文/本刊記者 甄愛軍

    風(fēng)頭蓋過一線城市

   中小城市房價(jià)漲勢出現(xiàn)了超過一線城市的趨勢。

    根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)[3732.12 -1.28%]系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年3月，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8738元/平方米，較上月上漲0.59%，其中82城市價(jià)格環(huán)比上漲。

    進(jìn)一步觀察統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，記者發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)現(xiàn)象，即中小城市房價(jià)漲幅已經(jīng)超過一線城市，這似乎印證了萬科總裁郁亮的判斷，他在不久前曾表示，北京、上海等一線城市將不再代表中國房地產(chǎn)市場。數(shù)據(jù)表明，在漲幅榜前10位中，一線城市集體消失。排在漲幅榜第一位的是河北保定市，環(huán)比漲幅為2.57%，此外，包括中山、秦皇島、濰坊、湖州等中小城市，環(huán)比漲幅均超過1.5%。

    反觀一線城市，3月份表現(xiàn)整體疲軟，前不久表現(xiàn)搶眼的北京，環(huán)比漲幅為0.55%，排在第46位，這是一線城市取得的最高名次；上海均價(jià)出現(xiàn)了微跌，跌幅為0.02%，掉到了第85位；此外，廣州、深圳的漲幅也不大，分別為0.14%和0.46%，也排在了50位以外。

    其中，有部分中小城市已經(jīng)成為漲幅榜前10位中的“常客”。在2月份，株洲、濰坊、南通的環(huán)比漲幅就分別達(dá)到1.69%、1.66%和1.37%，位列第4、第5和第8位。而一線城市中，只有廣州以1.05%的環(huán)比漲幅勉強(qiáng)擠進(jìn)前20，其余3個(gè)城市均掉出前40位。

    是否因?yàn)槲聪拶?/p>

    同樣處在嚴(yán)厲調(diào)控的大環(huán)境中，此前表現(xiàn)一直強(qiáng)勁的一線城市緣何風(fēng)光不再？其中最大的區(qū)別可能在于是否實(shí)施限購措施。

    在“新國八條”出臺之前，其實(shí)一線城市房價(jià)堅(jiān)挺，漲幅不小。根據(jù)從中國房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市2010年全年新建商品住宅價(jià)格同比普遍大漲，漲幅最小的是廣州，達(dá)23%，而北京漲幅最大，同比大漲42%；上海和深圳分別達(dá)到40%和33%。雖然其時(shí)各城市也已采取限購措施，但基本上還是允許新購一套，這實(shí)際上對投資需求的抑制作用還沒有發(fā)揮到最大。

    而在“新國八條”出臺之后，限購力度陡然增加。根據(jù)各地出臺的實(shí)施細(xì)則，均從“限三”和“限二”兩個(gè)方面出發(fā)，從而使得投資性需求無機(jī)可乘，這對市場需求形成不小的影響。而反觀尚未限購的城市來說，雖然同時(shí)也受到調(diào)控政策的打壓，如差別化信貸、稅費(fèi)成本上升，同時(shí)銀行貸款也收緊，但總體水平要好于一線城市。

    專家分析認(rèn)為，“限購令”會逼退本地需求，由限購城市向非限購城市轉(zhuǎn)移，近期北京、上海外圍城市樓市關(guān)注程度提高便是明證。如“京十五條”就使得部分需求“夢斷京城”，從而使得大量“被限”的置業(yè)需求將目光投向燕郊、香河、固安等北京周邊城鎮(zhèn)。與此有些類似的還有上海，隨著“滬九條”的出臺，昆山樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月共成交1906套，環(huán)比2月的1250套，漲幅高達(dá)52.5%。

    或成投資熱點(diǎn)區(qū)域

    3月份漲幅前十位城市，如保定、呼和浩特、中山、吉林等，都屬于非限購城市，這是巧合還是必然？

    同策咨詢有關(guān)人士曾做出這樣的判斷：限購也會使在大城市“被限”的客戶將資金抽逃到這些限購政策比較松的中小城市中，會給當(dāng)?shù)厥袌鲈斐刹涣加绊?。由此看來，中小城市房價(jià)仍然保持較高水平的漲幅，其實(shí)極有可能與投資性需求轉(zhuǎn)移有著密切聯(lián)系。

