2011年4月7日下午，由南昌紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和江南都市報(bào)聯(lián)合舉辦的“2011中國(guó)（南昌）CBD發(fā)展高峰論壇”在前湖迎賓館會(huì)議廳圓滿落幕。南昌市政府副秘書長(zhǎng)、紅谷灘新區(qū)工委副書記、紅谷灘新區(qū)管委會(huì)主任宋鈾、南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局紅谷灘分局局長(zhǎng)金效東、紅谷灘新區(qū)招商局局長(zhǎng)威珊茹、江南都市報(bào)副總編輯熊激文、南昌紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司總經(jīng)理?xiàng)蠲髅鞯日賳T和多位專家學(xué)者、地產(chǎn)界專業(yè)人士出席了本次論壇。

“2011中國(guó)（南昌）CBD發(fā)展高峰論壇”論壇現(xiàn)場(chǎng)

　　紅谷灘新商業(yè)中心指日可待

　　宋鈾（南昌市政府副秘書長(zhǎng)、紅谷灘新區(qū)工委副書記、紅谷灘新區(qū)管委會(huì)主任）

　　舉辦南昌CBD發(fā)展高峰論壇，目的是加快南昌中央商務(wù)區(qū)建設(shè)步伐，促進(jìn)新的市級(jí)商業(yè)中心的形成，進(jìn)而帶動(dòng)全區(qū)的商業(yè)發(fā)展，形成各大片區(qū)互為補(bǔ)充、相互輝映的商業(yè)發(fā)展新格局。發(fā)展中的紅谷灘新區(qū)，除區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便捷之外，其發(fā)展具有以下獨(dú)特的潛質(zhì)和優(yōu)勢(shì)：

　　一是規(guī)劃起點(diǎn)較高。先后邀請(qǐng)美國(guó)、澳洲、新加坡等地規(guī)劃大師參與新區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。紅角洲片區(qū)“三橫五縱”水系，臥龍山、前湖綠山規(guī)劃設(shè)計(jì)獲得了“全國(guó)規(guī)劃獎(jiǎng)”。

　　二是項(xiàng)目加快聚集。目前一大批樓宇、總部、金融保險(xiǎn)、商貿(mào)物流、旅游會(huì)展、文化創(chuàng)意和軟件服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目相繼入駐，尤其中心區(qū)，項(xiàng)目聚集迅速，建設(shè)日趨成熟，CBD商圈氛圍日益濃厚。

　　三是消費(fèi)市場(chǎng)龐大。紅谷灘作為南昌的CBD，正逐步建成以新型業(yè)態(tài)為主，規(guī)模大、品位高、時(shí)尚強(qiáng)、結(jié)構(gòu)優(yōu)、環(huán)境好的現(xiàn)代化商貿(mào)中心區(qū)，其商貿(mào)核心和旗艦地位無(wú)可替代。

　　四是發(fā)展正當(dāng)其時(shí)。紅谷灘開(kāi)發(fā)建設(shè)已走過(guò)十年的輝煌發(fā)展歷程，目前已由成長(zhǎng)期步入繁榮發(fā)展期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也正在由單純房地產(chǎn)業(yè)支撐向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展加快轉(zhuǎn)變。特別是隨著“一個(gè)中心、三個(gè)次中心”（即建設(shè)中心區(qū)商業(yè)商務(wù)中心和建設(shè)鳳凰洲、紅角洲、九龍湖三個(gè)商業(yè)商務(wù)次中心）格局的加快構(gòu)建，新商業(yè)中心商圈蓬勃發(fā)展，形成市級(jí)商業(yè)中心指日可待。

　　怎樣“做強(qiáng)、做快、做旺、做賺”商業(yè)地產(chǎn)

　　楊明明（南昌紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司總經(jīng)理）

　　解決資金。做商業(yè)地產(chǎn)要有資金實(shí)力，或者有長(zhǎng)期能使用的資金平臺(tái)，解決資金而且是可長(zhǎng)期使用的低成本資金最重要。

　　找到人才。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)比其他行業(yè)更需要人才，這個(gè)行業(yè)是一個(gè)復(fù)合型的行業(yè),這里需要復(fù)合型的知識(shí)。

　　只租不售。商鋪在銷售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個(gè)方面保證不了，一是經(jīng)營(yíng)的整體性，二是經(jīng)營(yíng)的有效性。萬(wàn)達(dá)以購(gòu)物中心作為長(zhǎng)期發(fā)展方向，作為品牌企業(yè)一定要解決業(yè)主的問(wèn)題。

