地市場依舊火熱一片，地王頻現(xiàn)才實(shí)現(xiàn)400多億的土地收益。但要在今年的市場環(huán)境中實(shí)現(xiàn)近200億的增幅，壓力不小。

加大供應(yīng)的同時(shí)“勾地”

為了完成目標(biāo)，廣州市國土局除了加大土地供應(yīng)的總量之外，還采取更為創(chuàng)新的土地出讓方式，即“預(yù)申請(qǐng)制”（俗稱“勾地”）。

在3月30日公布的年度出讓計(jì)劃中，土地部門詳細(xì)列出了所有地塊的基本資料，包括面積、容積率、區(qū)域等，但沒有按照基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。

該局相關(guān)人士表示，企業(yè)可以參照這份表格選擇自己的目標(biāo)，并向土地交易所或者土地交易中心提出購買意向，即價(jià)格、設(shè)計(jì)綱要等。對(duì)于部分尚未確定容積率的地塊，購買申請(qǐng)人還可以就容積率問題提出自己的構(gòu)想。“一旦我們覺得符合出讓的條件，就會(huì)把地塊掛出來公開出讓。”

“勾地”最為直接的目的便是避免了流拍。而早在2010年年中，該局就已經(jīng)開始嘗試這種出讓方式，并表示：廣州的土地不會(huì)流拍。