對于部分國有開發(fā)商而言，中國政府主導下的保障房項目，利潤或許遠不止3%~5%。

新華海外財經(jīng)12日援引中國建筑國際集團有限公司（3311.HK，簡稱中國建筑國際）表態(tài)稱，該公司在內(nèi)地的廉價住房（保障房）項目的毛利率能達到15%。而此前業(yè)界普遍認為，保障房的利潤率僅為3%左右。

中國建筑國際行政總裁周勇解釋稱，相比那些需通過競爭性投標來獲得項目的承包商，中國建筑國際在與地方政府談判時，擁有更大的議價能力，因為該公司采取了BT（建設-移交）模式。在這種企業(yè)墊付資金的模式下，中國建筑國際負責為保障性住房的建設籌集資金。作為回報，政府將向該公司支付建設成本并給予協(xié)議確定的利潤。

公開資料顯示，中國建筑國際系中國建筑工程總公司全資子公司。而中國建筑工程總公司乃國有重要骨干企業(yè)，核心業(yè)務為建筑業(yè)和地產(chǎn)業(yè)。

國企資金優(yōu)勢

在保障房開發(fā)領域，國有房地產(chǎn)企業(yè)最為明顯的優(yōu)勢在于資金實力。

據(jù)周勇介紹，中國建筑國際能夠自己籌集資金以支持保障性住房的建設，而其他小型承包商則沒有中央政府的支持，并且需要依賴地方政府提供資金。為爭奪地方政府建造合同而展開的激烈競爭迫使這些小型承包商壓低價格，它們的利潤率因此受到擠壓。

中國建筑國際于3月份宣布，計劃通過配股籌資35.8億港元，以擴大在保障房領域的業(yè)務。由于該公司無需依賴承包商，因此可以降低成本。得益于上述融資安排，地方政府將中國建筑國際等公司作為其優(yōu)先考慮的保障房項目承建商。

上海城開集團總裁倪建達也稱，該集團在開發(fā)上海晶城經(jīng)濟適用房建設項目時，前期投入的40多億元資金，其中一半即為城開集團自有資金，另一半由政府出面，向銀行貸款，享受還貸利率為銀行基準利率的優(yōu)惠。“我們也是沒向政府要一分錢，全部資金都是我們自己投入的。”

據(jù)倪建達介紹，上海晶城經(jīng)濟適用房建設項目，面積60萬平方米，房源近1萬套，是上海外環(huán)最大的保障房基地之一。工程于2008年啟動，預計還有一年多時間即可完工。

BT開發(fā)模式

強大的資金實力，令諸多國有開發(fā)商可借助BT模式開發(fā)保障房。

所謂BT模式，也可稱為一種“交鑰匙工程”，即社會投資人投資、建設，建設完成以后“交鑰匙”，政府再回購，回購時考慮投資人的合理收益。據(jù)中國指數(shù)研究院副院長陳晟介紹，目前保障性住房建設模式主要有三種：委托代建、配建、直接招標。BT模式即為直接招標的一種形式。

倪建達坦言，“能采用BT模式的開發(fā)企業(yè)，資金實力都是很強的。”

周勇也稱，僅有少數(shù)公司能夠以BT模式建造保障性住房，這些公司包括中國鐵建股份有限公司、中國中鐵股份有限公司、中國交通建設股份有限公司以及中國冶金科工股份有限公司等大型國有企業(yè)。

自去年以來，中國建筑國際已通過BT模式在中國推出了三個廉價住房項目。其中兩個位于天津，另一個位于重慶。周勇說，該公司目前正與許多二、三線城市地方政府就潛在的項目進行商談，包括成都、武漢、杭州及西安。

旭輝集團總裁助理張偉峰直言，BT模式對于民營開發(fā)企業(yè)而言是難以想象的，“拿出那么大量的資金投入在低利潤的項目上，其資金使用效率之差可以想見，何況其中還存在很大風險。”

變更土地用途

和地方政府的親密關系，同樣令國有房地產(chǎn)企業(yè)受益匪淺。

金隅股份（2009.HK）執(zhí)行董事兼財務總監(jiān)王洪軍11日在業(yè)績記者會上稱，該集團保障房的毛利率高達20%以上。據(jù)王洪軍介紹，金隅保障房項目能取得如此高毛利率的原因有兩個：一是金隅有10多年興建保障房的經(jīng)驗，二是金隅主要用工業(yè)用地轉(zhuǎn)作保障房開發(fā)用地，土地成本較低。

目前，中國實行嚴格的土地用途管理制度，工業(yè)用地土地使用權出讓最高年限50年，居住用地70年。土地用途的改變，必須取得出讓方的同意或批準，同時還須取得市、縣人民政府規(guī)劃行政主管部門的同意。工業(yè)用地和住宅用地之間差價巨大。

金隅股份是北京市國資委下屬大型國有控股企業(yè)。能夠像金隅股份這樣，通過將低價的工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅建設用地來參與保障房建設并獲利的企業(yè)，此前少有公開報道。

