隨著樓市新政“京十五條”的逐步落地，樓市交易量大幅下挫。記者昨天從市有關部門獲悉，近期本市二手房最低過戶價將進行調(diào)整，二手房交易過程中用于計算稅費的價格將更接近真實交易水平，購房成本將大增。普遍存在于二手房交易過程中的“陰陽合同”的問題也將得以根治。

    本版采寫本報記者翟烜

    問題過戶價與真實房價差數(shù)倍

    措施調(diào)最低過戶價將接近實價

    按規(guī)定，二手房交易過程中需要繳納契稅、營業(yè)稅以及個人所得稅。交易過程中，需對交易房屋進行評估，評估得出的價格將作為繳稅的基準成交價，也就是最低過戶指導價。而目前北京二手房市場實行的最低過戶指導價，最近一次調(diào)整是在2005年，因此部分地區(qū)的過戶指導價仍停留在較低水平。如亦莊地區(qū)最低計稅價格為3589元/平米，而2010年成交均價為20391元/平米。兩者相差近5倍。也就是說，購買一套100平米的房產(chǎn)，真實購房總價為200余萬元，而計稅的總房價只有35萬余元。這一問題是導致“陰陽合同”頻現(xiàn)的根源。

    此前出臺的“京十五條”明確提出，要對最低過戶指導價進行調(diào)整。記者從有關部門獲悉，北京新版的最低過戶指導價已經(jīng)制定完成，近期就將公布。究竟如何調(diào)整，調(diào)整后的最低過戶價達到什么水平目前還不清楚。但可以肯定的是，調(diào)整后的最低過戶指導價將更接近現(xiàn)在的房價水平。上調(diào)指導價意味著二手房交易稅費的提升，以目前二手房交易稅費均由買房人繳納來看，過戶指導價的提高無疑抬高了買房人的成本。

    此前本市執(zhí)行的最低過戶指導價較籠統(tǒng)，按區(qū)域劃分。如二環(huán)內(nèi)的二手房按一個標準執(zhí)行，三環(huán)內(nèi)按另一個標準執(zhí)行，以此類推。實際操作過程中，可能同在二環(huán)內(nèi)，有的二手房較新，有的鄰近地鐵，有的朝向更好，最低過戶指導價卻大致相同。因此，此次調(diào)整將考慮這些差別因素，即便是同一小區(qū)的二手房，過戶指導價也有可能因為戶型、朝向的不同存在差別。

    -算賬

    調(diào)整后購房成本大增

    一套80平米單價2.5萬元的二手房，總房價200萬元，若按真實交易價格計稅，營業(yè)稅11萬元、契稅2萬元、個稅2萬元，總繳稅額15萬元；按單價6135元的最低過戶指導價計算，總房價49.08萬元，營業(yè)稅26994元，契稅4908元，個稅4908元，總繳稅額36810元，兩者相差11萬余元。

    以六里橋一套購滿5年的普通住房為例(見下表)，購買時均價7000元，出售時均價2萬元，該區(qū)域最低計稅價6135元，以此計算繳稅不足萬元，而按實際成交價計算應繳稅3.2萬元，兩者相差兩萬元。

    -影響

    將終結“陰陽合同”

    北京市房協(xié)副秘書長陳志曾表示，為了避免不正當?shù)氖袌霾僮餍袨?，政府應該根?jù)市場情況及時動態(tài)調(diào)整存量房交易最低計稅價格，使得指導價格更符合目前的房價水平。

    一旦政策落實后將會恰到好處地終結“陰陽合同”，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場交易秩序會邁出極有利的一步。

    增加房價下降預期

    “鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月說，最低過戶指導價的調(diào)整對于買賣雙方都有影響。二手房交易中，稅費最后都會轉(zhuǎn)嫁給購房者，提高最低過戶指導價意味著交易的稅收增加，購房成本明顯增加。

    對于售房者，高成本房屋出售難度增大。對一部分房價高、稅費多的房屋，購房者的購房意愿將降低。這類高價房的優(yōu)勢減弱，一部分業(yè)主或?qū)⒁虼苏{(diào)低價格。雖然當前因過戶指導價而降價急售的人群占比較小，但過戶指導價是長期措施，對于房價的影響將逐步體現(xiàn)，加之加息等調(diào)控政策的綜合作用，未來房價下降預期強烈。

    改善性業(yè)主陷兩難

    目前受影響最明顯的是一些改善性業(yè)主，他們希望在最低過戶指導價出臺之前換房，以降低購房成本，亟須先將手中房屋出售，在目前觀望情緒濃厚的環(huán)境下，賣房周期拉長，成交難度增大，改善性購房者陷入尷尬境地。

    以大興區(qū)棗園小區(qū)為例，小區(qū)內(nèi)約六成業(yè)主是改善性人群，因換房需求出售房屋。部分人擔心過戶指導價提高，比較著急出售，議價空間明顯增加，部分房屋總價大約下降了5萬元。