來源：中國(guó)證券報(bào)-中證網(wǎng)
發(fā)布時(shí)間：2011年04月07日
本報(bào)記者 萬晶
土地市場(chǎng)的冷熱變化或許可以透露出房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的蛛絲馬跡。3月份以來一些地方土地出讓多次出現(xiàn)底價(jià)成交，之前開發(fā)商拼搶地王的熱火場(chǎng)景不再。之前“吃”進(jìn)大量土地的許多房企土地儲(chǔ)備已足夠三年以上開發(fā)，紛紛減緩拿地步伐，靜待土地市場(chǎng)走勢(shì)明朗。
手中有地 心里不慌
前兩年的土地盛宴中，各大房企已經(jīng)囤積了大量土地，許多房企土地儲(chǔ)備足夠三年甚至更長(zhǎng)時(shí)間開發(fā)。在當(dāng)前市場(chǎng)低迷情況下，今年2月份以來，房企大多采取保持現(xiàn)金、減緩拿地的舉措。
截至2010年末，萬科的土地儲(chǔ)備面積超過3000萬平方米。萬科年報(bào)顯示，2010年新買的土地儲(chǔ)備權(quán)益建筑面積就達(dá)到2215萬平方米，截至2010年末權(quán)益建筑面積為3640萬平方米，按照萬科去年的開工面積1248萬平方米計(jì)算，土地儲(chǔ)備幾乎相當(dāng)于三年的開工面積。今年2月份萬科的拿地速度已經(jīng)放緩，僅新增3個(gè)項(xiàng)目。
一向積極的保利地產(chǎn)2月份以來拿地?zé)崆橐灿兴陆?，最近一次拿地公告還是發(fā)布于2月17日。去年新進(jìn)入了福州、廈門、珠海、中山、東莞、嘉興、紹興、無錫、連云港、常州、南通、營(yíng)口等12個(gè)城市，完成45個(gè)項(xiàng)目拓展，新增土地儲(chǔ)備權(quán)益建筑面積高達(dá)1441萬平方米。據(jù)測(cè)算，目前保利地產(chǎn)土地儲(chǔ)備面積也超過3000萬平方米，按照保利地產(chǎn)去年新開工面積1000萬平方米計(jì)算，現(xiàn)有土地儲(chǔ)備足夠三年開發(fā)。
招商地產(chǎn)2010年新增加了6個(gè)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備，分布在佛山、上海、廈門、成都、漳州等城市，規(guī)劃建筑面積176.74萬平方米，權(quán)益建筑面積126.18萬平方米。目前招商地產(chǎn)土地儲(chǔ)備面積超過1000萬平方米，按照該公司去年新開工面積142萬平方米計(jì)算，足夠開發(fā)7年之久。
金地集團(tuán)2010年共獲取了14個(gè)項(xiàng)目，到2010年末土地儲(chǔ)備達(dá)到1687萬平方米，能夠滿足其未來3至5年的發(fā)展需求。而今年金地集團(tuán)拿地動(dòng)作也放緩，自1月6日發(fā)布拿地公告以來，近期未見行動(dòng)。
中國(guó)證券報(bào)記者了解到，一些中型房企甚至儲(chǔ)備了更長(zhǎng)時(shí)間的開發(fā)用地，短期內(nèi)并不著急拿地。深振業(yè)管理層近期表示，截至2010年末共有土地儲(chǔ)備約300萬平方米，分布在深圳、惠州、長(zhǎng)沙、天津、西安和南寧六個(gè)地區(qū)，可確保該公司3至4年內(nèi)的開發(fā)需求，上半年拿地并不著急，將在下半年尋找拿地機(jī)會(huì)。
一線城市 供給保守
一線城市近幾年土地供給量一直較為保守，沒有出現(xiàn)大幅增加，這被認(rèn)為是房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的因素之一。以上海為例，住宅土地供應(yīng)2007年至2010年分別有1100公頃、900公頃、1065公頃、1100公頃，平均波動(dòng)幅度正負(fù)保持在100公頃左右。
北京市2011年度計(jì)劃供地總量為6500公頃。其中住宅用地2550公頃，比2010年的2500公頃增加了2%，住宅用地中安排保障性住房用地1330公頃，比去年增加6%。供地計(jì)劃中增加了中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，確保各類保障性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供應(yīng)量不低于住宅用地供應(yīng)總量的70%。
