文 本刊記者/邢 力(發(fā)自青島)

    對(duì)于購(gòu)買過商品住宅的人來說，都知道有個(gè)70年土地使用年限的說法，可并沒有多少人關(guān)注使用年限到期后會(huì)出現(xiàn)什么情況，因?yàn)?0年似乎離現(xiàn)在太遠(yuǎn)。然而，青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)香江路2號(hào)的部分居民目前就有些忐忑了，因?yàn)樗麄兊耐恋厥褂脵?quán)已經(jīng)到期了。

    清明節(jié)期間，青島天氣陰晴不定，時(shí)而下雨，時(shí)而放晴。當(dāng)記者來到青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(黃島區(qū))香江路2號(hào)的東小區(qū)采訪時(shí)，發(fā)現(xiàn)這里不少居民的心態(tài)也和青島的天氣一樣，陰晴難定，糾結(jié)萬分。根本原因就在于他們名下標(biāo)注著20年使用權(quán)的房產(chǎn)已經(jīng)到期了，而使用權(quán)到期后自己的房子將何去何從，政府至今還沒有一個(gè)明確的說法。

    東小區(qū)原是機(jī)關(guān)分配住房

    “據(jù)我所知，這個(gè)小區(qū)至少80%以上的房子都已經(jīng)20年到期了。”黃島東小區(qū)門衛(wèi)趙師傅接受記者采訪時(shí)這樣表示。

    據(jù)趙師傅透露，東小區(qū)建造于1989年，有300多戶居民，小區(qū)房型從二室到四室都有，當(dāng)時(shí)建造時(shí)主要是分配給黃島區(qū)機(jī)關(guān)工作人員和金融系統(tǒng)工作人員居住的，因此房屋質(zhì)量非常好。不過小區(qū)里的房屋經(jīng)過了10多年的買賣交易，如今小區(qū)里居住的機(jī)關(guān)工作人員和金融系統(tǒng)工作人員數(shù)量已經(jīng)少了許多，而且不少房子住著租客，還有些房子出租給了各類企業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。“后來有的居民有錢了，就搬到附近新建的小區(qū)去了，畢竟這個(gè)房子房齡擺在那里，太老了。”趙師傅說道。

    記者觀察了一下這個(gè)小區(qū)，發(fā)現(xiàn)其房屋有4層、5層、6層3種類型，雖然經(jīng)過了20多年的歲月洗禮，房屋外墻已斑駁，但從整體規(guī)劃和房屋結(jié)構(gòu)上看，這些房子在20多年前應(yīng)該算是相當(dāng)不錯(cuò)的。

    小區(qū)居民憂心忡忡

    說起這個(gè)小區(qū)的使用權(quán)到期風(fēng)波，趙師傅也很了解。據(jù)他透露，東小區(qū)目前的使用權(quán)期限十分混亂，有20年和30年的，也有50年和70年的，“我聽說4號(hào)樓1單元3樓的房子就是后來重新辦成50年的。”趙師傅一邊說一邊隨手指著身后的小區(qū)4號(hào)樓。

    隨后，記者來到了趙師傅所指的該戶居民了解情況。由于正在上班，屋里沒人，記者便隨機(jī)敲了周圍幾家住戶的房門。其中有一戶業(yè)主是已經(jīng)退休的機(jī)關(guān)工作人員黃老伯，他告訴記者，這套房子是1990年政府分配給自己的，當(dāng)時(shí)產(chǎn)證上寫的是20年使用權(quán)，到了1997年房改時(shí)期，自己花了一萬多元將房屋使用權(quán)買下，當(dāng)時(shí)產(chǎn)證上寫明的使用權(quán)期限已經(jīng)改成了50年。

    當(dāng)記者問及這類房屋能否交易以及產(chǎn)證使用權(quán)到期對(duì)房?jī)r(jià)是否有影響時(shí)，他表示使用權(quán)到期并沒有影響房屋的正常交易過戶。黃老伯說：“我樓上一戶人家的使用權(quán)就是20年，但聽說去年房屋還是賣了，90多平方米的房子好像賣了70來萬元。至于這個(gè)使用權(quán)到期的問題對(duì)小區(qū)房?jī)r(jià)到底有多大影響，我覺得肯定有一些影響。但這些年房?jī)r(jià)一直在漲，黃島房?jī)r(jià)從兩三千元/平方米一路漲到現(xiàn)在七八千元/平方米。而且這個(gè)小區(qū)地段好，所以只要有房子掛出來，還是很搶手的。”

