??? 地下車庫變成不能停車的“儲藏室”

??? 案件回放

??? 2009年6月，上海北面的一個綜合小區(qū)，開發(fā)商提供了一份樓書，宣傳公園旁，聯(lián)排、雙拼、公寓。并印有各種房型圖的DM廣告。在聯(lián)體別墅的廣告上，列明：半地下層，畫有一輛轎車，還畫有該位置進入其他房間的門的圖例；并有文字標明，“半地下車庫設(shè)計，給愛車安一個擋風遮雨的家?！?/p>

??? 2009年6月，業(yè)主購買該類型的聯(lián)體別墅的價格是每平方米17760元。總價在360萬元左右。交房日期是2010年1月31日。

??? 業(yè)主在驗收房屋時發(fā)現(xiàn)：半地下車庫位置，沒有進入其他房間的門；車庫的高度不到2.2米，寬度不到3米。均不符合國家的規(guī)范要求。

??? 開發(fā)商回應(yīng)業(yè)主：與業(yè)主簽約前發(fā)放的宣傳廣告樓書上，最底下部分有一行小號文字標示：“本資料僅供參考，不能作為交易及面積計算標準，最后以政府有關(guān)部門審核后批準的文件、圖測及合同約定為準。”另外，開發(fā)商認為與業(yè)主訂立的《上海市商品房預售合同》補充條款的第15條寫明：“乙方同意甲方所做的宣傳廣告、模型等中的具體內(nèi)容，如經(jīng)雙方同意載入本合同的視作有效。未載入本合同的不作為甲方的要約，雙方履行之權(quán)利、義務(wù)以本合同約定為準。”

??? 業(yè)主與開發(fā)商不斷理論。

??? 至今年年初，業(yè)主去法庭起訴。開發(fā)商又解釋說：宣傳廣告只是參考，只是圖示，是不算數(shù)的；宣傳廣告上標明半地下層的轎車圖示位置，設(shè)計圖上就是一個儲藏室，而且，也沒有進入其他房間的門。

??? 開發(fā)商在2011年2月，又給部分聯(lián)體別墅業(yè)主發(fā)《通知》，稱：依據(jù)《上海市商品房預售合同》補充條款第17條：該房配有機動車位(一個)，乙方擁有獨家使用權(quán)。您享有優(yōu)先選購機動車位一個的權(quán)利?！總€車位單價人民幣12萬元。開發(fā)商又向業(yè)主指明可供業(yè)主購買車位的地點是小區(qū)東邊高層公寓樓底下的停車庫。

??? 針對開發(fā)商的解釋和近期發(fā)生改變車庫地點及收車位款的行為，業(yè)主一致認為：開發(fā)商的宣傳廣告，是一種合同要約行為，半地下層的車庫位置是不能改變的；開發(fā)商必須將該位置整改成達到國家規(guī)范要求高度的車庫。同時，開發(fā)商依照宣傳廣告上的門的圖例，開設(shè)該車庫通向其他房間的門。

??? 律師解讀

??? 杜躍平 上海杜躍平律師事務(wù)所

??? 本案件中透露的事實，反映了經(jīng)營者和消費者，在訂立合同和訂立格式條款時會經(jīng)常出現(xiàn)的敏感問題。商業(yè)廣告(宣傳廣告)是不是要約？是不是格式條款？消費者和經(jīng)營者訂立格式條款時，要注意哪些問題？如何應(yīng)對“霸王條款”？

??? 結(jié)合本案，剖析這些問題，有助于讀者和業(yè)主在訂立合同時善于保護好自己的合法權(quán)益。

??? 1.商業(yè)廣告，是不是要約？開發(fā)商具體確定內(nèi)容的樓書，是不是要約？

??? 本案件出現(xiàn)了開發(fā)商俗稱的宣傳廣告，即樓書。一般而言，包含樓書在內(nèi)的商業(yè)廣告，是一種要約邀請。但是，如果商業(yè)廣告的內(nèi)容符合《合同法》第14條規(guī)定的體現(xiàn)要約性質(zhì)的，視為要約，即是一種希望和他人訂立合同的意思表示。它的特征是內(nèi)容具體確定；表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。