而去年北京市實(shí)際供應(yīng)總量6489公頃，2011年供地計(jì)劃與上年基本持平，即便與2009年相比，供地總量增幅也在10%以下。
廣州2011年計(jì)劃供應(yīng)3.37平方公里(即337公頃)、共35幅商品住宅用地，總供應(yīng)量與2010年初提出的計(jì)劃供應(yīng)量5平方公里(即500公頃)相比，還下降了32.6%。而且按照廣州市規(guī)定，此前屬于商品房用地的限價(jià)房用地，今年首次納入到保障房體系中。
相較于一線城市，二三線城市土地供給量有一定增長(zhǎng)，且年均增幅通常超過10%，這也使得二三線城市成了開發(fā)商倚重的戰(zhàn)略要地。以武漢為例，土地供給總量從2007年的1543公頃增加到2010年的2207公頃，年平均增幅達(dá)到10.8%。重慶2008年土地供給量達(dá)到4224.85公頃，2010年達(dá)到了6449公頃，年平均增幅為17.7%，濟(jì)南2008年土地供給達(dá)到1875公頃，2010年則達(dá)到了2455.47公頃，年平均增幅達(dá)到10.3%。
暫別地王 逐漸“退燒”
房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)尚不明朗，土地價(jià)格也依舊維持高位，但與之前的持續(xù)“高燒”、地王頻出相比，近期已經(jīng)有降溫跡象。3月下旬，上海連續(xù)推出商業(yè)地塊、住宅地塊及保障房地塊共19幅，總成交金額58.5億元。其中，商品住宅用地成交合計(jì)4幅，約6.61萬平方米，成交金額6.88億元。商業(yè)地塊、保障房地塊普遍以底價(jià)成交，住宅用地溢價(jià)率也略有回落。
3月24日，上海羅涇鎮(zhèn)某地塊出讓，僅兩家開發(fā)商參與，最終這一地塊以1.11億元拍出，溢價(jià)率52%，與去年下半年同區(qū)域土地出讓溢價(jià)率相比已有回落。廣州市3月24日舉辦的2011年首場(chǎng)土地拍賣出人意料的冷清，4幅地塊全部以底價(jià)成交。
二線城市土地市場(chǎng)也開始進(jìn)入觀望期，開發(fā)商拿地積極性減弱。年初至今濟(jì)南市掛牌成交的居住和商業(yè)用地只有8塊，總面積約18公頃，土地成交面積約為去年同期的十分之一。3月23日、24日，大連市以掛牌方式出讓7幅地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，全部以底價(jià)成交，總成交價(jià)格為63.18億元。昆明市2月份住宅市場(chǎng)用地推出26宗，僅成交6宗，3月份公開招拍掛32塊土地，全部以底價(jià)成交。合肥市也多次出現(xiàn)明星地塊遇冷，最終以底價(jià)成交的情況。
中原地產(chǎn)上海研究咨詢部龔敏表示，從近期土地市場(chǎng)表現(xiàn)來看，開發(fā)商對(duì)一線城市住宅地塊的需求依舊旺盛，一線城市還沒有出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象，優(yōu)質(zhì)宅地稀缺的城市住宅用地溢價(jià)率依然較高。
有專家指出，從全國(guó)范圍來看，商品房銷量下降，開發(fā)商對(duì)未來商品房銷售不太樂觀，加上資金回流等方面的壓力，不少開發(fā)商會(huì)采取“冬眠”的辦法，拿地意愿大幅降低，未來一段時(shí)間或?qū)⒊霈F(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。
不過這位專家指出，在通脹預(yù)期和城市化進(jìn)程加速的背景下，對(duì)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然看好，與2008年金融危機(jī)時(shí)不同的是，未來土地流拍只會(huì)是個(gè)別現(xiàn)象，不會(huì)影響土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的大方向。
