核心提示：去年底以來(lái)，樓市調(diào)控逐步走入微觀，在“國(guó)十條”等新一輪調(diào)控政策出臺(tái)后，各地開始根據(jù)樓市的特點(diǎn)，做出有針對(duì)性的調(diào)控。就在住宅市場(chǎng)受到這一系列調(diào)控之后，原本未受關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)似乎得到了市場(chǎng)的特別青睞，平靜的商鋪市場(chǎng)也重回了大家的視線，商鋪投資客與日俱增。而作為投資者而言，更關(guān)注的應(yīng)該是商鋪是否已到了最佳投資時(shí)機(jī)？

　　有數(shù)據(jù)顯示，2010年第四季度，“由住轉(zhuǎn)商”的投資客約占客戶總?cè)藬?shù)的10％，而到了2011年2月份，這一比例已上漲至30％。顯然，不論是從全國(guó)范圍還是南昌，商業(yè)地產(chǎn)、商鋪投資受熱捧均已成為時(shí)代趨勢(shì)，究竟應(yīng)該怎么投資商鋪才能讓投資者的資本真正保值增值？買，還是不買？在目前的政策和物價(jià)環(huán)境下，無(wú)疑是對(duì)投資者極大的智慧挑戰(zhàn)。

　　商鋪類型繁多，往往會(huì)讓投資者眼花繚亂，那么，如何理智入市商業(yè)地產(chǎn)，眼下已成為眾多持幣者熱衷的話題，記者通過(guò)多方采訪，總結(jié)了一些業(yè)內(nèi)專家的觀點(diǎn)，希望能給讀者帶來(lái)一些啟迪。

　　投資者還將逐步增加

　　據(jù)南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，目前商業(yè)地產(chǎn)房源新增供應(yīng)呈現(xiàn)加快趨勢(shì)。截至3月25日，南昌當(dāng)月新建商品房面積為32.6萬(wàn)平方米，其中，非住宅推售面積為11.8萬(wàn)平方米，2月份，這個(gè)數(shù)據(jù)僅為6300平方米。而2010年，非住宅面積超過(guò)11萬(wàn)平方米的月份只有12月份。同時(shí)，2011年2月以來(lái)，受新政打擊，住宅市場(chǎng)成交量急速萎縮，與之相反的是，商業(yè)地產(chǎn)成交量卻急劇提升，成交比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)地產(chǎn)市場(chǎng)成交份額的60%。

　　縱觀南昌樓市現(xiàn)狀，盡管住宅開發(fā)仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，但商業(yè)地產(chǎn)正在迅速擴(kuò)展開來(lái)，越來(lái)越多的開發(fā)商也把目光投向商業(yè)開發(fā)領(lǐng)域。如果說(shuō)以前，一些投資者更多是在各種宣傳下，被動(dòng)地接受商業(yè)地產(chǎn)，那么，今年則更多地轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)投懷送抱——從年初至今，記者走訪了多個(gè)在售商業(yè)項(xiàng)目，無(wú)論是寫字樓、公寓，還是商鋪，消費(fèi)者都不約而同表示，目前投資商業(yè)地產(chǎn)比較有前景，所以都來(lái)看看。

　　投資者鄭先生告訴記者，他以前覺(jué)得投資商鋪門檻高、風(fēng)險(xiǎn)大，不敢想。沒(méi)想到今年春節(jié)期間親戚朋友間一聚會(huì)就談商鋪、寫字樓。鄭先生跟記者感嘆道：“看來(lái)買鋪、買寫字樓真的離我們?cè)絹?lái)越近了。”據(jù)記者調(diào)查，與鄭先生一樣的商鋪投資客為數(shù)不少。

　　商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)凸顯

　　當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)受到前所未有的追捧，政策在其中起到了不可忽視的作用。春節(jié)前，“國(guó)八條”出臺(tái)，使住宅市場(chǎng)的投資門檻加高，商業(yè)地產(chǎn)投資門檻卻未有改變——至今仍然是首付五成，營(yíng)業(yè)稅按照評(píng)估價(jià)的5%征收，契稅是按評(píng)估價(jià)的3%征收，此外還有土地增值稅，如果提供買入發(fā)票，按評(píng)估價(jià)3%征收。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是一件大好事，原來(lái)商業(yè)地產(chǎn)首付高、稅費(fèi)高等“缺點(diǎn)”現(xiàn)在都不復(fù)存在，加上普遍收益高的誘惑，越來(lái)越多人出手是意料中事。有專家指出：“房地產(chǎn)的調(diào)控加碼，從側(cè)面突現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的政策‘優(yōu)勢(shì)’。長(zhǎng)期來(lái)看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)獨(dú)立，受政策干擾較小，市場(chǎng)升值空間大，這都是投資者將目光從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商鋪、甲級(jí)寫字樓的原因。”

