本報訊 從去年下半年開始的四次加息，讓廣大“房奴”陡增了很大壓力。加息后是不是一定要選擇提前還款呢？理財專家建議，在當前政策環(huán)境下，客戶提前還貸需要綜合考慮各種因素，并結(jié)合自身具體情況決定。想節(jié)省貸款利息不一定要一次性支付大筆資金，也可以巧用各種房貸理財產(chǎn)品省錢。

目前大部分銀行都是按年調(diào)整利率，以每年1月1日的央行基準利率來決定房貸老客戶當年的還貸利率。而存量客戶享受的利率優(yōu)惠，一般都不會變更，只是會在央行新的基準利率基準上打折。以七折利率為例，老“房奴”2010年適用的利率水平為4.158%，今年則調(diào)整為4.48%，上調(diào)0.322個百分點。今年以來，央行已經(jīng)兩次加息，專家普遍預測今年年內(nèi)可能還有兩三次加息，那么今年所有加息累計的效果需要等到明年1月1日才會體現(xiàn)。

工行某個貸中心貸款經(jīng)理陳先生表示，借款人應根據(jù)自身實際情況來決定是否提前還款。那些處于還款初期的借款人，如果沒有合適的投資渠道，最好提前還貸。即使不能一次性提前還完所有余款，也可以選擇提前還部分，并在保持月供不變的情形下，縮短剩余還款時間。不過，手中資金并不充裕的借款人，在本身負債率并不高的情況下最好不要提前還款。特別是那些正享受七折優(yōu)惠的客戶，還款后再想貸款買房根本得不到這樣的優(yōu)惠。現(xiàn)在大部分銀行都取消了首套房貸客戶的利率優(yōu)惠，有的還上浮。這樣的貸款者可以用其他投資理財方式的收益來彌補貸款利息的損失。

而對那些貸款年限所剩不多、采用等額本息法還貸的客戶，提前還貸意義也不大。因為此類還款方式到最后幾年，所剩利息較少，每月所還金額主要是本金。在目前放貸趨緊的情況下，提前還貸不見得劃算。

如果有些客戶手中有閑錢，但又時常需要資金周轉(zhuǎn)，最理想的方式就是使用銀行推出的房貸理財產(chǎn)品。客戶可在辦理個人貸款的同時，提出相關(guān)業(yè)務申請，此后存入賬戶的資金，就可按照一定比例折算為住房貸款本金提前償還。節(jié)省的房貸利息，按照理財收益的方式定期結(jié)算給貸款人。沒有抵扣的部分也能獲得活期利息。一旦客戶需要用錢，也可以隨時提取。目前深發(fā)展、建行、工行、中行等銀行都推出此類產(chǎn)品，但叫法各有不同，如“存抵貸”、“存貸通”、“房貸理財賬戶”等。

以工行的“存貸通”為例。假設客戶的貸款余額為80萬元，貸款期限還有10年，存入30萬元活期存款。工行規(guī)定抵扣起點為5萬元，抵扣比率80%。目前5年期以上貸款基準利率為6.8%，活期存款利率為0.5%。該客戶貸款可獲得的抵扣額為：（30-5）×80%=20萬元，抵扣后，客戶可以得到的年增值收益為20×（6.8%-0.5%）=12600元，同時還能獲得1501.2元的活期利息，獲得的總收益為14101.2元，年化收益率為4.7%，平均每天的收益39.17元。如果客戶中途要取出部分資金，則要扣除相應天數(shù)的收益。

值得一提的是，選擇這類理財產(chǎn)品時要注意，多數(shù)銀行對客戶存在房貸理財產(chǎn)品賬戶里的錢是按存款分檔和一定比例折扣后再計算利息的，由于各銀行在存款分檔和可抵減部分折算比例不同，使得收益率也有較大區(qū)別。基本上是存得越多，抵扣率越大，收益率也越高。比如某銀行的產(chǎn)品，若存進5萬元，抵扣率只有10%，如果存進100萬元，抵扣率就有59.5%。而工行將抵扣率固定為80%，不對存款分檔，所以收益率最高。