而金隅目前保障房的土地儲備為114萬平方米，未來會繼續(xù)投入更多資源開發(fā)保障房，預計將100萬平方米工業(yè)用地轉(zhuǎn)作保障房用地。

倪建達也說，建設保障房，城開集團確實在諸多方面獲得了政府的支持。其中之一，即為項目用地。

據(jù)倪建達介紹，上海晶城經(jīng)濟適用房的用地是采用“退二進三”的方式獲得（編注：減少工業(yè)企業(yè)用地比重，提高服務業(yè)用地比重，即城市市區(qū)用地結(jié)構中的“退二進三”）。在政府部門協(xié)調(diào)下，上海城開集團以協(xié)商好的價格將另一家同是國有企業(yè)的土地買入。該地塊沒有像商業(yè)用地開發(fā)那樣進行“招拍掛”，而是由政府直接劃轉(zhuǎn)為住宅用地進行保障房建設，亦未補交工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為住宅用地的土地出讓金。

毛利普遍超出預期？

不過，對于保障房的利潤，倪建達并不似王洪軍那般樂觀。

據(jù)倪建達介紹，經(jīng)濟適用房的建筑標準、規(guī)格、售價均由政府統(tǒng)一規(guī)定，工程完工后，由開發(fā)企業(yè)向定向人群定向銷售，“在項目開工前，政府和我們就明確了項目的性質(zhì)為非營利，我們不盈利，但政府也同時保證我們不虧本，只向我們支付管理費。”

倪建達坦言，由于日后是由開發(fā)企業(yè)直接向定向人群銷售，到時如出現(xiàn)房子賣不完的情況，企業(yè)會面臨較大的資金壓力，在這種情況下，剩余房源是否由政府回購，目前還不能確定。

在倪建達看來，這也是國有企業(yè)承擔社會責任的表現(xiàn)，“民營開發(fā)企業(yè)更商業(yè)化、市場化，因此參與保障性住房的情況不多。”

據(jù)陳晟介紹，一般情況下，限價房有10%~15%的毛利，經(jīng)適房、廉租房、公租房有3%左右的利潤率，棚戶區(qū)改造住房如果實現(xiàn)一二級聯(lián)動開發(fā)，收益率較高。

中國中冶2010年業(yè)績發(fā)布會上，公司董秘康承業(yè)甚至稱，雖然國家規(guī)定企業(yè)開發(fā)保障房的利潤率控制在3%以下，但是若管理和施工得當，保障房平均毛利率可達到12.5%。

公開資料顯示，2010年中國中冶的保障房項目共計24個，總投資257億元，總建筑面積564萬㎡，分布于天津、上海、遼寧、河北、浙江等城市，在央企中名列第一。

有報道援引中國中冶總裁沈鶴庭的話稱，要想提高保障性住房的毛利率，“就要加上管理”。據(jù)介紹，目前中冶在保障房的管理上，采取責任狀、責任人、責任制的方式，并由項目經(jīng)理承擔相應責任。

康承業(yè)進一步解釋，保障房的投資回報率基本上已被圈定在3%以下，因此必須要向管理要效益，同時施工環(huán)節(jié)亦能創(chuàng)造利潤——而管理和施工，“剛好都是中冶的強項”。

民營開發(fā)商的擔憂

相比國有開發(fā)商，部分民營開發(fā)商本身對投身保障房仍有一定擔憂。

上海民營開發(fā)商、東渡國際集團投資部經(jīng)理孫嶸稱，由于保障房建設在開始之前，政府就已將開發(fā)企業(yè)的利潤水平設定好，而且屬于微利，因此開發(fā)商參與保障房建設最關鍵的是對整個工程的把控度以及成本控制，成本控制比較好的企業(yè)才能保證一定利潤。因此一般都是大企業(yè)和政府聯(lián)合操作，政府在招標的時候往往會設置條件，如參建企業(yè)的資質(zhì)、銀行信貸等級等，這樣就把中小企業(yè)排除在外了。

“小企業(yè)沒有規(guī)模優(yōu)勢，控制成本能力較差，而政府也希望大企業(yè)來做，這樣能保證保障房的品質(zhì)，為政府贏得聲譽。”孫嶸說。

張偉峰也稱，現(xiàn)在民營開發(fā)商民營開發(fā)商參與保障房建設，一個是想與政府搞好關系，以后拿地的時候能享受便利；一個可能是看中保障房建設中，可以單獨劃出來用作商品房銷售的部分，從而獲利。此外，部分大型開發(fā)商，可能會因為保障房建設規(guī)模越來越大，可以通過跑量來獲取微利。

■22家受益保障房建設的上市公司

建筑業(yè)企業(yè)（4家）

中國建筑（601668.SH）、中國中冶（601618.SH）、上海建工（600170.SH）、新疆城建（600545.SH）

房地產(chǎn)企業(yè)（18家）

金隅股份（601992.SH）、城投控股（600649.SH）、西藏城投（600773.SH）、云南城投（600239.SH）、長春經(jīng)開（600215.SH）、天房發(fā)展（600322.SH）、首開股份（600376.SH）、棲霞建設（600533.SH）、新黃浦（600638.SH）、中天城投（000540.SZ）、萬方地產(chǎn)（000638.SZ）、福星股份（000926.SZ）、招商地產(chǎn)（000024.SZ）、渝開發(fā)（000514.SZ）、北京城建（600266.SH）、金豐投資（600606.SH）、黑牡丹（600510.SH）

資料來源：中金公司