本報(bào)訊 從去年下半年開(kāi)始的四次加息，讓廣大“房奴”陡增了很大壓力。加息后是不是一定要選擇提前還款呢？理財(cái)專家建議，在當(dāng)前政策環(huán)境下，客戶提前還貸需要綜合考慮各種因素，并結(jié)合自身具體情況決定。想節(jié)省貸款利息不一定要一次性支付大筆資金，也可以巧用各種房貸理財(cái)產(chǎn)品省錢(qián)。

目前大部分銀行都是按年調(diào)整利率，以每年1月1日的央行基準(zhǔn)利率來(lái)決定房貸老客戶當(dāng)年的還貸利率。而存量客戶享受的利率優(yōu)惠，一般都不會(huì)變更，只是會(huì)在央行新的基準(zhǔn)利率基準(zhǔn)上打折。以七折利率為例，老“房奴”2010年適用的利率水平為4.158%，今年則調(diào)整為4.48%，上調(diào)0.322個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)，央行已經(jīng)兩次加息，專家普遍預(yù)測(cè)今年年內(nèi)可能還有兩三次加息，那么今年所有加息累計(jì)的效果需要等到明年1月1日才會(huì)體現(xiàn)。

工行某個(gè)貸中心貸款經(jīng)理陳先生表示，借款人應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況來(lái)決定是否提前還款。那些處于還款初期的借款人，如果沒(méi)有合適的投資渠道，最好提前還貸。即使不能一次性提前還完所有余款，也可以選擇提前還部分，并在保持月供不變的情形下，縮短剩余還款時(shí)間。不過(guò)，手中資金并不充裕的借款人，在本身負(fù)債率并不高的情況下最好不要提前還款。特別是那些正享受七折優(yōu)惠的客戶，還款后再想貸款買(mǎi)房根本得不到這樣的優(yōu)惠?，F(xiàn)在大部分銀行都取消了首套房貸客戶的利率優(yōu)惠，有的還上浮。這樣的貸款者可以用其他投資理財(cái)方式的收益來(lái)彌補(bǔ)貸款利息的損失。

而對(duì)那些貸款年限所剩不多、采用等額本息法還貸的客戶，提前還貸意義也不大。因?yàn)榇祟愡€款方式到最后幾年，所剩利息較少，每月所還金額主要是本金。在目前放貸趨緊的情況下，提前還貸不見(jiàn)得劃算。

如果有些客戶手中有閑錢(qián)，但又時(shí)常需要資金周轉(zhuǎn)，最理想的方式就是使用銀行推出的房貸理財(cái)產(chǎn)品?？蛻艨稍谵k理個(gè)人貸款的同時(shí)，提出相關(guān)業(yè)務(wù)申請(qǐng)，此后存入賬戶的資金，就可按照一定比例折算為住房貸款本金提前償還。節(jié)省的房貸利息，按照理財(cái)收益的方式定期結(jié)算給貸款人。沒(méi)有抵扣的部分也能獲得活期利息。一旦客戶需要用錢(qián)，也可以隨時(shí)提取。目前深發(fā)展、建行、工行、中行等銀行都推出此類產(chǎn)品，但叫法各有不同，如“存抵貸”、“存貸通”、“房貸理財(cái)賬戶”等。

以工行的“存貸通”為例。假設(shè)客戶的貸款余額為80萬(wàn)元，貸款期限還有10年，存入30萬(wàn)元活期存款。工行規(guī)定抵扣起點(diǎn)為5萬(wàn)元，抵扣比率80%。目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為6.8%，活期存款利率為0.5%。該客戶貸款可獲得的抵扣額為：（30-5）×80%=20萬(wàn)元，抵扣后，客戶可以得到的年增值收益為20×（6.8%-0.5%）=12600元，同時(shí)還能獲得1501.2元的活期利息，獲得的總收益為14101.2元，年化收益率為4.7%，平均每天的收益39.17元。如果客戶中途要取出部分資金，則要扣除相應(yīng)天數(shù)的收益。

值得一提的是，選擇這類理財(cái)產(chǎn)品時(shí)要注意，多數(shù)銀行對(duì)客戶存在房貸理財(cái)產(chǎn)品賬戶里的錢(qián)是按存款分檔和一定比例折扣后再計(jì)算利息的，由于各銀行在存款分檔和可抵減部分折算比例不同，使得收益率也有較大區(qū)別?；旧鲜谴娴迷蕉?，抵扣率越大，收益率也越高。比如某銀行的產(chǎn)品，若存進(jìn)5萬(wàn)元，抵扣率只有10%，如果存進(jìn)100萬(wàn)元，抵扣率就有59.5%。而工行將抵扣率固定為80%，不對(duì)存款分檔，所以收益率最高。