自去年10月始，央行已經(jīng)連續(xù)四次加息。

業(yè)內(nèi)人士分析，除了限購政策促使樓市降溫外，持續(xù)的加息也在一定程度上抬升了企業(yè)的融資成本，房企資金壓力在眾多調(diào)控政策下陡增。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資四面楚歌，國內(nèi)貸款利率不斷上浮，部分商業(yè)銀行甚至已經(jīng)暫停開發(fā)貸業(yè)務。

龍頭房地產(chǎn)企業(yè)都開始“錢荒”了，中小開發(fā)商“找錢”更顯艱難。

貸款利率走高

4月7日，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱：榮盛發(fā)展，SZ.002146）發(fā)布公告稱，榮盛發(fā)展擬通過滄州銀行股份有限公司廊坊分行向榮盛控股股份有限公司委托借款，借款金額為13.5億元，期限為兩年，年利率為12.5%，借款利息約為3.375億元。

據(jù)筆者了解，榮盛發(fā)展在今年1月29日也以相同的方式擬通過上述銀行向其控股股東委托借款，期限為兩年。不同的是，借款金額為2億元整，而借款利率則為13.5%。

也即是，截止到目前，榮盛發(fā)展先后兩次擬通過滄州銀行向其控股股東委托借款共15.5億元。

作為中小房企的榮盛發(fā)展融資利率水平已經(jīng)與中資房企海外高息融資利率最高水平趨于一致。并且高于中資房企海外融資利率的平均水平。

為此，筆者采訪了中國工商銀行北京國貿(mào)大廈支行的一位相關(guān)負責人，他告訴筆者，他們經(jīng)手的委托貸款項目年利率水平各不相同。一般情況下，應比照基準利率而定。但也有企業(yè)存在年利率較低的情況，甚至在4%左右。但多數(shù)情況下，這種委托借款的年利率水平大致保持在5%-6%之間。按照目前情況看，利率會上浮20%左右，也就是說，這種委托貸款的年利率大約在7%-8%之間。

值得注意的是，該負責人還指出，12.5%的委托貸款年利率已經(jīng)算是很高的水平。

大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥則認為，就整個房企融資成本來看，委托貸款年利率12.5%的利率水平還算可以，現(xiàn)在有些房企選擇民間融資方式，其利率要遠遠高于這個水平，甚至成倍高于這個利率水平。

74.98%負債率已處高位

據(jù)相關(guān)媒體報道，2007年榮盛發(fā)展的負債率約為63%，2008年約為68%，2009年三季報顯示負債率約為67%，2010年負債率則達到74.98%。

也就是說，榮盛發(fā)展從2007年到2009年的三年期內(nèi)，公司負債率波動幅度不大，平均約為66%，但2010年公司負債率與這三年平均負債率相比，上升了將近8個百分點。

所以，有分析師認為，榮盛發(fā)展74.98%的負債率顯然已經(jīng)處在高位。

對此，榮盛發(fā)展董事會證券事務代表李冰表示，2008年和2009年公司資產(chǎn)負債率持平，是因為2008年公司進行了分紅派息，2009年7月有一筆再融資項目。

據(jù)筆者了解，榮盛發(fā)展2011年計劃新增貸款融資57.40億元，除了向控股股東委托借款外，對于公司下一步的融資形式問題，陳金海表示要根據(jù)政策而定，李冰則表示根據(jù)市場趨勢而定。

對于這筆委托借款的資金用途，他們的表態(tài)是，即因款項未到，雖然能肯定的是會用公司項目上，但具體用于哪個項目還要根據(jù)董事會決議而定。

對于公司為何不直接向銀行貸款，或者向控股股東直接借款，而是選擇通過銀行向控股股東委托借款的融資方式問題，李冰表示，向銀行直接貸款的項目也有。而陳金海則直接表示，這只是一種融資方式。

金永祥也表示，在購房者觀望態(tài)勢下，開發(fā)商一般會加大存貨量，這對開發(fā)商來說是很有資金壓力的。

長江證券研究員蘇雪晶認為，“考慮到未來還可能加息，地產(chǎn)業(yè)資金鏈最糟糕的階段仍未來臨。”