    與產(chǎn)證上寫著50年使用權(quán)的黃老伯相對(duì)淡定的心態(tài)相比，另一戶房屋使用權(quán)只有20年的居民費(fèi)阿姨接受記者采訪時(shí)則明顯憂心忡忡。“一直都聽別人說我們這個(gè)小區(qū)很特別，說使用權(quán)和別的小區(qū)不一樣啥的，我年紀(jì)大了也搞不清楚，這個(gè)問題會(huì)不會(huì)影響我們賣房子啊。”費(fèi)阿姨反過來問記者。當(dāng)記者把目前的狀況和她簡(jiǎn)單說了一下后，她的憂慮更加重了。“到底20年后這個(gè)房子咋處理，國(guó)家現(xiàn)在也不給個(gè)明確的說法，這不讓人揪心嘛。我還指望著過兩年把這房子賣個(gè)好價(jià)錢，再給孩子買套大點(diǎn)的婚房呢。”費(fèi)阿姨激動(dòng)地說道。

    還有一位居民表示：“黃島這邊20年使用權(quán)的問題不光是我們東小區(qū)有，我知道邊上的紫金山小區(qū)、阿里山小區(qū)也有這個(gè)情況。許多居民都蠻關(guān)心這個(gè)問題的。”

    有償續(xù)期難獲支持

    隨后記者來到小區(qū)物業(yè)了解情況，工作人員表示，使用權(quán)到期的問題對(duì)小區(qū)房?jī)r(jià)的影響總體來看并不明顯。一方面是因?yàn)辄S島這些年發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)也一直在節(jié)節(jié)攀升，雖然買下使用權(quán)到期的房產(chǎn)有一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，但從目前的《物權(quán)法》規(guī)定看，以后的處理結(jié)果無非兩種，要不就是無償續(xù)期，那等于沒什么影響，該買的還是要買；要不就是有償續(xù)期，但不少當(dāng)?shù)厝擞X得一是有償續(xù)期的可能性不大，二是就算有償續(xù)期，價(jià)錢應(yīng)該也不會(huì)很高，最多也就補(bǔ)個(gè)一兩萬元差價(jià)，這和小區(qū)目前動(dòng)輒七八十萬元的房?jī)r(jià)相比不算高。

    “要是續(xù)費(fèi)價(jià)格老高老高的，你想老百姓會(huì)答應(yīng)嗎？現(xiàn)在房?jī)r(jià)都漲成這樣了，政府應(yīng)該不會(huì)再火上澆油的。”趙師傅這樣認(rèn)為。

    記者了解到，2009年6月東小區(qū)20年使用權(quán)房到期時(shí)，黃島區(qū)國(guó)土資源分局曾提出過一個(gè)“續(xù)期方案”，即按照一年前的地價(jià)評(píng)估，大概是每平方米1000元，按照建筑面積為60%計(jì)算，100平方米的住房續(xù)期約需6萬元。然而這一方案一經(jīng)公布就遭到了眾多小區(qū)業(yè)主的反對(duì)，因此這一“續(xù)期方案”也就擱淺了。隨后的一年多時(shí)間里，許多業(yè)主依然住在使用權(quán)已經(jīng)到期的房子里，而不少使用權(quán)到期的房子也依然在正常買賣中。至于何時(shí)續(xù)期，如何續(xù)期，當(dāng)?shù)卣恢睕]有明確說法，這也成了小區(qū)業(yè)主心頭一塊揮之不去的心病。

    使用權(quán)到期風(fēng)險(xiǎn)依然難遏房?jī)r(jià)

    隨后記者又走訪了小區(qū)附近的房產(chǎn)中介。中介告訴記者，東小區(qū)目前的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)漲到了每平方米8000~9000元，和黃島其他地區(qū)的新建住宅相當(dāng)。至于20年使用權(quán)到期的問題對(duì)東小區(qū)房?jī)r(jià)的影響，中介認(rèn)為也不能說影響一點(diǎn)沒有，但主要還是心理影響，總體上對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。這主要是因?yàn)闁|小區(qū)的地段非常優(yōu)越。

    記者發(fā)現(xiàn)，東小區(qū)位于武夷山路以東，香江路以南，阿里山路以西，九華山支路以北，處于整個(gè)黃島區(qū)的中心位置。距離黃島最繁華的南北向主干道井岡山路和黃島區(qū)人民醫(yī)院都不到百米，美食街、菜場(chǎng)、綠地(馬濠公園)、銀行等生活配套設(shè)施都十分近，距離長(zhǎng)江新飛系那府也只需步行10分鐘。而且小區(qū)北側(cè)大門緊靠開發(fā)區(qū)第一幼兒園和香江路第一小學(xué)，屬于標(biāo)準(zhǔn)的鬧中取靜的學(xué)區(qū)房。

    另外中介還表示，該小區(qū)一直都有傳聞?wù)f要拆遷，這也是促使不少購(gòu)房者寧可承擔(dān)使用權(quán)到期的風(fēng)險(xiǎn)也愿意高價(jià)購(gòu)買該小區(qū)樓盤的重要原因。

