近日，北京、上海、廣州等地出現(xiàn)了個(gè)別開(kāi)發(fā)商悄然降價(jià)、個(gè)別樓盤(pán)因降幅較大甚至引起先期業(yè)主退賠訴求的消息。雖然如此，從整體來(lái)看，經(jīng)過(guò)幾輪調(diào)控，房?jī)r(jià)仍未出現(xiàn)明顯松動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士分析，尤其是大型房企，不會(huì)急于降價(jià)銷(xiāo)售，而決定因素仍在于開(kāi)發(fā)商的資金狀況。

　　根據(jù)上市房企近期公布的2010年年報(bào)，部分房企的負(fù)債率有所提高，資金壓力加大，更有22家上市房企宣布不進(jìn)行分紅。業(yè)內(nèi)人士分析，如果交易量持續(xù)保持低位，大部分房企的資金鏈大約還能夠維持6—8個(gè)月，之后，因房企資金鏈過(guò)度繃緊部分房企將有可能選擇降價(jià)拋售來(lái)回籠資金。如果情況繼續(xù)惡化，部分企業(yè)將會(huì)因資金鏈斷裂而被兼并重組，樓市或?qū)⒂瓉?lái)“洗牌”時(shí)間。 。

　　近四成上市房企不分紅

　　目前，滬深兩市已有大約一半的上市房企公布了2010年年報(bào)。截至昨日，9家公司因未分配利潤(rùn)為負(fù)宣布不進(jìn)行利潤(rùn)分配及股本轉(zhuǎn)增，另有13家公司主動(dòng)提出不分紅。房地產(chǎn)公司零分紅陣營(yíng)目前已有22家，占到已公布年報(bào)房地產(chǎn)公司總數(shù)近四成。

　　具體來(lái)看，廣宇發(fā)展、上海新梅、綠景地產(chǎn)、魯商置業(yè)、深鴻基、南京中北、西藏城投、順發(fā)恒業(yè)、豐華股份9家未分配利潤(rùn)為負(fù);銀基發(fā)展、京投銀泰、天?；ā⒑Ｌ┌l(fā)展、世茂股份、時(shí)代萬(wàn)恒、萬(wàn)業(yè)企業(yè)、信達(dá)地產(chǎn)、天地源、寧波富達(dá)、綿世股份、界龍實(shí)業(yè)、福星股份等13家公司則以樓市調(diào)控、公司發(fā)展需求、資金需求量較大等理由主動(dòng)提出不分紅。

　　上周，地產(chǎn)龍頭“招保萬(wàn)金”———萬(wàn)科、保利、招商、金地四家地產(chǎn)商年報(bào)也悉數(shù)出爐。作為行業(yè)龍頭，它們的業(yè)績(jī)和變化幾乎是房地產(chǎn)業(yè)的晴雨表。

　　雖然“招保萬(wàn)金”四家公司2010年均有分紅：招商地產(chǎn)2010年凈利潤(rùn)20.11億元，擬每10股派1.2元;保利地產(chǎn)2010年凈賺49億，擬10轉(zhuǎn)3派2.13元;萬(wàn)科2010年凈賺72億，擬10股派1元;金地集團(tuán)2010年凈利潤(rùn)27億元，擬10股派0.6元。但從經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流來(lái)看，四家公司中只有萬(wàn)科為正，同比也仍下降75.82%;而資產(chǎn)負(fù)債率則分別高達(dá)74.69%、78.98%、64.65%和71.15%。

　　房企增發(fā)計(jì)劃頻頻折戟

　　資金鏈趨緊加大了開(kāi)發(fā)商融資的需求。但從融資情況來(lái)看，2010年地產(chǎn)上市公司的再融資成績(jī)單可謂慘不忍睹，增發(fā)計(jì)劃頻頻折戟。

　　根據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，2010年至今，A股有49家地產(chǎn)公司披露增發(fā)預(yù) 案，預(yù)計(jì) 募集 資金 共約1114.63億元，但整個(gè)2010年僅有中弘地產(chǎn)、鳳凰股份兩家地產(chǎn)公司順利通過(guò)定向增發(fā)，募得資金合計(jì)28億元。相比之下，2009年則有25家地產(chǎn)公司成功實(shí)施增發(fā)，合計(jì)募集資金約246億。

　　而兩市合計(jì)有12家房地產(chǎn)板塊公司增發(fā)方案流產(chǎn)，包括剛泰控股定向增發(fā)方案遭到股東否決，而實(shí)達(dá)集團(tuán)、招商地產(chǎn)、九龍山等11家公司停止實(shí)施增發(fā)預(yù)案。僅今年3月以來(lái)，就有大連友誼、中天城投、海印股份宣布撤回非公開(kāi)發(fā)行方案。

