在16日的博鰲亞洲2011年年會“持續(xù)調(diào)控下的房地產(chǎn)創(chuàng)新”分論壇上，與會嘉賓認為，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)初見成效，但一線城市核心地段房價下降空間有限。2011年后房價的走勢，基本取決于調(diào)控決心，但限購、限貸政策無法從根本上醫(yī)治房地產(chǎn)頑疾，根本解決還有賴于城市、人口、稅收、收入等結(jié)構(gòu)方面的調(diào)整。

“雙軌制”格局基本確定

首都創(chuàng)業(yè)集團副董事長、總經(jīng)理劉曉光認為，目前北京、上海等地樓盤銷量已經(jīng)下降了50%左右，周邊地區(qū)價格也開始下降，此輪地產(chǎn)調(diào)控已初見成效，房地產(chǎn)行業(yè)雙軌制格局已經(jīng)基本奠定，預(yù)計到今年8月份，效果將更加明顯。具體到北京而言，劉曉光認為，北京四環(huán)以內(nèi)房價很難下降，而諸如南五環(huán)與東五環(huán)以外的部分地段，在嚴(yán)厲調(diào)控政策的作用下，預(yù)計8月份前后最大將有15%的降幅。

SOHO中國有限公司董事長潘石屹認為，這一輪調(diào)控是史上最嚴(yán)厲的，此前主要從土地、貨幣政策、按揭貸款成數(shù)等方面去調(diào)控，今年開始則是限價、限購，因此2011年將成為一個分水嶺。

潘石屹認為，去年全中國房地產(chǎn)銷售額為5.25萬億元，其中土地出讓收入為2.9萬億元，地方政府對土地財政的依賴是房地產(chǎn)市場扭曲的根本原因。房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，最根本的就是要讓地方政府對土地財政的依賴性降低。

限購無法根治頑疾

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認為，中國剛剛走過了住房脫困期，大多數(shù)老百姓僅僅解決了有房子住的問題，但現(xiàn)有住房還需要改善，中國住房市場還處于“絕對短缺”階段。

“160多個城市的人都跑到北京、上海、廣州、深圳四個城市買房子，再限購也無法解決房價問題。限購、限貸無法解決中國的房地產(chǎn)問題，要真正解決房地產(chǎn)問題，政府需要從四個方面進行調(diào)整。”陳淮說。

首先，調(diào)整城市結(jié)構(gòu)。中國需要大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。目前中國沿海特大城市人口占全部人口比重是兩成，二三線城市占兩成，中小城市占一成，農(nóng)村占五成，2:2:1:5的城市人口結(jié)構(gòu)應(yīng)該變成2:4:2:2。

第二，土地制度調(diào)整。根據(jù)今年國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報，2011年異地就業(yè)人數(shù)為1.56億。其中，相當(dāng)一部分人擁有宅基地，因此宅基地置換已經(jīng)到了非解決不可的地步。

第三，調(diào)整中央和地方稅負關(guān)系。這個問題可以通過市政債和不動產(chǎn)稅的方式加以解決。最后，調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)。

陳淮認為，這四個方面的調(diào)整沒有一條可以靠限購解決，但缺了任何一條都無法解決北京、上海、廣州、深圳房價過高的問題。本報記者 王穎春