商業(yè)地產(chǎn)再度成為市場關(guān)注的焦點，兩大資金——外資和私募都紛紛涉足其中。而外資的力度更大，DTZ戴德梁行日前發(fā)布的全球房地產(chǎn)投資報告指出，今年全球預(yù)計會有1040億美元資金投向亞太區(qū)的房地產(chǎn)市場，較2010年年中的資金量上升45%。其中，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)將是資金重點流向。信息時報記者 羅莎琳

    今年千億美元外資

    流入亞太區(qū)房地產(chǎn)

    來自商務(wù)部的備案顯示，截至3月24日，僅3月份，外資新設(shè)或增資的房地產(chǎn)公司出現(xiàn)井噴，高達(dá)39家，其中包括和記黃埔[92.10 0.00%]（南京）分公司。最新消息表明，長江實業(yè)[126.80 0.00%]將內(nèi)地包括東方廣場等商業(yè)地產(chǎn)打包組成的首只人民幣房產(chǎn)信托基金，將在3月底獲得香港方面批準(zhǔn)。

    同時，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1～2月外資增長27%，房地產(chǎn)外資增長50%。DTZ戴德梁行日前發(fā)布的全球房地產(chǎn)投資報告指出，今年全球預(yù)計會有1040億美元的資金投向亞太區(qū)的房地產(chǎn)，較2010年年中的資金量上升45%。其中，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)是資金重點流向。

    此外，據(jù)公開資料顯示，摩根大通持有近十個商業(yè)項目，包括轉(zhuǎn)讓的上海東方廣場。其持有時間最短3年，最長也不過5年多，但收益卻非常驚人。有媒體統(tǒng)計，摩根大通在2009年前后兩年至少在中國賺走40億元。

    事實上，外資盯上商業(yè)地產(chǎn)從去年年底就已顯露苗頭。公開資料顯示，美國私募股權(quán)投資巨頭黑石集團向香港大型地產(chǎn)商鷹君[25.95 0.00%]集團提供資金支持，以合作開發(fā)鷹君2009年在大連所取得的土地，來建造豪華酒店和高檔公寓。除了黑石集團外，摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國際投資公司也均以不同形式進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)。

    仲量聯(lián)行發(fā)布的最新研究報告《發(fā)展變遷：中國房地產(chǎn)投資市場動態(tài)》顯示，去年以來，境外房地產(chǎn)機構(gòu)在中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場上的投資活動明顯活躍，在整棟樓宇買賣市場中占全年總交易量的41%。其中，來自亞洲的投資者占34%，特別是來自香港和新加坡的投資者。相比之下，歐美投資者則較為謹(jǐn)慎，主要集中在上海。

    世邦魏理仕的報告顯示，2010年，我國境內(nèi)主要城市房地產(chǎn)大宗收購交易成交總額約為920億元，較2009年大幅增長40%；其中外資（含港澳臺）440億元，較2009年大幅上漲94%。從外資機構(gòu)投資的物業(yè)類型來看，綜合、商辦類物業(yè)，尤其是出租型物業(yè)受到境外機構(gòu)投資者的青睞，綜合、商辦類成交金額占比達(dá)92%。信息時報記者 羅莎琳

    炒資潮涌狙擊樓市

    私募攪局商業(yè)地產(chǎn)

    仲量聯(lián)行中國區(qū)投資部總監(jiān)翰德偉表示，“在國內(nèi)金融緊縮政策下，開發(fā)商資金鏈面臨巨大挑戰(zhàn)。在此背景下，國際資本再次強勢進(jìn)入中國市場。”

    除了外資外，多家私募也紛紛參與攪局商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)了解，目前人民幣基金及其投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)的法律依據(jù)尚且模糊，但上海、北京和天津正在進(jìn)行此類試點，已吸引了多家知名的國際基金管理機構(gòu)積極參與。盡管對境外投資者來說，市場尚存一些不確定因素，但國際基金管理機構(gòu)仍可從尚未充分利用的國內(nèi)巨額資本中獲得大量的投資機會。

    據(jù)不完全統(tǒng)計，近兩月流入土地市場的炒房者資金可能已超過數(shù)十億元。今年2月，以個人名義購買的土地就有40多宗，金額近20億元。事實上，就在市場已表現(xiàn)出明顯頹勢的去年12月份，復(fù)地集團[3.44 -0.29%]旗下的房地產(chǎn)基金管理平臺智盈投資還是成功募得了一筆達(dá)到億元級別的景創(chuàng)基金。據(jù)悉，在一個項目中，開發(fā)商一般會拿出10%～20%左右的股權(quán)，交給基金來做。當(dāng)然資金鏈更緊張的開發(fā)商，拿出的股份會更大。

    據(jù)媒體報道稱，雖然“限購令”十分嚴(yán)厲，當(dāng)前仍有相當(dāng)大規(guī)模的資金在樓市尋找機會。“一部分是由基金管理者通過自籌或諾亞等財富管理機構(gòu)組織收購項目公司股權(quán)；一部分自己組成團隊，在二手市場組織團隊買地；還有的直接收購那些資金周轉(zhuǎn)差的中小房地產(chǎn)公司股權(quán)。”

    信息時報記者 羅莎琳 徐鳳