限貸、限購、限價、加息、提高準(zhǔn)備金率……政府應(yīng)對房價過高、CPI居高不下所采取的各種手段，已經(jīng)讓南昌房地產(chǎn)市場感受到壓力。一級市場均以底價成交，房企謹(jǐn)慎拿地；3月份二級市場住宅成交套數(shù)同比下滑73.05%，出現(xiàn)“量跌價穩(wěn)”；3月份南昌房地產(chǎn)市場僅有三級市場，成交出現(xiàn)平穩(wěn)增長。

　　政府的持續(xù)調(diào)控，也將使南昌房地產(chǎn)市場依舊處于低位運(yùn)行，不確定因素也將增多。

　　一級市場

　　房企拿地謹(jǐn)慎3月成交均為底價

　　3月南昌市土地成交7宗，成交面積591.668畝，環(huán)比、同比減少20.95%和62.24%。成交的7宗土地有5宗是純居住用地，另外兩宗也是融居住用途的綜合性用地，而且均有套型限制。

　　在目前背景下，房企更注重現(xiàn)金，拿地也趨于謹(jǐn)慎。3月成交的7宗土地全部以底價成交，整個一季度成交地塊整體溢價率僅有1.47%，遠(yuǎn)低于上季度和上年同期的21.3%和39.88%。

　　二級市場

　　可售房源快速增加 新建住宅成交腰斬

　　截止3月底，南昌市新建商品住宅可售房源7648套，比月初增加1657套，反映出市場新增供應(yīng)增長較快，成交依然低位運(yùn)行的態(tài)勢。

　　經(jīng)過前兩個月的低迷后，3月新增供應(yīng)得到爆發(fā)，新批預(yù)售43.59萬㎡，其中非限購產(chǎn)品13.02萬㎡，分別是上月的31.12倍和16.74倍，也高于去年月均水平。3月新建商品住宅日均成交約16套，累計511套，環(huán)比減少48.07%，同比減幅達(dá)到73.05%。

　　小批量入市探市場 去化速度放緩

　　3月新推續(xù)推樓盤20個，共計開盤23次，累計推出19.2萬㎡，平均每次推出0.83萬㎡，遠(yuǎn)低于去年1.12萬㎡的整體水平，顯示出開發(fā)商試探市場的心態(tài)。

　　3月份銷售率依然較低，整體銷售率只有49.74%，與上月基本持平，相比上年同期下降22.61個百分點(diǎn)，“日光盤”已經(jīng)成為過去式。非限購的象湖、蓮塘等板塊也未能幸免，銷售率也在50%以下，可見雖然不限購但是影響了人們的購房心理。

　　整體均價趨穩(wěn) 打折力度放大

　　3月新推續(xù)推樓盤折扣均價5476元/㎡，環(huán)比上漲了164元/㎡，上漲了3.09%。整體均價的上漲除了成交結(jié)構(gòu)的差異外，主要是非限購區(qū)域樓盤間上漲的勢頭不減，象湖板塊樓盤多層住宅售價基本上漲到5000元/㎡以上。

　　但是各樓盤的打折力度卻在放大，3月整體折扣系數(shù)為93.38%，是10年4月份樓市調(diào)控以來，打折力度最大的一個月份，打折力度加大折射出降價的可能性在增大。

　　非住宅逐漸成為市場新寵

　　在住宅受到政策嚴(yán)厲的調(diào)控下，商用物業(yè)逐步被人們看好，市場似乎也印證了這一點(diǎn)。3月份南昌市新建非住宅商品成交569套，成交均價9347元/㎡，比上月分別增長55.89%和20.17%。

　　在此背景下，南昌也掀起了城市綜合體的熱潮，銅鑼灣開工奠基、萬達(dá)廣場營銷中心開放……城市綜合體，在各大媒體進(jìn)行的地毯式宣傳，一時間成為南昌市民茶錢飯后談?wù)摰慕裹c(diǎn)。

　　三級市場

　　二手房議價空間增大 成交平穩(wěn)增長

　　3月市區(qū)二手住房成交1531套，比上月增長23.17%，成交量約是新建住宅的3倍，也是連續(xù)第二月超過新房。

　　二手住房成交量的平穩(wěn)主要是因為包括：1、二手房出現(xiàn)更大的議價空間，新房價格依然堅挺；2、市中心新房供應(yīng)不足，而且價格高昂，面積偏大，二手房相對更加適合；3、二手房具有現(xiàn)房、配套齊全等優(yōu)勢，對于要求短時間入住、子女教育等剛需有更大的吸引力；4、經(jīng)適房中簽戶、拆遷戶等具有較為明顯的區(qū)域情節(jié)，多數(shù)愿選擇留在市中心。

　　南昌樓市四月發(fā)展趨勢

　　住房用地需求減少 工業(yè)用地唱主角

　　開發(fā)商對于樓市走勢的悲觀判斷，現(xiàn)在更多的追求現(xiàn)金為王的策略，對土地的需求明顯減弱。

　　從市國土資源局獲知，下月南昌市至少將推出5宗土地，供應(yīng)面積達(dá)到371.424畝，其中工業(yè)用地超過300畝。曾在2月份終止交易的（原市南昌飼料廠用地）下月再次推出，起拍價也由上次的230萬元/畝提高到300萬元/畝，上漲了30.43%。

　　限購力度不松懈 市場持續(xù)低位運(yùn)行

　　從4月預(yù)計入市樓盤一覽表中可以看出，份預(yù)計入市樓盤將達(dá)到21個，其中將有2個純新盤入市，基本與本月持平。

　　由于目前仍然限購的非常時期，市場形勢較為嚴(yán)峻，各樓盤推盤計劃存在較多的變化，有可能選擇小批量入市為主，預(yù)計下月供應(yīng)量將在25萬㎡左右，銷售依然較為艱難。

　　尾盤增多 兩縣供應(yīng)現(xiàn)疲態(tài)

　　從各板塊的供應(yīng)情況來看，預(yù)計4月份南昌市8個板塊會有新房源供應(yīng)。其中限購區(qū)域?qū)⒂?個板塊，14個項目新推續(xù)推房，這也使得在限購區(qū)域的供應(yīng)量可能再次超過非限購區(qū)域，也不排除有樓盤在市場情況不明朗下，延后或取消開盤計劃。

　　蓮塘和象湖板塊由于較多在售項目的接近尾聲或?qū)⒔咏猜?，供?yīng)可能出現(xiàn)疲態(tài)。新建板塊中心房源日益稀少，地域邊緣項目影響力度不夠，也將出現(xiàn)供應(yīng)疲軟狀態(tài)。

　　成交結(jié)構(gòu)的差異 市場再次被漲價

　　從預(yù)計入市樓盤分布區(qū)域看，限購區(qū)域推盤數(shù)量多于非限購區(qū)域，其中限購區(qū)域內(nèi)主城區(qū)的樓盤房價在7000元/㎡數(shù)目達(dá)到9個。

　　“南、新”兩縣的供應(yīng)量可能出現(xiàn)大幅縮水。高房價房源供應(yīng)量增加和低房價房源供應(yīng)銳減，也意味著成交結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)明顯變化，整體市場整體均價將繼續(xù)保持上漲勢頭。