    地方政府表示無奈

    我們國(guó)家的住宅用地一般都是70年使用權(quán)，那東小區(qū)20年使用權(quán)是怎么產(chǎn)生的呢？

    在黃島區(qū)國(guó)土資源分局，工作人員對(duì)記者表示，1989年，青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(黃島區(qū))開始建設(shè)第一批商業(yè)化住宅小區(qū)，由于當(dāng)時(shí)國(guó)家對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)最高年限沒有明確的法律規(guī)定，當(dāng)?shù)乇阍谕恋厥褂脵?quán)出讓上大膽嘗試，設(shè)定了20年的土地使用期限。因此“這是一個(gè)歷史遺留問題”。對(duì)于這種特殊的歷史遺留問題，究竟應(yīng)該如何操作，我國(guó)法律并沒有明確規(guī)定，《物權(quán)法》對(duì)此沒有細(xì)則，《土地管理法》也還在修訂過程中，因此眼下東小區(qū)和附近一些小區(qū)所存在的使用權(quán)到期究竟應(yīng)該如何處理的問題，并不是地方政府能夠解決的。

    此前，黃島區(qū)國(guó)土資源分局新聞發(fā)言人、副局長(zhǎng)趙彥青在接受記者采訪時(shí)曾透露，青島市國(guó)土資源和房屋管理局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在2009年下半年曾赴京請(qǐng)示國(guó)土資源部政策法規(guī)司，得到的答復(fù)是留下書面請(qǐng)示，回去等候消息。之后，趙彥青從青島市國(guó)土資源和房屋管理局得到的消息是，國(guó)土部已將相關(guān)材料轉(zhuǎn)交給全國(guó)人大，目前還沒有進(jìn)展。

    4月2日，記者再次就國(guó)土部有無新的批示詢問黃島區(qū)國(guó)土資源分局的工作人員時(shí)，對(duì)方表示：“大的法律框架擺在那里，也沒有解決問題的先例或者指導(dǎo)解決問題的紅頭文件，上面能給什么回音呢？”

   “歷史遺留問題”何解？

    對(duì)于東小區(qū)所存在的“歷史遺留問題”，房地產(chǎn)問題專家陳真誠(chéng)認(rèn)為，這主要是因?yàn)樵诟母镩_放初期政策還不成熟，但房地產(chǎn)開發(fā)卻起步較早，屬于摸著石頭過河，于是造成政策和實(shí)際執(zhí)行情況的矛盾。既然政府當(dāng)初在制定出讓土地年限的時(shí)候有欠考慮是造成這一問題的根本原因，那政府就應(yīng)該承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任，給利益受到損害的業(yè)主免費(fèi)續(xù)期。

    上海公義律師事務(wù)所律師於炯也認(rèn)為，既然是當(dāng)年政府推行的改革試驗(yàn)出現(xiàn)了問題，那責(zé)任就應(yīng)該由政府來負(fù)，應(yīng)該將這些使用權(quán)到期的房屋無償續(xù)期到70年，與現(xiàn)行的土地使用權(quán)期限相銜接。

    東小區(qū)使用權(quán)到期的問題，看似只是政策轉(zhuǎn)換真空期出現(xiàn)的意外事件，但它卻折射出了一個(gè)常常被人忽視的大問題：對(duì)于其他40年、50年、70年使用權(quán)的房產(chǎn)，當(dāng)若干年后這些房產(chǎn)的使用權(quán)也陸續(xù)到期后，政府究竟應(yīng)該如何處理續(xù)期問題？《物權(quán)法》對(duì)此究竟是如何規(guī)定的？為什么當(dāng)初制定《物權(quán)法》時(shí)沒有對(duì)續(xù)期問題作出明確的規(guī)定？

    再深入一步思考：土地使用權(quán)的真正意義究竟在哪里？眼下70年使用權(quán)規(guī)定是從何而來的？為何69年不行，71年不行？土地使用權(quán)與物業(yè)之間到底是一種什么關(guān)系？從今天房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)來看，這樣的規(guī)定又是否合理？土地使用權(quán)70年期限到底存在哪些弊端，會(huì)給房?jī)r(jià)和購(gòu)房者帶來哪些影響？我們能否通過土地使用權(quán)制度的改革來為當(dāng)前的房產(chǎn)調(diào)控服務(wù)呢？而在土地使用權(quán)到期現(xiàn)象尚未大面積出現(xiàn)時(shí)，我們是否能從海外土地制度中吸取有益的經(jīng)驗(yàn)，從而盡早解決這一隱患呢？

    本組文章就將對(duì)以上這些老百姓關(guān)心的問題進(jìn)行深入的探討。畢竟，在房產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)老百姓最核心也最利益攸關(guān)的今天，如果這些問題不解決，那東小區(qū)居民今天的困惑和憂慮，明天也將成為全國(guó)老百姓心頭的一塊最沉重的心病。