　　做對(duì)程序。做購(gòu)物中心，非常重要的是做對(duì)程序。一定要先找到商家后設(shè)計(jì)再建設(shè)，招商在前，建設(shè)在后。

　　商業(yè)定位。商業(yè)地產(chǎn)具體到技術(shù)層面，最重要的就是商業(yè)定位。目前趨勢(shì)，更多的向文化休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。

　　搞好設(shè)計(jì)。單靠設(shè)計(jì)師是做不好購(gòu)物中心的。因?yàn)樵O(shè)計(jì)師大多是從建筑結(jié)構(gòu)的角度提供有益的意見(jiàn)，但做購(gòu)物中心，第一位是商家的需求。

　　商業(yè)物管。購(gòu)物中心的物業(yè)管理是一個(gè)特殊形態(tài)的物業(yè)管理，需要既懂商業(yè)又懂機(jī)電還懂物管的專業(yè)人才。

　　承受壓力。一般來(lái)講，商業(yè)項(xiàng)目要有3年的培育期，最少也要兩年培育期。想從事購(gòu)物中心這個(gè)行業(yè)，一定要有足夠的心理準(zhǔn)備，一定要有承受壓力的心理準(zhǔn)備，做購(gòu)物中心絕非輕松事。

　　紅谷灘是一個(gè)璀璨明珠

　　金效東（南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局紅谷灘分局局長(zhǎng)）

　　按照一江兩岸的總體規(guī)劃，我們正在著力打造新區(qū)。眾所周知，紅谷灘是南昌市一個(gè)璀璨明珠，其中央商務(wù)區(qū)占地3.35萬(wàn)平方米，定位為依托中部地區(qū)，重點(diǎn)服務(wù)江西省內(nèi)區(qū)域性的CBD，這也是規(guī)劃部門反復(fù)講的區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代英雄城市。這兩個(gè)區(qū)域的CBD，功能上有別于老城區(qū)，著力培育商務(wù)集聚區(qū)，發(fā)展高層次商務(wù)辦公，總部區(qū)域?yàn)楹诵墓δ?，具備商業(yè)、會(huì)展、文化、行政和居民等城市功能的城市綜合區(qū)。

　　紅谷灘中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展，又將贏來(lái)新一輪的高峰。我們準(zhǔn)備圍繞幾個(gè)方面進(jìn)一步豐富中央商務(wù)區(qū)的功能，并準(zhǔn)備形成娛樂(lè)、商業(yè)、賓館等綜合體模式，也形成了紅谷灘新區(qū)新一輪的發(fā)展。

　　商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)20年發(fā)展期

　　威珊茹（紅谷灘新區(qū)招商局局長(zhǎng)）

　　隨著“國(guó)十條”的頒布，國(guó)家對(duì)住宅產(chǎn)品有一定的限制，這樣商業(yè)地產(chǎn)便成為了避風(fēng)港。其實(shí)從商業(yè)地產(chǎn)自身發(fā)展來(lái)看，已經(jīng)到了成熟期。我們從目前的數(shù)據(jù)和一些分析來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)20年的發(fā)展期。

　　每一個(gè)城市住宅地產(chǎn)都有極限，而商業(yè)地產(chǎn)是無(wú)極限的，商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)物業(yè)的信息流也是非常豐富的。住宅是消耗品，商業(yè)才是保值品。所以，商業(yè)地產(chǎn)逐漸被大家認(rèn)識(shí)，我們也正加大商業(yè)地產(chǎn)的招商。5年內(nèi)，一個(gè)個(gè)城市廣場(chǎng)將會(huì)展現(xiàn)在大家眼前，所以說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是前景無(wú)限的。城市綜合體對(duì)城市來(lái)說(shuō)，是政府希望打造成的城市名片，是城市標(biāo)志性形象。

　　紅谷灘未來(lái)的發(fā)展很光明

　　劉鎮(zhèn)（江西經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院副院長(zhǎng)）

　　雖然說(shuō)我沒(méi)有出生在南昌，但是在南昌的20多年時(shí)間里，我已經(jīng)感受到整個(gè)南昌的發(fā)展，速度是非常快的。紅谷灘也是在十年之內(nèi)從無(wú)到有。

