? ? ?4月25日，中共中央政治局召開會(huì)議。會(huì)議指出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。
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????在業(yè)界看來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵階段，但壓力仍在，需加力穩(wěn)固當(dāng)前成果。眼下，上市房企財(cái)報(bào)披露已經(jīng)接近尾聲。從上市房企2024年的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表這“三張表”的細(xì)微變化可以看出，行業(yè)正在著力轉(zhuǎn)變發(fā)展模式、修復(fù)利潤(rùn)、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。
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????那么，上市房企如何主動(dòng)調(diào)整發(fā)展策略，探索“高質(zhì)量發(fā)展”的轉(zhuǎn)型路徑？哪些新業(yè)務(wù)正在崛起？還有哪些難點(diǎn)需要攻克？近期，帶著這些問題，《證券日?qǐng)?bào)》記者與行業(yè)協(xié)會(huì)、分析師以及十余家房企及物業(yè)管理公司管理層進(jìn)行交流，試圖以一線視角洞察上市房企的發(fā)展策略。
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????聚焦“好房子”拼產(chǎn)品
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????整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍在深度調(diào)整中。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年百?gòu)?qiáng)房企營(yíng)業(yè)收入均值為338.2億元，同比下降9.4%；凈利潤(rùn)均值僅為4.2億元。Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年，多家頭部房企開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)毛利率已跌破10%，相比于正常時(shí)期的25%左右大幅下降。
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????“2021年以前獲取的高成本土地項(xiàng)目尚未完全出清，是當(dāng)前利潤(rùn)率下滑的主要因素?！币晃环科筘?cái)務(wù)負(fù)責(zé)人坦言，“但我們也看到，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的盈利能力正在恢復(fù)?！?/span>
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????《證券日?qǐng)?bào)》記者在與多家房企管理層交流后獲悉，修復(fù)利潤(rùn)的核心邏輯，是從“規(guī)模擴(kuò)張”向“產(chǎn)品為王”轉(zhuǎn)變。其中，“好房子”是房企穿越周期的突破口。
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????2023年6月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹首次提出“好房子”的概念。此后，北京、上海等多地推進(jìn)“好房子”工程。2025年，“好房子”首次被寫入《政府工作報(bào)告》。3月31日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，其中提出住宅層高不得低于3米、四層及以上必須配備電梯等標(biāo)準(zhǔn)，這些“硬指標(biāo)”將于5月份起正式實(shí)施。
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????相關(guān)政策的出臺(tái)，加速推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)步入“品質(zhì)時(shí)代”。許多房企涌入“好房子”賽道，重新投資拿地。不少龍頭房企管理層透露，新開發(fā)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目毛利率已恢復(fù)至20%以上，凈利潤(rùn)率回到雙位數(shù)區(qū)間。而這些新項(xiàng)目，幾乎都符合上文提及的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。
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????這背后的市場(chǎng)邏輯是，從“拼地價(jià)、拼規(guī)?！鞭D(zhuǎn)向“拼產(chǎn)品、拼選址”，“產(chǎn)品力”成為影響企業(yè)盈利的決定性因素。面對(duì)這一變化，房企開始加速甩掉低利潤(rùn)率項(xiàng)目“包袱”，將資源集中配置于更受市場(chǎng)歡迎的“好房子”上。
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????以綠城中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠城中國(guó)”）為例，公司2024年全年實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)難點(diǎn)庫(kù)存出清422億元，超額完成113%既定目標(biāo)。
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????“公司通過‘老盤新作’、大宗交易等舉措，最終超額完成了年初設(shè)定的目標(biāo)?！本G城中國(guó)執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示。
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????綠城中國(guó)副總裁李駿向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，2024年公司有9個(gè)項(xiàng)目在首次開盤階段即實(shí)現(xiàn)整盤售罄，綠城中國(guó)正通過提升高端項(xiàng)目溢價(jià)能力來修復(fù)盈利能力。
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????面對(duì)新規(guī)和市場(chǎng)變化，一批頭部房企也在加快對(duì)“好房子”的戰(zhàn)略部署?！?025年是行業(yè)新發(fā)展模式加快構(gòu)建、‘好房子’建設(shè)加快落地的關(guān)鍵之年。公司會(huì)主動(dòng)迎接挑戰(zhàn)，對(duì)‘好房子’的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)研究、主動(dòng)承接?！痹叫愕禺a(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。
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????中?？萍加邢薰靖笨偨?jīng)理余祥鑫則進(jìn)一步提出對(duì)“好房子”的暢想：“未來，交付的房子里所有東西都應(yīng)該是智能的?！?/span>
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????“‘產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)’邏輯下，房地產(chǎn)行業(yè)正從粗放擴(kuò)張走向精細(xì)運(yùn)營(yíng)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局正在改變。
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????多元業(yè)務(wù)增厚現(xiàn)金流
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????開發(fā)主業(yè)之外，越來越多房企正在探索更具韌性的增長(zhǎng)路徑，以提升對(duì)市場(chǎng)周期波動(dòng)的抵御能力。物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、代建等多元化業(yè)務(wù)加速發(fā)展，逐步成為支撐企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的“第二增長(zhǎng)曲線”。
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????2024年，華潤(rùn)置地有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)置地”）的經(jīng)常性業(yè)務(wù)利潤(rùn)首次突破百億元，占總利潤(rùn)比重提升至40.7%，體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性收入對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的顯著拉動(dòng)。龍湖集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“龍湖集團(tuán)”）則更早布局，在2023年便實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比首次超過50%。龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示，預(yù)計(jì)到2028年，公司經(jīng)營(yíng)性收入將繼續(xù)提升，占比將在一半以上。
