??? 理財一周報記者/董琳霞

??? 3月份上海二手房市場逐漸企穩(wěn)，隨著房主、客戶方觀望情緒的減弱，二手房市場期待破冰，但是由于政策壓力猶在，市場人氣依然不足。

??? 來自漢宇地產(chǎn)全市百余家分行數(shù)據(jù)顯示，3月份漢宇地產(chǎn)成交量比2月份上升124%，價格微幅下跌1.18%，但是成交量與去年同期相比還有近30%的減少。特別是3月中旬之前，不論是房源掛牌量還是客戶帶看量都比去年同期萎縮了近50%。但是隨著時間的推移及市場對各類政策的逐漸消化，3月份下半月市場出現(xiàn)了逐漸企穩(wěn)的變化，豪宅掛牌量出現(xiàn)較大增幅； 200萬元以下房源的帶看量同樣出現(xiàn)增長。

??? 二手房行情陷入僵局

??? 豪宅掛牌量激增難帶動成交

??? 2011年3月，上海二手房價格指數(shù)為2586點，較上月上升6點，環(huán)比上漲0.25%，漲幅相比上月擴大0.07個百分點。繼2月樓市出現(xiàn)成交低谷后，3月二手房市場出現(xiàn)明顯的博弈局面。表現(xiàn)為，二手房價格指數(shù)微弱上揚、成交量持續(xù)低谷，但下跌板塊逐步增多。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，3月本是樓市成交旺季，但在嚴(yán)厲新政下，“小陽春行情”落空，需求持續(xù)低迷，整體行情陷入僵局。

??? 不過值得關(guān)注的是，3月中旬以來，部分豪宅板塊掛牌量出現(xiàn)了明顯增長，漢宇地產(chǎn)靜安區(qū)西康路分行、盧灣區(qū)淡水灣分行的掛牌量增長近50%，長寧區(qū)古北分行、中山公園分行掛牌量增長也在30%以上。而在浦東的豪宅區(qū)，掛牌量增長也非常顯著，來自漢宇地產(chǎn)陸家嘴[18.15-1.04%股吧]分行的數(shù)據(jù)顯示，3月前三周，門店中二手房買賣掛牌量保持在5套及以下水平，而進(jìn)入3月的最后一周，周掛牌量升至8套。區(qū)域內(nèi)交投熱點樓盤世茂濱江花園成為掛牌量增長主力。

??? 不過，目前市中心高端豪宅成交量尚未恢復(fù)到正常水平，市中心區(qū)域的二手房成交均價同樣大跌，靜安區(qū)3月份二手房成交均價不到4萬元/平方米，這與去年年底高達(dá)5.5萬元/平方米的成交均價相比下跌了27%。

??? 二手房指數(shù)辦公室分析師則認(rèn)為，高總價的市中心房，即便具有較強購買能力的改善型客或投資客有心出手，但受累于此次嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅和限購令政策影響，購買資格遭到“封殺”，這類房源失去有效客戶支撐后，價格及需求受到明顯抑制。例如，受主力客群外省人士的限購影響，聯(lián)洋、古北和靜安寺等區(qū)域的大戶型高檔住宅成交量持續(xù)萎靡。另一方面，缺乏售出后的資金消化渠道，市中心高端物業(yè)業(yè)主表現(xiàn)為更加“惜售”，不僅不降價出售，反而提高租金出租，市場陷入僵持局面。

??? 漢宇地產(chǎn)分析師認(rèn)為，隨著豪宅掛牌量的增加，客戶市場開始有活躍跡象。近期接盤高端物業(yè)的買家中上海本地人士明顯增加，從過去的不到兩成增長到四成左右，其他外省市的買家分布比較散，以江浙一帶居多。本地人購買高端物業(yè)除個別是由于動遷后希望回到原址居住外，多數(shù)還是對上海商品住宅市場長期看多，特別是近期各個地方政府制定的房價調(diào)控目標(biāo)幾乎一致看漲，這更加堅定了購房者買入的決心。

??? 總價200萬元以下二手房源

??? 關(guān)注度提升

??? “最近凡是所處位置房源總價在200萬元以下的門店帶看量都出現(xiàn)不降反升的現(xiàn)象，比如寶山的共富板塊、閔行的七寶板塊，浦東的塘橋、金楊、張江板塊等。”漢宇地產(chǎn)分析師對記者表示，3月塘橋板塊漢宇地產(chǎn)分行二手房買賣月帶看量為267組，基本達(dá)到市場行情最好時期的最高水平。這主要得益于周邊樓盤多為小戶型、低總價。比如漢宇地產(chǎn)最近成交的一套由由七村的房源，雖然這套房源的單價也高達(dá)24000元/平方米，但是由于面積僅為48.24平方米，所以總價也僅為116.5萬元。另外，塘橋板塊里還有為數(shù)眾多的濰坊新村的房源，總價都控制在100萬元左右。這類房源目前受到購房者的極力追捧，門店帶看量不降反增。