　　對(duì)于這種變化，也許我們僅僅感受到的是房?jī)r(jià)，其實(shí)這幾年，房?jī)r(jià)從經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，漲幅最快的就是紅谷灘，原來(lái)低于南昌市的均價(jià)，現(xiàn)在已經(jīng)到南昌房?jī)r(jià)的高端。首先，房地產(chǎn)仍然面臨很好的前景，另一方面也面臨著政策上的風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避？實(shí)際上有兩個(gè)出路，一就是對(duì)于持有的地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)是一種選擇。另外一種，就是進(jìn)行觀望，因?yàn)榇蠹覍?duì)于房地產(chǎn)雖然有所介入，但從長(zhǎng)期的發(fā)展來(lái)看，實(shí)際上房地產(chǎn)仍然是強(qiáng)勁的。

　　加強(qiáng)CBD建設(shè)勢(shì)在必行

　　余悅（江西省社會(huì)科學(xué)院首席研究員、江西發(fā)展戰(zhàn)略研究所所長(zhǎng)）

　　CBD是什么？它和過(guò)去的商業(yè)中心，是不是一回事？顯然，它是既有聯(lián)系，又有區(qū)別，那就應(yīng)該個(gè)性化。

　　剛才多位領(lǐng)導(dǎo)介紹了紅谷灘的情況，它的規(guī)劃、它的招商引資等等。紅谷灘能夠有今天，它的規(guī)劃是新的，起點(diǎn)是高的。站在紅谷灘這塊土地上，加強(qiáng)CBD的建設(shè)，是勢(shì)在必行，水到渠成的。有了中心商務(wù)區(qū)，包括金融，包括商貿(mào)各個(gè)方面的，這個(gè)城市才有影響力。中央商務(wù)區(qū)將給南昌帶來(lái)什么。坦率地講，南昌市現(xiàn)在很多地方都在打造中央商務(wù)區(qū)。那么，紅谷灘中央商業(yè)區(qū)有優(yōu)勢(shì)嗎？能不能在其中突出？這是各位要思考的。紅谷灘整個(gè)新區(qū)的格局和架構(gòu)，為中央商業(yè)區(qū)的打造提供了最為優(yōu)越的條件，紅谷灘新區(qū)的起點(diǎn)高，跟上海浦東一樣，沒(méi)有任何包袱，所以它是最美麗，最適宜人居住的。像我們看到的贛江市民公園，它把一個(gè)城市的歷史、文化、亮點(diǎn)都展示出來(lái)。濕地公園、紅角洲大學(xué)城的建設(shè)，讓它擁有了其他區(qū)域所不具有的地域優(yōu)勢(shì)。

　　城市綜合體成為熱潮

　　劉湖北（南昌大學(xué)公共管理學(xué)院教授、中國(guó)城市研究院研究員）

　　城市綜合體，實(shí)際上是將城市中的各項(xiàng)功能，進(jìn)行一個(gè)組合。而且，各項(xiàng)功能之間，互相依存，從而形成一個(gè)高效的城市綜合體。的確，隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加速，社會(huì)需求日益增加，城市土地資源顯得越來(lái)越匱乏。而城市綜合體的出現(xiàn)，正是在某種程度上，彌補(bǔ)了城市土地的不斷減少這樣一個(gè)狀況。也就是說(shuō)，他充分利用了城市有限的資源空間，創(chuàng)造最大的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。所以，這兩年在我們國(guó)家，城市綜合體不僅是一個(gè)趨勢(shì)，而且成為了熱潮。

　　杭州提出要開(kāi)發(fā)100個(gè)城市綜合體。南昌紅谷灘前兩年也有不少地產(chǎn)商提出來(lái)，打造南昌CBD城市綜合體。紅谷灘作為CBD中心，從硬件設(shè)施及規(guī)劃來(lái)講，已經(jīng)日趨完善。但是，很多市民感覺(jué)到了這幾年到紅谷灘生活還是不方便。除了交通以外，更多的可能是生活各種需求得不到滿足所造成的。這有個(gè)綜合原因，就是我們的區(qū)位，人口在不斷地增多。有個(gè)領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，紅谷灘新區(qū)人口將達(dá)到23萬(wàn)，但是紅谷灘商業(yè)資源和商業(yè)設(shè)施，顯得非常匱乏。所以，像剛才幾位領(lǐng)導(dǎo)所說(shuō)，紅谷灘新區(qū)已由住宅時(shí)代走向商業(yè)時(shí)代，這實(shí)際上是一個(gè)發(fā)展的必然，是與人們?nèi)找嫣岣叩南M(fèi)要求緊密相關(guān)的。

　　文/記者羅蕾 圖/記者陳飛