　　此外，樓市調(diào)控還導(dǎo)致多家房企借殼上市的夢(mèng)想破滅。2010年10月15日，證監(jiān)會(huì)宣布已暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見(jiàn)。僅僅今年3月，已有*ST博通、吉林制藥宣布向證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)撤回重大資產(chǎn)重組申請(qǐng)，并計(jì)劃審議新的重組預(yù)案。此外，還有*ST德棉、ST東源等十余家ST公司轉(zhuǎn)型地產(chǎn)股受阻。

　　中小開(kāi)發(fā)商考驗(yàn)更嚴(yán)峻

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松表示，進(jìn)入2011年受調(diào)控影響，很多主要的城市銷(xiāo)售在明顯地下降，而且在局部的城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)回落，這些影響在2010年的年報(bào)表現(xiàn)得并不充分。而如果從2011年看，經(jīng)營(yíng)型的現(xiàn)金流會(huì)減少，銷(xiāo)售回款會(huì)減慢，一些負(fù)債率高的房地產(chǎn)商可能就面臨資金的壓力。

　　更有業(yè)內(nèi)人士分析，開(kāi)發(fā)商資金現(xiàn)狀趨于緊缺幾乎已經(jīng)毋庸置疑。相較于積極開(kāi)拓新市場(chǎng)的大型開(kāi)發(fā)商，中小開(kāi)發(fā)商面臨的考驗(yàn)更是嚴(yán)峻。而如果交易量持續(xù)保持低位，大型開(kāi)發(fā)商自身的資金鏈也頂多能夠維持6—8個(gè)月。

　　目前，北京、上海、廣州、深圳等城市已經(jīng)有部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始策略性地降價(jià)試探市場(chǎng)。廣州市社會(huì)科學(xué)院研究員彭澎表示，限購(gòu)令和限貸令所引發(fā)的成交量銳減，正給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)前所未有的麻煩，加上“十二五”期間新增3600萬(wàn)套保障性住房的沖擊，供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生明顯改變。再加上貨幣政策的實(shí)質(zhì)性緊縮，開(kāi)發(fā)商貸款難、上市難、融資難，迫于資金壓力而降價(jià)銷(xiāo)售的可能性正在不斷加大。

　　樓市調(diào)控北京首提“降價(jià)目標(biāo)”

　　緊接上海、深圳之后，前晚，廣州和北京也相繼緊急公布了年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。北京的目標(biāo)帶來(lái)驚喜：新建普通住房?jī)r(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降，這使北京成為40余個(gè)城市中唯一一個(gè)提出房?jī)r(jià)下降目標(biāo)，而不是“漲幅目標(biāo)”的城市。

　　前天深夜22：40左右緊急宣布的北京市今年新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)給人帶來(lái)一絲驚喜：“新建普通住房?jī)r(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降，加大調(diào)控力度，有利于滿足剛性住房需求。”這使北京成為唯一一個(gè)不僅沒(méi)有像其他城市那樣將房?jī)r(jià)目標(biāo)和GDP、居民收入指標(biāo)掛鉤，還提出房?jī)r(jià)下降目標(biāo)而不是漲幅目標(biāo)的城市。

　　北京市政府解釋，“穩(wěn)”主要是要將價(jià)格穩(wěn)定在去年的水平，措施主要是保供應(yīng)，并且推行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式，抑制居住用地價(jià)格的非理性上漲;“降”則將通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)等各項(xiàng)調(diào)控政策措施，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，促使房?jī)r(jià)回落到合理區(qū)間。

　　在一片的“漲幅目標(biāo)”中，北京的“降價(jià)目標(biāo)”不僅讓人意外，也引來(lái)不少贊嘆。不少網(wǎng)友也紛紛給出了“北京好樣的”、“北京應(yīng)成為其他城市調(diào)控榜樣”等評(píng)價(jià)。

　　對(duì)北京勇當(dāng)“出頭鳥(niǎo)”的舉動(dòng)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京的政策往往蘊(yùn)含著中央的意思。

　　的確，近日住建部也緊急發(fā)出通知，要求各地在落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，確定年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)時(shí)，要在本地區(qū)內(nèi)聽(tīng)取社會(huì)的意見(jiàn)，使各地調(diào)控目標(biāo)的制定科學(xué)合理，并取得社會(huì)的認(rèn)同和支持。

　　住建部還強(qiáng)調(diào)，已經(jīng)公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的城市，也要以適當(dāng)?shù)姆绞铰?tīng)取社會(huì)的意見(jiàn)，并根據(jù)聽(tīng)取意見(jiàn)的情況，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)。

　　業(yè)內(nèi)分析，住建部緊急通知要求聽(tīng)取社會(huì)意見(jiàn)，有撥亂反正之意。