理財(cái)一周報(bào)記者/董琳霞

    3月22日，發(fā)改委發(fā)布最新通知要求從5月1日起，全國所有商品房(包括二手房)在銷售中都將實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”和“一房一價(jià)”，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，一次性推出全部房源，經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售。

    近日，記者走訪了多家售樓中心，發(fā)現(xiàn)目前新開樓盤的單套價(jià)格并未對購房者公開，不少開發(fā)商以“對公司和客戶信息保密”為由拒絕拿出每套房子的公開報(bào)價(jià)。

    新盤現(xiàn)場未見價(jià)格公示

    “5月1日后，公司會(huì)對公示價(jià)格方面做出行動(dòng)，但目前尚未接到公司上級通知要在售樓中心對看房者公開價(jià)格。”閔行七寶板塊中一個(gè)樓盤銷售現(xiàn)場人員對記者這樣表述，“你說說你的預(yù)算，我可以把你預(yù)算區(qū)間內(nèi)房源的售價(jià)報(bào)給你。”調(diào)控背景下，售樓人員更關(guān)心的是有效的潛在客戶，而不是走馬觀花式的看房者。在前南匯地區(qū)，一家開發(fā)商同樣表示了會(huì)嚴(yán)格按照政策辦事，但目前對已出售房源的價(jià)格還未做統(tǒng)計(jì)，因此不便透露。

    業(yè)內(nèi)人士對記者表示，開發(fā)商在取得預(yù)售許可證后，也要試探市場的價(jià)格承受能力，一般第一期的第一批房源，報(bào)價(jià)都要低于開發(fā)商心理價(jià)位的10%，如果銷售情況理想，開發(fā)商會(huì)依次提高報(bào)價(jià)，而提高報(bào)價(jià)的理由是：“這批房源的位置比上一批好，房型也比上一批要好。”隨后根據(jù)市場情況和政策環(huán)境分批調(diào)整報(bào)價(jià)，在政策環(huán)境不利于銷售時(shí)，開發(fā)商會(huì)推出一些優(yōu)惠刺激一下成交。

    “分批報(bào)價(jià)是開發(fā)商的營銷手段，如果要一次性推出所有房源，并且公示所有價(jià)格，對開發(fā)商來說太難做到了。”德佑地產(chǎn)高級研究經(jīng)理陸騎麟坦言，實(shí)際上對于一手住宅明碼標(biāo)價(jià)而言，上海市政府已經(jīng)開始實(shí)施了。如2010年10月份開始預(yù)售的項(xiàng)目，開發(fā)商申報(bào)的項(xiàng)目價(jià)格已經(jīng)一房一價(jià)了。但是對于普通購房者而言，暫時(shí)還沒有看到公開性的數(shù)據(jù)，一房一價(jià)制度的實(shí)施需要受到大眾的監(jiān)督。

    陸騎麟表示，目前我們在網(wǎng)上房地產(chǎn)公示的房源，只能看到兩個(gè)價(jià)格，一個(gè)是項(xiàng)目的最高報(bào)價(jià)，另外一個(gè)是最低報(bào)價(jià)。相比以前，目前的公示價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了一定幅度的改變。以往，網(wǎng)上房地產(chǎn)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)只有一個(gè)均價(jià)，還有價(jià)格上下浮動(dòng)范圍，而目前只有價(jià)格的下浮范圍。但是網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的報(bào)價(jià)范圍還是無法得到購房者認(rèn)可，主要由于其報(bào)價(jià)范圍實(shí)在是太寬泛。

    如2010年10月10日開盤的閔行星河灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目一共推出5棟樓，其最高報(bào)價(jià)達(dá)到了74300元/平方米，而最低報(bào)價(jià)為39000元/平方米，兩者差距達(dá)到了35300元/平方米，根本無參考價(jià)值。據(jù)悉，開發(fā)商在申報(bào)預(yù)售證的時(shí)候，需要提供房源的價(jià)格，并且是一房一價(jià)的，也和網(wǎng)上房地產(chǎn)一樣，是只允許房價(jià)下調(diào)，不允許上調(diào)的，但是并未表現(xiàn)在網(wǎng)上房地產(chǎn)上。那么開發(fā)商即使按照規(guī)定做到了一房一價(jià)，沒有宣傳并且公開公示，我們還是無法了解具體房價(jià)。

    對房價(jià)影響甚微

    5月1日起對全國所有商品房實(shí)行的“明碼標(biāo)價(jià)”政策，其中還包括所有二手房。

    對此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申認(rèn)為，該規(guī)定主要是對一手開發(fā)商造成影響，相對二手房市場影響較小。

    因開發(fā)商推盤主要為分批階段性的，開發(fā)商普遍采用價(jià)格段區(qū)間的方式對外公開銷售，故每次推盤都有可能存在價(jià)格不明的情況。而二手房市場掛牌房源則是個(gè)人業(yè)主對外出售，無論是一套還是多套，根據(jù)房源不同基本都為一房一價(jià)，且對規(guī)定中涉及需采取明碼標(biāo)價(jià)的部分在二手房交易過程中基本都已對購房者公開。

    “其實(shí)明碼標(biāo)價(jià)對控制房價(jià)沒有太大的作用。”羅寅申表示，因?yàn)槟壳耙恍╉?xiàng)目可能定價(jià)的時(shí)候超過了當(dāng)時(shí)的市場價(jià)，這樣的話也就相當(dāng)于預(yù)留了這個(gè)漲價(jià)的空間。

    據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年自1月至3月上半月獲得預(yù)售證開盤銷售的所有55個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目中，共計(jì)有27個(gè)項(xiàng)目在3月份成交均價(jià)低于之前預(yù)售證報(bào)價(jià)，占總量的49%，這些項(xiàng)目多為位于嘉定、金山、寶山、浦東的外郊環(huán)樓盤。

    雖然預(yù)售證價(jià)格可能包含開發(fā)商報(bào)高價(jià)格以便未來“降價(jià)”，但根據(jù)對比1、2月份的同類成交數(shù)據(jù)得知，高達(dá)近半的比例說明了持續(xù)調(diào)控下開發(fā)商的心理價(jià)位已經(jīng)調(diào)低，放棄該部分價(jià)格“虛高”空間，以更為實(shí)際的開盤價(jià)格來達(dá)到吸引購房者的目的。