    樓市調(diào)控，一線城市首當(dāng)其沖，部分龍頭房企為了將政策對盈利的影響降到最低，進(jìn)駐中小城市成為它們共同的選擇。如萬科、恒大、招商、保利等，都加大了中小城市拓展力度，其中恒大更是將發(fā)展重點(diǎn)放在非限購城市上，已經(jīng)進(jìn)入的62個(gè)城市中，無限購政策的城市約有39個(gè)，占比63%。

    而從另外一個(gè)角度來看，知名房企的進(jìn)駐對當(dāng)?shù)貥鞘杏制鸬搅舜龠M(jìn)作用，如樓盤品質(zhì)的提升、居住理念的改變等，都讓物業(yè)的價(jià)值得以彰顯，具體表現(xiàn)就是價(jià)格的上漲，這又將激發(fā)投資性需求的熱情。

    也許有人會產(chǎn)生這樣的疑問，調(diào)控政策難度無法阻止投資需求嗎？復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授表示，從現(xiàn)有已實(shí)施的具體調(diào)控政策來看，限購最具殺傷力。他說：“完全有理由相信，只要限購堅(jiān)持幾年，投資、投機(jī)潮就會被徹底擊退，房價(jià)勢必有一合理回調(diào)，過大的價(jià)格泡沫定會逐漸擠出。”但不可否認(rèn)的是，現(xiàn)有的政策措施，也只有限購才能真正起到限制投資、投機(jī)性需求的作用。其他如信貸、財(cái)稅政策，對于那些資金實(shí)力雄厚的投資者來說作用不大。“其實(shí)不少投資者完全具有一次性付款的能力，不能申請按揭，其區(qū)別只是沒法利用金融杠桿放大投資收益而已。”有業(yè)內(nèi)人士這樣說。

    風(fēng)險(xiǎn)悄然累積

    非限購讓民間資金找到了落腳點(diǎn)，從而進(jìn)一步激發(fā)投資開發(fā)的熱情，這給中小城市的樓市帶來了發(fā)展機(jī)遇。但中小城市同時(shí)必須面對消費(fèi)能力被透支、基礎(chǔ)配套缺乏的現(xiàn)實(shí)，這難免會引發(fā)新的擔(dān)憂。

    一、二線城市限購，在通脹壓力巨大的前提下，民間資金必須找到新的出路，因而流向非限購城市，成為一種比較切實(shí)可行的選擇。隨著炒作資金的流入，房價(jià)的上漲又會在一定程度上吸引到更多的開發(fā)資金，從而使得區(qū)域內(nèi)開發(fā)量大增。如果未來數(shù)年內(nèi)消費(fèi)能力并未隨之提升，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象肯定無法避免。

    公開資料顯示，江蘇如東縣城的公寓售價(jià)可高達(dá)8500元/平方米，甘肅慶陽這個(gè)經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)的西部地級市，房價(jià)也直逼6000元/平方米的高位。曾經(jīng)出現(xiàn)在一線城市的房價(jià)收入比畸高的現(xiàn)象，在中國部分中小城市也已出現(xiàn)。這意味著消費(fèi)能力出現(xiàn)透支跡象，也表明房價(jià)泡沫開始出現(xiàn)，而這對于經(jīng)濟(jì)水平相對較低的中小城市來說，絕對不是福音。

    而對于中小城市來說，變現(xiàn)能力差也是一個(gè)不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)。雖然近年來中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程使得大量的農(nóng)村人口進(jìn)入中小城市，產(chǎn)生大量的住房需求。但由于諸如醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套設(shè)施建設(shè)并未及時(shí)完善，這會給投資帶來很多不確定性。此外，中小城市的二手房市場并不發(fā)達(dá)，而大多數(shù)人更愿意購買新房，這會使得房產(chǎn)的變現(xiàn)能力降低，也給投資帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。