5月1日，旨在抑制房?jī)r(jià)的《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》將執(zhí)行，各地開(kāi)發(fā)商將實(shí)行商品房銷(xiāo)售一房一價(jià)的規(guī)定，商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)后，可自行降價(jià)，但漲價(jià)必須重新申報(bào)。

但是，上述政策卻被部分開(kāi)發(fā)商念了“歪經(jīng)”?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在北京、上海、廣州、深圳、杭州等多個(gè)城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)已經(jīng)實(shí)施“明碼標(biāo)價(jià)”的樓盤(pán)通常是先報(bào)高房?jī)r(jià)，然后再大幅打折銷(xiāo)售，政策效果在營(yíng)銷(xiāo)的“變通”下失去了威力。

盡管對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)對(duì)發(fā)改委“一房一價(jià)”新政并非什么難題，但在5月1日新政執(zhí)行前公開(kāi)樓盤(pán)售價(jià)的并不多?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)合愛(ài)房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)了北京、上海、成都等11個(gè)城市“一房一價(jià)”的公開(kāi)情況，截至4月6日，在總共638個(gè)被調(diào)查樓盤(pán)中，僅有347個(gè)明確表示會(huì)公開(kāi)或者愿意公開(kāi)每一套房源的價(jià)格。

在被調(diào)查的11個(gè)城市樓盤(pán)中，僅上海的樓盤(pán)100%會(huì)公開(kāi)房?jī)r(jià)，其次是成都，達(dá)到84.31%；北京等城市的比例只有50%出頭；蘇州的比例僅為30%。

愛(ài)房網(wǎng)主編相國(guó)良說(shuō)，發(fā)改委“一房一價(jià)”政策沖擊的是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售最核心的內(nèi)容樓盤(pán)銷(xiāo)控，在這樣的情況下，一些開(kāi)發(fā)商會(huì)采用各種辦法回避直接公開(kāi)房?jī)r(jià)。正因?yàn)槿绱?，發(fā)改委在制訂實(shí)施細(xì)則時(shí)，不僅要對(duì)不按要求公示價(jià)格的樓盤(pán)進(jìn)行處罰，還要制訂網(wǎng)站披露價(jià)格信息，同時(shí)要加大對(duì)購(gòu)房者的宣傳力度，讓他們都知道“一房一價(jià)”的政策，逼迫開(kāi)發(fā)商不得不公開(kāi)價(jià)格實(shí)情。

北京 54%新盤(pán)預(yù)售價(jià)高于成交價(jià)

自去年4月起，北京已開(kāi)始實(shí)施“一房一價(jià)”政策，但開(kāi)發(fā)商采取的“明碼高價(jià)”對(duì)策，致使該政策在操作中基本失效，如北京ONE就存在這種嫌疑。

去年10月24日，北京ONE以均價(jià)26000元/平方米開(kāi)盤(pán)，并于今年1月27日將均價(jià)上調(diào)至33000元/平方米。4月5日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤(pán)共有2、3、4、5棟住宅樓正在預(yù)售，擬售價(jià)格分別為35093元/平方米、33000元/平方米、35907元/平方米和31356元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在銷(xiāo)控表上看到，每套房的銷(xiāo)售單價(jià)皆在2.9萬(wàn)元/平方米以上。但奇怪的是，在“期房簽約統(tǒng)計(jì)”一欄中，目前該樓盤(pán)住宅已簽約134套，成交均價(jià)僅為25874元/平方米，比擬售價(jià)格至少低了近5500元/平方米。

對(duì)于北京ONE的實(shí)際成交均價(jià)與預(yù)售價(jià)間相差較大的情況，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，北京ONE存在先行高價(jià)申報(bào)，后期通過(guò)優(yōu)惠措施二次定價(jià)的嫌疑。

北京ONE的做法并非個(gè)案。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，截至4月5日，2011年北京共有24個(gè)預(yù)售住宅項(xiàng)目入市，其中21個(gè)有成交記錄。在這21個(gè)樓盤(pán)中，13個(gè)樓盤(pán)的實(shí)際成交價(jià)低于預(yù)售價(jià)，占總?cè)胧许?xiàng)目的54%。

上述業(yè)內(nèi)人士解釋說(shuō)，出現(xiàn)這種情況主要有兩個(gè)原因，首先是“京15條”后，樓市陷入僵持，樓盤(pán)打折力度加大，可能導(dǎo)致成交價(jià)低于預(yù)售價(jià)；另一種可能就是開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避一房一價(jià)政策，在申請(qǐng)預(yù)售價(jià)時(shí)，有意以高于心理價(jià)申報(bào)，然后在銷(xiāo)售過(guò)程中通過(guò)折扣、送裝修、提升得房率、送物業(yè)費(fèi)等促銷(xiāo)手段二次調(diào)價(jià)，這樣可以讓自己在后期的銷(xiāo)售過(guò)程中掌握一定的定價(jià)空間。

全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存說(shuō)，除了通過(guò)高報(bào)價(jià)來(lái)規(guī)避“一房一價(jià)”外，針對(duì)《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》中要求“商品房經(jīng)營(yíng)者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源”，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)化整為散，少量、多批預(yù)售上市來(lái)降低該政策對(duì)定價(jià)的束縛。

