“金九銀十”成色較足印證樓市政策效果 業(yè)內(nèi)期盼更多務(wù)實措施恢復(fù)“元氣”
來源：證券日報 作者：杜雨萌 發(fā)布時間：2023年11月02日
? ? ? 這一次，北京也拓寬了“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的適用邊界。10月31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化住房公積金個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》明確，2023年11月1日起，公積金貸款在住房套數(shù)認(rèn)定上不再考慮商業(yè)貸款情況。也就是說，即便此前有過商業(yè)貸款記錄，但只要在北京市無房且在全國范圍內(nèi)無公積金貸款記錄，即可執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。
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????過去兩個月，與穩(wěn)樓市有關(guān)的重磅政策漸次落地，同時相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，部分購房者在利好政策的推動下加速入市，房地產(chǎn)銷售端開始出現(xiàn)回暖勢頭?！敖鹁陪y十”期間樓市成色相對較足，但部分重點城市政策效果持續(xù)性仍顯不足，這也讓業(yè)內(nèi)期待后續(xù)會有更多的務(wù)實舉措落地。
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????“金九銀十”成色相對較足
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????自7月份中共中央政治局會議定調(diào)“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”后，一系列提振房地產(chǎn)市場的政策相繼落地，涉及降低首付比例、降低存量首套房貸利率、放松限購政策、“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等等。而市場也對政策“組合拳”給出了最真實的反饋，直觀表現(xiàn)為“金九銀十”期間購房者置業(yè)和置換意愿的明顯上升。
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????從國家統(tǒng)計局公布的前9個月全國商品房銷售數(shù)據(jù)來看，盡管商品房銷售面積和商品房銷售額同比依然下降，但下降速率正在放緩。同時，克而瑞地產(chǎn)研究中心對9月份單月數(shù)據(jù)進行了計算，9月份數(shù)據(jù)表現(xiàn)為：商品房銷售面積和商品房銷售金額實現(xiàn)環(huán)比47%和42%的漲幅，單月絕對量僅次于今年3月份和6月份，與前8個月月均成交相比，9月份銷售面積、金額高于均值17%和12%。另外，雖然9月份商品房銷售面積和商品房銷售金額同比仍下降了10.1%和12.9%，但其分別較上月收窄2個百分點和3.4個百分點，同比雙雙連續(xù)4個月收窄。
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????“今年樓市‘金九’成色較足。”東方金誠高級分析師馮琳向《證券日報》記者表示，在首付比下調(diào)、二套房貸利率下限降低，以及“認(rèn)房不用認(rèn)貸”和放松限購等措施全面發(fā)力下，以剛需和改善性需求為主的購房需求正在回升，政策效果在銷售端已有一定體現(xiàn)。而從10月份來說，在季節(jié)性波動的影響下，預(yù)計全國商品房銷售面積會較9月份有一定幅度下滑，但仍將明顯高于7月份和8月份，即樓市“銀十”成色也會較高。
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????據(jù)中指研究院監(jiān)測統(tǒng)計，2023年10月份，重點100城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長約5%，在低基數(shù)下，同比降幅收窄至約12%，部分重點城市政策效果持續(xù)性顯不足，市場活躍度較9月份出現(xiàn)回落。
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????對此，中指研究院分析師孟新向記者表示，10月份以來，多數(shù)城市成交量的不及預(yù)期及市場情緒走低，一方面在于房價仍持續(xù)下跌，且二手房掛牌量大增，由此進一步加大了購房者觀望情緒，使其對后市信心偏弱；另一方面，房企風(fēng)險尚未完全出清，購房者對期房交付的擔(dān)心依然較重，進而影響了一部分購房需求的釋放；此外，當(dāng)前核心城市尤其是一線城市的樓市政策仍存在放松預(yù)期，這也讓部分購房者選擇繼續(xù)觀望未來政策變化。
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????“在多項利好政策帶動下，樓市‘金九銀十’期間重點城市的市場情緒確實有所提升，但目前看，樓市整體銷售規(guī)模仍處低位，市場修復(fù)較為緩慢。”孟新增表示。
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????政策優(yōu)化仍有空間
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????必須承認(rèn)的是，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場正在發(fā)生一些積極變化，但“市場需要更長恢復(fù)時間”已成為業(yè)內(nèi)普遍共識。因此，對其走勢更要保持合理預(yù)期。
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????孟新增以超預(yù)期落地的“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策舉例稱，該政策帶動了部分核心城市購房者換房需求的釋放，但考慮到置換房產(chǎn)需要一個過程，所以這部分需求實際傳導(dǎo)至銷售端仍需一段時間。綜合來看，當(dāng)前樓市優(yōu)化政策落地雖然對部分核心城市產(chǎn)生了一定效果，但政策效果持續(xù)性尚不穩(wěn)定。預(yù)計未來兩個月，多地樓市去化依然承壓。不過，若后續(xù)政策能進一步跟進落實，同時房企在年底加大供應(yīng)力度，預(yù)計核心城市房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。
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????在馮琳看來，為鞏固當(dāng)前樓市開始出現(xiàn)的企穩(wěn)回暖勢頭，預(yù)計接下來政策面還將在需求端持續(xù)用力，其有三方面重點：一是在“因城施策”原則下，有序放松一線及重點二線城市限購，重點滿足剛性和改善性需求。二是繼續(xù)引導(dǎo)房貸利率下調(diào)，這是扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期、提振市場信心的關(guān)鍵一招；三是通過全面推行“帶押過戶”等方式，進一步激活二手房市場，同時部分地區(qū)可以考慮對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實施更大幅的稅費減免。而在供給端，當(dāng)前的關(guān)鍵則是要切實加大金融對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度，有效緩解重點房企信用風(fēng)險，這對改善市場預(yù)期具有重要意義。
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????“參照廣州近郊取消限購，未來不排除北京、上海、深圳按照‘因區(qū)施策’原則，優(yōu)化其限購政策。除此之外，北京、上海優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例等亦是重要方向?！泵闲略霰硎?。
