私有制占絕對主導地位

    北京科技大學經(jīng)濟管理學院教授趙曉在《世界各國土地產(chǎn)權制度及其啟示》中寫道，海外大多數(shù)國家都實行私有制。

    目前有代表性的是大陸法系和英美法系，這兩大法系影響最大。大陸法系國家包括法國、比利時、意大利、西班牙、葡萄牙、德國、奧地利、瑞士，以及他們曾經(jīng)的殖民地國家等。大陸法系等諸資本主義國家土地所有制的特點是：土地的私人所有一般占主要部分，私有土地的價值量一般占各國(地區(qū))全部土地資產(chǎn)價值的絕大部分；私有土地雖受政府調節(jié)，但主要以市場機制配置；國有(政府所有)、公有和私有土地處在動態(tài)變化中。

    在英美法系國家，諸如美國、加拿大、印度、巴基斯坦、新加坡、澳大利亞、新西蘭以及非洲的個別國家和地區(qū)，土地所有權則和英國類似。

    產(chǎn)權形式有兩種

    海外地產(chǎn)的土地產(chǎn)權形式則90%以上為永久業(yè)權，可傳給子孫后代。其形式主要分為兩種：一是永久業(yè)權(FreeholdTitle)，另一種為租借權(LeaseholdTitle)。永久業(yè)權是指當購買一套別墅(House)時，在產(chǎn)權證上所登記內容為土地的邊界、面積及土地范圍內所有物業(yè)的產(chǎn)權擁有者，無使用及租用年限限定；如購買的是一套公寓，業(yè)主所購買的不僅僅是此項物業(yè)，還包括此房產(chǎn)所占這塊土地上1／N的不可分割的永久產(chǎn)權和此套房產(chǎn)所在的空間永久使用權。這兩種產(chǎn)權證書均由專業(yè)的測量師出具報告，并由政府房產(chǎn)局頒發(fā)產(chǎn)權證。

    土地租借權又分為兩種：一種是有年限的租借權，如英國的租用保有權就有125年、40年、20年、10年等4種年限，土地契約中明確表明租借期限，每年租金多少，及是否有續(xù)約權。另一種是無限的永久租借權。租借人每年均須依租約付一定的土地租金，從而永遠擁有此土地使用權。所以實際上這類永久租借地與永久業(yè)權土地意義上區(qū)別不大。

    可自由轉讓

    美國的地產(chǎn)市場十分發(fā)達，制度健全，所有的土地都實行有償使用，在政策規(guī)定許可的范圍內，土地可以自由買賣、出租和抵押。土地無論公私，在交易中地位、利益平等。私有土地之間買賣完全是私人之間的事，手續(xù)十分簡單，在雙方自愿簽定協(xié)議之后，只需向政府繳足規(guī)定的稅金，進行注冊登記即可。為吸引外資，美國政策允許外國人也可以到美國購買土地。政府可以向民間征購土地，但須經(jīng)規(guī)劃許可且出于公眾利益，須進行地價評估。

    在私有制國家，憲法保證土地私人所有權，但是如果為了公共目的，可以根據(jù)法律采取征購方式，使私有土地成為公有土地。

    土地用途實行管制

    海外國家實行嚴格的土地用途管制制度。如加拿大和美國均屬于人少地多國家，其中加拿大土地面積997萬平方公里，美國國土面積也達到了937萬平方公里，兩國雖然土地資源豐富，但為了防止城市規(guī)模盲目擴大，實行可持續(xù)發(fā)展，兩國都實行了嚴格的土地用途管制制度。

    英國土地所有者并不能隨意對土地進行開發(fā)，1947年頒布的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定一切土地的發(fā)展權，即變更土地用途的權利歸國家所有，任何土地所有人或其他人如欲變更土地用途，必須申請規(guī)劃許可。

    (本刊記者甄愛軍整理)