??? 理財(cái)一周報(bào)記者/鄭曉軍，作為國(guó)內(nèi)最早的天使投資人，現(xiàn)任綠野資本集團(tuán)(Greenfield Capital Group)大中國(guó)區(qū)董事局主席。從2009年開(kāi)始，他帶領(lǐng)綠野資本團(tuán)隊(duì)主攻房地產(chǎn)領(lǐng)域的投融資，尤其是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

??? 4月3日，鄭曉軍接受了理財(cái)一周報(bào)記者的專訪，講述了綠野資本現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展方向，以及自己對(duì)市場(chǎng)的觀察和判斷。

??? 據(jù)介紹，綠野資本目前在運(yùn)作的基金資金規(guī)模近70億元人民幣，包括海外5億美元，中國(guó)大陸有35億元人民幣。其中，綠野新興信息產(chǎn)業(yè)基金募集10億元，用于投資東北地區(qū)4-5個(gè)信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。 該基金資金來(lái)源主要是地方政府與內(nèi)地企業(yè)家投資，使用時(shí)間僅2年左右，而年收益率則將超過(guò)50%。

??? 鄭曉軍表示，綠野資本將在當(dāng)?shù)卦O(shè)立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)信息產(chǎn)業(yè)園，在這之后，綠野資本則將由地產(chǎn)私募基金轉(zhuǎn)身PE，將信息產(chǎn)業(yè)類公司引入產(chǎn)業(yè)園，尋找其中即將上市的公司，將產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)注入準(zhǔn)備上市的公司內(nèi)，換得股權(quán)，在公司上市后獲得回報(bào)。

??? 他對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)極為看好，一方面是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)小；另一方面，綠野資本原來(lái)對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就很有經(jīng)驗(yàn)。

??? 針對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和招商存在的問(wèn)題，鄭曉軍提出一些建議。首先，他認(rèn)為，每個(gè)產(chǎn)業(yè)都有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)園區(qū)很多時(shí)候起到的是一種聚集作用。如果缺乏協(xié)同關(guān)系這個(gè)核心點(diǎn)，只是生拉硬拽地將一些產(chǎn)業(yè)硬性聚攏在一起，達(dá)不到產(chǎn)業(yè)聚集的效果。其次，他認(rèn)為，園區(qū)的靈魂和前期的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃息息相關(guān)，開(kāi)發(fā)之前一定要做好規(guī)劃，規(guī)劃時(shí)的定位決定了園區(qū)應(yīng)該倡導(dǎo)怎樣的文化。后期所要做的就是根據(jù)規(guī)劃招商引資，明確吸引哪些企業(yè)入駐，拒絕哪些，不加以選擇是不可取的，不能沒(méi)有目標(biāo)和方案。

??? 對(duì)于鄭曉軍而言，他最煩惱的是國(guó)內(nèi)很缺乏產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資人才。因?yàn)閭鹘y(tǒng)的企業(yè)和體制沒(méi)有辦法去吸引如此多的優(yōu)秀人才，所以他們采用的解決辦法是合伙制，以此來(lái)吸引行業(yè)人才。

??? 相比產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這兩年越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)，針對(duì)這一現(xiàn)象，鄭曉軍認(rèn)為這是羊群效應(yīng)，“開(kāi)發(fā)商沒(méi)有認(rèn)清自己公司的發(fā)展戰(zhàn)略，只會(huì)跟隨頭羊”。他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)需要很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)鏈整合能力。

??? 受政策調(diào)控影響最大的住宅市場(chǎng)是否還有機(jī)會(huì)？鄭曉軍認(rèn)為，隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，住宅地產(chǎn)仍然有很多機(jī)會(huì)。未來(lái)住宅地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)將主要在細(xì)分市場(chǎng)的住宅地產(chǎn)(比如青年公寓、老年公寓、白領(lǐng)公寓等等)和不同產(chǎn)權(quán)的住宅地產(chǎn)(比如公共租賃房、酒店式公寓、共管式公寓、房屋合作社等等)。

??? 主業(yè)轉(zhuǎn)為投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，旗下兩基金預(yù)計(jì)年化回報(bào)率50%

??? 理財(cái)一周報(bào)：綠野資本這幾年發(fā)生了哪些主要變化？在國(guó)內(nèi)目前有哪些業(yè)務(wù)？哪塊業(yè)務(wù)是公司的主要收入？

??? 鄭曉軍：從2009年開(kāi)始，綠野資本開(kāi)始發(fā)生較大的變化，主要體現(xiàn)在：業(yè)務(wù)重點(diǎn)從原來(lái)的金融衍生品轉(zhuǎn)為以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?yàn)橹鳎粯I(yè)務(wù)區(qū)域從原來(lái)的以北美為主到業(yè)務(wù)遍布全球五大洲，尤其是以大中華區(qū)為主；業(yè)務(wù)領(lǐng)域從原來(lái)的單一基金管理業(yè)務(wù)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈，從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)投資到招商引資、城市配套設(shè)施建設(shè)。

??? 在國(guó)內(nèi)這幾塊業(yè)務(wù)都有涉及，目前投資業(yè)務(wù)還在投入期，公司的主要業(yè)務(wù)收入還是規(guī)劃咨詢和招商引資方面。

??? 理財(cái)一周報(bào)：公司地產(chǎn)投資現(xiàn)狀如何？

??? 鄭曉軍：目前在幾個(gè)城市都在進(jìn)行科技園區(qū)和城市配套設(shè)施的建設(shè)。

??? 理財(cái)一周報(bào)：綠野資本的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？

??? 鄭曉軍：我認(rèn)為，綠野資本的核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)自它構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的理念、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)垂直整合的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略、資本加地產(chǎn)的投資業(yè)務(wù)模式。

??? 理財(cái)一周報(bào)：目前綠野資本的基金現(xiàn)狀如何？資金來(lái)源、規(guī)模、投向、回報(bào)率是怎么樣的？

??? 鄭曉軍：目前綠野資本在海外有5億美元的基金、在中國(guó)大陸有35億元人民幣的基金。資金主要私募于政府、企業(yè)和高凈值人士。一級(jí)市場(chǎng)主要投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，二級(jí)市場(chǎng)投向成熟期企業(yè)。預(yù)計(jì)年化回報(bào)率在50%。

??? 與地產(chǎn)基金合作是地產(chǎn)公司主要出路

??? 理財(cái)一周報(bào)：最近各地出了年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，只有北京首次出現(xiàn)了“降”字，您怎么看待各地出的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)？

??? 鄭曉軍：在預(yù)料之中。在高貨幣增發(fā)率和高通脹壓力下，作為主投資渠道的房地產(chǎn)降價(jià)預(yù)期不大。

??? 理財(cái)一周報(bào)：受政策調(diào)控，國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)和開(kāi)發(fā)商發(fā)生了哪些變化？未來(lái)行業(yè)投資趨勢(shì)是怎么樣的？

??? 鄭曉軍：隨著住宅地產(chǎn)受到政策的嚴(yán)厲調(diào)控，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的主流企業(yè)在向保障房和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。同時(shí)未來(lái)的行業(yè)投資趨勢(shì)將從以物業(yè)開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)向以物業(yè)經(jīng)營(yíng)為主。