　　選擇商業(yè)物業(yè)要有前瞻性

　　據(jù)了解，大型商鋪的銷售主要依賴于開發(fā)商的品牌和實(shí)力。房地產(chǎn)界曾流行這樣一句非話：“投資住宅的是小學(xué)生水平，投資商務(wù)寫字樓的是中學(xué)水平，投資商鋪的是大學(xué)生水平。”商鋪投資專業(yè)性要求可見(jiàn)一斑。選擇品牌開發(fā)商來(lái)確保資金安全是投資的一個(gè)重要方面。實(shí)力雄厚的開發(fā)商采用完善的開發(fā)流程，擁有眾多的合作伙伴，擁有專業(yè)的商業(yè)管理，這對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)前景本身也是一種保證。如果項(xiàng)目開發(fā)商是專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，則保障性則更強(qiáng)。所以，在選擇商業(yè)物業(yè)時(shí)一定要有前瞻眼光。

　　據(jù)一位二手房中介公司店長(zhǎng)告訴記者，一些位置好的商鋪掛單價(jià)在近期還會(huì)陸續(xù)上調(diào)。南昌限購(gòu)令出臺(tái)后，對(duì)住房投機(jī)需求起到一定的抑制作用，不過(guò)，以前炒住宅的一部分人改炒商鋪、炒寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。一位商業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者：“手上有大量閑置資金的投資者始終會(huì)找到一種宣泄的渠道，受人民幣升值和CPI持續(xù)走高的影響，投資商業(yè)地產(chǎn)有利于資產(chǎn)保值增值，再加上投資不動(dòng)產(chǎn)是風(fēng)險(xiǎn)最小的傳統(tǒng)理念影響，部分投資客將商業(yè)地產(chǎn)作為自己的重點(diǎn)投資對(duì)象”。

　　投資商業(yè)要把握出手時(shí)機(jī)

　　很多人買商鋪，都是看中將來(lái)。但何時(shí)下手卻不是人人都能拿捏得準(zhǔn)。尤其對(duì)于商鋪投資來(lái)說(shuō)，理性審視必不可少，出手時(shí)機(jī)的把握也很重要。成熟商圈內(nèi)的商鋪大家普遍看好，但價(jià)格往往很高，升值空間受限且存在因老商圈衰落而價(jià)值遞減的風(fēng)險(xiǎn)。而正處于發(fā)展區(qū)域中的商鋪，將更考驗(yàn)大家的眼光，這就要求投資者對(duì)區(qū)域五年內(nèi)的規(guī)劃發(fā)展、未來(lái)定位及交通利好消息有所了解，從政府的定位及規(guī)劃中提前發(fā)現(xiàn)商機(jī)。時(shí)下來(lái)看，紅谷灘作為南昌CBD便是南昌公認(rèn)的最有發(fā)展?jié)摿ι倘Γ貏e是以紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為核心的區(qū)域。

　　從總體上說(shuō)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，商業(yè)景氣、商業(yè)利潤(rùn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)，這個(gè)時(shí)期未必是投資商鋪的合適時(shí)機(jī)，在商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)或商業(yè)繁榮的時(shí)期，投資者商鋪選址的空間很小，而且獲得成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域內(nèi)，商業(yè)氣候尚未或正在形成中，是商鋪投資的合適時(shí)機(jī)，投資者可以在較大的范圍進(jìn)行商鋪選購(gòu)。

　　所以說(shuō)，考慮投資商業(yè)物業(yè)要有發(fā)展的眼光。“真正成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅要把商鋪?lái)樌N出去，還需運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)查、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，為商鋪的持續(xù)升值積蓄力量，確保開發(fā)方、投資客、經(jīng)營(yíng)方、商業(yè)管理方利益鏈的順暢。—位業(yè)內(nèi)人士提醒商鋪投資者，投資商鋪能否成功，與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)本身的知名度和項(xiàng)目所在地有很大關(guān)聯(lián)，切莫盲目下注。

　　文/記者羅蕾

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　　商鋪的分類

　　首先，我們來(lái)看一下商鋪有哪些類型。按照商鋪的開發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行分類，具體分類如下：

　　商業(yè)街商鋪

　　商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。按照商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復(fù)合形式，可將商業(yè)街分為專業(yè)商業(yè)街和復(fù)合商業(yè)街。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品不加確定，經(jīng)營(yíng)者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營(yíng)，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等，南昌勝利路步行街商鋪是目前南昌商業(yè)街商鋪的代表，明年8月開業(yè)的南昌紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)步行街尤其值得我們期待。

　　市場(chǎng)類商鋪

　　這里的“市場(chǎng)”是指各種用于某類商品或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有的是單層建筑，有的是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位在零售業(yè)中所占的比重較高，在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書交易市場(chǎng)，家居城、電子市場(chǎng)等。

　　“社區(qū)型”商鋪

　　社區(qū)商鋪是指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其銷售對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些店面可以直接對(duì)外開門營(yíng)業(yè)，但較多以鋪位形式存在。社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。

　　百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪

　　百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類型購(gòu)物中心里面的鋪位。絕大多數(shù)購(gòu)物中心采取運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)的管理方式，很少購(gòu)物中心采取出售商鋪的方式。購(gòu)物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。

　　商務(wù)樓、寫字樓商鋪

　　商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。

　　交通設(shè)施商鋪

　　交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。