深圳觀瀾、平湖等地的多個別墅項目反映，由于超過價格上限而無法獲準預售，目前已經(jīng)被迫轉(zhuǎn)為等待現(xiàn)樓再售。

3月底，深圳出臺其今年新建住房價格控制目標：2011年深圳房價漲幅不能超過10%。以2010年均價2萬元/平方米計算，深圳預計今年的整體均價不超過2.2萬元/平方米。

每一樓盤均有最高預售價

國家發(fā)改委此前宣布，從2011年5月1日起商品房銷售必須明碼標價。據(jù)深圳《半求·房地內(nèi)參》總經(jīng)理尹香武向《第一財經(jīng)（微博)日報》記者透露，深圳將采取新的預售備案系統(tǒng)，且新系統(tǒng)與工商物價局聯(lián)網(wǎng)，備案價格與成交價格捆綁，成交價格只能低于而不能高于備案價格。

據(jù)《中國證券報》報道，具體的限價辦法是：對于2010年已獲得預售證的項目，由2010年錄入合同的價格折算出一個均價，新系統(tǒng)將對項目設(shè)定一個價格上限，如果超過該價格，相關(guān)部門將不予打印合同。2011年拿預售證的項目，則按照某一個月的錄入合同價格來折算項目均價。對于還未拿預售證的項目，將分片區(qū)制定均價上限，再結(jié)合該項目的物業(yè)類型進行審批，每套房源報預售的價格都要低于該片區(qū)設(shè)定的上限。

深圳市規(guī)劃和國土委昨日的新聞稿顯示，近日該委各管理局召開所在轄區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，向與會企業(yè)公布了2010年各片區(qū)商品住房項目成交均價。

《南方都市報》則報道稱，鹽田區(qū)的“東港印象”項目被要求定價不得高于1~3月片區(qū)成交均價，即不超過20000元/平方米，否則不予辦理預售許可證，之后該項目對價格進行了調(diào)整；寶安區(qū)的“品尚居”項目被要求備案均價不得超過20400元/平方米，之后該項目的備案價格調(diào)整至約19990元/平方米；水榭春天等多期開發(fā)的項目，政府要求其備案價格不得高于前一期價格的10%。

深圳一家大型代理公司負責人向本報表示：“上述內(nèi)容基本屬實，華僑城那邊已經(jīng)有這方面的消息了，曦城的預售房簽不了合同，太古城的樓王單位也賣不了。”

豪宅從預售剔除拉低平均房價

深圳一家大型上市房地產(chǎn)企業(yè)高管也告訴記者，公司的部分高端樓盤項目已經(jīng)遭遇到限價政策的制約，因定價過高而無法取得預售資格。“不批預售，我們只能準備充足的資金以熬到現(xiàn)售，這是一種無奈的選擇，是必須面對的。”

這位高管透露，深圳各行政區(qū)分別有各自的片區(qū)限價幅度，但各區(qū)總的原則是房價不能超過去年本片區(qū)同類型項目價格的10%。這也是深圳市在3月底制定的房價控制目標。

開發(fā)商對這樣的限價政策表示無奈。上述上市房企高管表示：“去年我們在這個片區(qū)賣的產(chǎn)品是中檔樓盤，但現(xiàn)在地價漲了很多，我們只能把它做成高檔樓盤，地價已經(jīng)比以前高出10%，現(xiàn)在的樓盤售價漲幅肯定要超過10%，但目前只能觀望。”

世聯(lián)地產(chǎn)市場研究總監(jiān)王海斌認為，因定價過高而無法取得預售資格，豪宅被迫由預售轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，其價格信息將從國土部門預售備案系統(tǒng)中剔除，也就意味著豪宅的價格不會算到商品房成交均價統(tǒng)計中，能夠起到降低房屋均價的功能。

王海斌表示，豪宅等高端項目對深圳商品房的整體成交均價影響很大。而根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，從各區(qū)來看，2010年深圳鹽田房價升幅最大，達到68.31%，其中年內(nèi)東部華僑城天麓和天濤軒兩個別墅項目成交占全區(qū)總量約為34%，對該區(qū)整體房價上漲拉動明顯。

實際上，3月北京商品住房成交均價在19個月以來首次同比下降，很大程度上與成交結(jié)構(gòu)中的豪宅比例下降有關(guān)。