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????與以往重資產(chǎn)驅(qū)動(dòng)的模式不同，當(dāng)前房企布局的多元性業(yè)務(wù)，一方面更強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)模式，持續(xù)增強(qiáng)ROE并突破財(cái)務(wù)瓶頸；另一方面與REITs等資本市場(chǎng)工具相結(jié)合，形成一個(gè)真正的“投融管退”專業(yè)化分工閉環(huán)。
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????其中，在商業(yè)地產(chǎn)板塊，輕資產(chǎn)外拓已成為房企增長(zhǎng)的重要模式。華潤(rùn)萬象生活有限公司管理層在業(yè)績(jī)說明會(huì)上表示，2024年，公司新簽約商業(yè)輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目12個(gè)，2025年計(jì)劃拓展10個(gè)以上的輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目。
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????同樣依靠輕資產(chǎn)運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，代建業(yè)務(wù)也逐漸成為提升企業(yè)ROE（即凈資產(chǎn)收益率）的有效路徑。2024年，綠城中國(guó)旗下聚焦代建業(yè)務(wù)板塊的綠城管理控股有限公司實(shí)現(xiàn)收入34.41億元，毛利達(dá)17.06億元。相比自持開發(fā)項(xiàng)目，代建模式下企業(yè)無需承擔(dān)高額土地成本，能在控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲取可觀利潤(rùn)。
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????此外，當(dāng)下REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容，不少房企積極通過REITs、資產(chǎn)證券化等方式進(jìn)一步撬動(dòng)存量資產(chǎn)價(jià)值。其中，華潤(rùn)置地打造了華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)REIT和華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的雙平臺(tái)，按照計(jì)劃，華潤(rùn)置地希望未來5年REITs發(fā)行規(guī)模達(dá)到500億元以上。
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????“大資管業(yè)務(wù)是公司重要的模式和第二增長(zhǎng)曲線。”華潤(rùn)置地高級(jí)副總裁張大為表示，未來公司將繼續(xù)推動(dòng)資產(chǎn)和資本的循環(huán)，持續(xù)提升資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率和現(xiàn)金流的創(chuàng)造，實(shí)現(xiàn)大資管業(yè)務(wù)在規(guī)模上和效率上的全面領(lǐng)先。
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????通過多元化業(yè)務(wù)，房企的現(xiàn)金流持續(xù)增厚。2024年，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“招商蛇口”）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為319.6億元，創(chuàng)2019年以來最高紀(jì)錄。
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????中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，未來幾年，一些典型房企經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入占比將進(jìn)一步上升，預(yù)計(jì)利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比將達(dá)到五成。
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????壓降有息負(fù)債“減重”
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????無論是開發(fā)主業(yè)的提質(zhì)升級(jí)，還是多元業(yè)務(wù)的拓展延伸，都對(duì)房企的財(cái)務(wù)狀況提出更高要求。當(dāng)前，壓降有息負(fù)債、增強(qiáng)償債能力已成為企業(yè)穿越周期、夯實(shí)基本面的關(guān)鍵所在。
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????從企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)看，行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表正在出現(xiàn)積極變化。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均值為65.3%，相比于2021年的69.5%已連續(xù)4年下降，這是企業(yè)主動(dòng)“踩剎車”、收縮高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目、加速償債等多重舉措的結(jié)果。
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????“2024年，招商蛇口采取更為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理策略，以更加安全的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)穿越行業(yè)周期?！闭猩躺呖谪?cái)務(wù)總監(jiān)兼董事會(huì)秘書余志良表示。
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????與招商蛇口類似，不少頭部房企已經(jīng)將“降負(fù)債”作為經(jīng)營(yíng)底線，在控制規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，推進(jìn)債務(wù)結(jié)構(gòu)向“低成本、長(zhǎng)周期、本幣化”方向演進(jìn)。
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????這一趨勢(shì)背后，離不開政策層面的支持，這為房企打開了新的融資渠道。
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????2024年1月24日，中國(guó)人民銀行辦公廳、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》，明確提出，2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，除發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性資金需求、置換建設(shè)購(gòu)置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券。2024年9月份，中國(guó)人民銀行宣布將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款政策延期至2026年底。
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????在相關(guān)政策的推動(dòng)下，部分上市房企在債務(wù)置換與融資渠道拓寬上獲得了很大空間，保證了融資性現(xiàn)金流的流入。
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????“公司正通過長(zhǎng)周期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款替代部分短周期信用債，計(jì)劃到2025年底將物業(yè)貸規(guī)模提升至900億元左右，同時(shí)在未來兩三年時(shí)間內(nèi)完成整個(gè)債務(wù)結(jié)構(gòu)的切換?！标愋蚱奖硎?。
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????“今年3月份，公司用經(jīng)營(yíng)物業(yè)抵押貸將凱晨世貿(mào)中心的CMBS進(jìn)行置換，融資成本只有2.85%，這使得財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅下降?！敝袊?guó)金茂控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)金茂”）首席財(cái)務(wù)官喬曉潔表示。
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????隨著房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，房地產(chǎn)行業(yè)正加快走出低谷，邁向更為穩(wěn)健的發(fā)展軌道。正如中國(guó)金茂董事長(zhǎng)陶天海所言：“把存量問題消化完后，未來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的需求仍然非常旺盛，行業(yè)仍然大有可為。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局一定會(huì)在調(diào)整中走向成熟。”
