來(lái)源：新聞晚報(bào)
發(fā)布時(shí)間：2011年04月14日
剛需族和改善族作為購(gòu)房客群主力軍，告別長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的觀望徘徊期，將迎來(lái)新一波釋放期。
誰(shuí)在入市？ 高端自住率先回歸
對(duì)于這一輪的“剛需市”行情，高端自住客功不可沒。
仁恒怡庭做了急先鋒。該案今年2月27日推95套房源，成交勢(shì)頭雖不及上期開盤火爆，但去化率仍維持在22%左右，在整體豪宅市場(chǎng)并不火熱的情況下保持較快去化速度。 “取得這樣的市場(chǎng)表現(xiàn)，原因主要是切合了當(dāng)下自住需求。”上海中原研究咨詢部研究經(jīng)理龔敏表示，“新政主要打擊的是投機(jī)投資，高端自住改善需求仍屬于合理范疇。仁恒怡庭前期購(gòu)買的客戶以改善居住品質(zhì)的自住高端客戶為主，自住客戶比例達(dá)到90%以上。 ”很顯然，限購(gòu)限貸更多壓抑意圖明確的投資、投機(jī)需求，高端改善需求進(jìn)入的大門仍在敞開。
但由高端市場(chǎng)打開的行情，卻在一定程度上緩解了政策對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的悲觀預(yù)期，也正是在此背景下，讓持續(xù)觀望的中低端“剛需市”迅速啟動(dòng)。
根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的2011年第一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜榜單，第一季度上海成交金額前十強(qiáng)項(xiàng)目總計(jì)成交金額達(dá)58.25億元，總成交面積達(dá)25.41萬(wàn)平方米。絕大多數(shù)具有“近軌交、小戶型、低總價(jià)、綠化率、成熟配套”等剛需特點(diǎn)。
強(qiáng)力折扣 剛需產(chǎn)品線上線下?lián)屝星?/strong>
在剛過(guò)去的二手房展會(huì)上，與3月份以一手房為主的上海之春房展會(huì)最大的區(qū)別是各家中介企業(yè)競(jìng)相拿出總價(jià)低的房源吸引客戶。以漢宇地產(chǎn)為例，參展的1300多套房源中200萬(wàn)以內(nèi)的占60%，100萬(wàn)以內(nèi)的房源也有近百套，大多數(shù)給出明顯優(yōu)惠。
線下方面，上周末仍有突出個(gè)案。在新浪樂(lè)居主辦的“為婚而房”婚房置業(yè)大行動(dòng)中，成功吸引了數(shù)十網(wǎng)友集體出手：活動(dòng)參與方華公館為新浪樂(lè)居網(wǎng)友提供了高達(dá)18萬(wàn)元的獨(dú)家優(yōu)惠，新浪網(wǎng)友只需通過(guò)線上報(bào)名領(lǐng)取樂(lè)居會(huì)員卡，就可以享受。據(jù)了解，當(dāng)天華公館項(xiàng)目就實(shí)現(xiàn)了20套預(yù)定，成為上周末市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)。該項(xiàng)目位于中環(huán)區(qū)域，主要由14層小高層公寓為主，房型以90㎡以下兩房為主。
“軌道+性價(jià)比+低總價(jià)仍然是當(dāng)下剛需市的主要特點(diǎn)。”中房信分析人士表示，與此同時(shí)，政策調(diào)控下，更多的開發(fā)商將投入到豐富的線下營(yíng)銷中，只要給予足夠的優(yōu)惠，基本上都能撬動(dòng)需求。
事實(shí)上，不久前包括路勁地產(chǎn)的“婚房計(jì)劃”，盤古天地的“丈母娘話劇”，都在淡市里為項(xiàng)目積聚了不少人氣，并成功帶動(dòng)營(yíng)銷。
后市結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變 70-90平方米占比最大
在接下來(lái)的4月中下旬，市場(chǎng)上的小戶型供應(yīng)將持續(xù)搶跑。
據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，在4月份預(yù)計(jì)開盤的33個(gè)項(xiàng)目中(包括別墅)，70平方米以下小戶型房源僅占7%，與上月基本持平；70-90平方米中小戶型房源占26%，較上月增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)，在各個(gè)戶型段中占據(jù)的比重也最大；90-120平方米戶型占24%，120-180平方米戶型占22%，180平方米以上戶型占21%。
分析師指出，新政后上海市30余個(gè)熱銷住宅中，有超過(guò)八成的項(xiàng)目主推小戶型房源，隨著投資性需求的冷卻和剛性需求的爆發(fā)，住宅市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將發(fā)生轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)4-5月份小戶型的開盤量仍會(huì)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。