地產(chǎn)評(píng)論人賈臥龍認(rèn)為，“明碼標(biāo)價(jià)”并不能擊中開(kāi)發(fā)商的死穴。治末的“標(biāo)價(jià)”不如治根的“標(biāo)本”，即公布地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，并在此基礎(chǔ)上加上合理的利潤(rùn)率，一次來(lái)定價(jià)，這才是治理房?jī)r(jià)的良藥。

廣深 新盤(pán)售價(jià)“見(jiàn)機(jī)行事”

5月1日，各地開(kāi)發(fā)商將實(shí)行商品房銷(xiāo)售一套一標(biāo)價(jià)的規(guī)定。事實(shí)上，一房一價(jià)的規(guī)定并不新鮮。早在去年3月，廣東省就在“粵四條”中出臺(tái)了“一套房一標(biāo)價(jià)”的明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定。廣州、深圳等城市也早有商品房銷(xiāo)售定價(jià)備案機(jī)制。據(jù)了解，在國(guó)家發(fā)改委發(fā)文后，廣州、深圳目前并未出臺(tái)新的執(zhí)行措施，也并未對(duì)開(kāi)發(fā)商定價(jià)備案后的調(diào)價(jià)幅度和期限作出明確的規(guī)定。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從去年下半年開(kāi)始，廣州不少新推的樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天在銷(xiāo)售中心會(huì)設(shè)置一個(gè)對(duì)外的項(xiàng)目?jī)r(jià)格銷(xiāo)控表，明確標(biāo)示推出房屋的價(jià)格、面積等，但實(shí)際上，這一看似嚴(yán)密的政策似乎并沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售形成太大影響。

“上有政策，下有對(duì)策，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，一房一價(jià)公示沒(méi)有太大的影響，他們可以根據(jù)情況調(diào)整銷(xiāo)售手段?！睆V州新城市投資控股集團(tuán)經(jīng)營(yíng)總監(jiān)左家輝說(shuō)。

廣州市國(guó)土資源和房管管理局登記的成交信息顯示，近期成交量連續(xù)3天領(lǐng)跑市場(chǎng)的中海橡園國(guó)際項(xiàng)目，3月30日~4月5日期間的成交價(jià)格在2.1萬(wàn)~2.2萬(wàn)元/平方米之間，而此前該樓盤(pán)對(duì)外的市場(chǎng)吹風(fēng)價(jià)高于該項(xiàng)目附近的中海錦榕灣。記者從中海置業(yè)顧問(wèn)黃嘉銘處了解到，中海錦榕灣當(dāng)前最低折扣價(jià)的樓盤(pán)原始價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米，實(shí)際簽約均價(jià)約為2.4萬(wàn)元/平方米。項(xiàng)目附近的中介也表示，目前中海橡園國(guó)際項(xiàng)目實(shí)際售價(jià)確實(shí)比之前低。

高開(kāi)低走的樓盤(pán)不止中海一家。同樣在3月底開(kāi)盤(pán)的瑞安旗下項(xiàng)目，此前吹風(fēng)價(jià)高達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米，但該樓盤(pán)實(shí)際成交價(jià)格僅約3萬(wàn)元/平方米。

“一房一價(jià)的要求是不能漲，但開(kāi)盤(pán)價(jià)報(bào)高一些，之后再給一些折扣，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)利潤(rùn)能保持穩(wěn)定?！?span onmouseover="ShowInfo(this,"00733","100","-1",event);">合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示。

左家輝表示，既然政策有要求，那就只能在要求范圍內(nèi)調(diào)整自己的策略。他指出，除了采取打折促銷(xiāo)，還有送物管費(fèi)、送車(chē)位等優(yōu)惠，畢竟市場(chǎng)是變化的，銷(xiāo)售價(jià)格也必然會(huì)隨之變化。

滿(mǎn)堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉則表示，一房一價(jià)對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)沒(méi)有太大的意義，畢竟開(kāi)發(fā)商定價(jià)是市場(chǎng)行為，根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行漲價(jià)降價(jià)很正常。他指出，一房一價(jià)政策的出臺(tái)估計(jì)與當(dāng)前各地房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)有關(guān)，信息公開(kāi)透明化是必要的，這樣一來(lái)，政府才可以把握各個(gè)樓盤(pán)價(jià)格，控制整體市場(chǎng)的漲幅。

“新規(guī)定對(duì)市場(chǎng)影響不會(huì)太大，但在今年的宏觀調(diào)控形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商定價(jià)策略會(huì)變得更加謹(jǐn)慎。”中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智表示，“另外，政府在審批方面更加嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商調(diào)價(jià)操作空間會(huì)減少?！?/p>

佳兆業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理部人士稱(chēng)：“一房一價(jià)對(duì)二三線城市開(kāi)發(fā)商影響可能會(huì)較大，對(duì)全國(guó)性開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，定價(jià)方式不會(huì)受到太大影響，但定價(jià)會(huì)偏向保守，這樣銷(xiāo)售業(yè)績(jī)更有保障?！?br />