監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理再次加碼。

4月19日，銀監(jiān)會(huì)召開2011年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康要求進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，開展新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。

記者從商業(yè)銀行知情人士處獨(dú)家獲悉，4月初，銀監(jiān)會(huì)已下發(fā)通知，要求各銀行按新的情景假設(shè)條件測(cè)算房貸質(zhì)量變動(dòng)情況，本月底到5月初上報(bào)測(cè)試情況情境下的八項(xiàng)房地產(chǎn)類貸款五級(jí)分類余額。

與去年銀監(jiān)會(huì)先后兩次提出的房貸壓力測(cè)試情境假設(shè)條件相比，此輪測(cè)試考慮的假設(shè)情況更為細(xì)致、嚴(yán)格。上述人士稱，此次對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)和一般地區(qū)進(jìn)行分類測(cè)算，前者的輕、中、重三種壓力情景標(biāo)準(zhǔn)提高，分別為房?jī)r(jià)平均下跌30%、利率上調(diào)27個(gè)基點(diǎn)，房?jī)r(jià)下跌40%、利率上調(diào)54個(gè)基點(diǎn)，房?jī)r(jià)下跌50%、利率上調(diào)108個(gè)基點(diǎn)的情況。此外，本次還增加了住房成交面積下降等假設(shè)情境。

“與去年相比，今年以來多地房?jī)r(jià)下跌，今年也加息了幾次，開展新的壓力測(cè)試是必要的。”數(shù)名商業(yè)銀行人士表示。不過，銀行人士多認(rèn)為，出現(xiàn)測(cè)試中的極端假設(shè)條件概率很低，房地產(chǎn)不良貸款和不良率應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)大幅上升情況。

7大城市高壓測(cè)試

北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京7大城市為房貸“高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)”，需按房?jī)r(jià)較大幅度下跌的條件測(cè)算。

據(jù)透露，此次對(duì)房貸壓力測(cè)試按照地區(qū)的不同被給予了不同對(duì)待，北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等7大城市被確認(rèn)為房貸高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)，需按照房?jī)r(jià)較大幅度下跌的條件測(cè)算房地產(chǎn)貸款五級(jí)分類變動(dòng)。

中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2010年7月，上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京的商品住房成交均價(jià)分別為23883元/平、23465元/平、13926元/平、6325元/平、19950元/平、11892元/平，及至今年3月，這6大城市商品住房成交價(jià)分別為13806元/平、19424元/平、11287元/平、6933元/平、18352元/平、13069元/平，多數(shù)城市房?jī)r(jià)下降（北京數(shù)據(jù)缺失）。

“這些城市房?jī)r(jià)漲幅過大，如果政策持續(xù)緊縮，出現(xiàn)大幅下跌是可能的，銀行有必要提前了解可能的承受度。”深圳一名地產(chǎn)中介研究人士稱。

對(duì)于7大城市之外的其他地區(qū)，銀監(jiān)會(huì)要求按照房?jī)r(jià)下跌10%、利率上調(diào)27個(gè)基點(diǎn)，房?jī)r(jià)下跌20%、利率上調(diào)54個(gè)基點(diǎn)，房?jī)r(jià)下跌30%、利率上調(diào)108個(gè)基點(diǎn)的情況測(cè)算。

相比去年的兩次房貸測(cè)試，新一輪測(cè)試更具地區(qū)針對(duì)性，在房?jī)r(jià)下跌幅度上也給予了或重或輕的情境。

2010年5月，銀監(jiān)會(huì)要求銀行按照房?jī)r(jià)下跌10%、利率上調(diào)27個(gè)基點(diǎn)，房?jī)r(jià)下跌20%、利率上調(diào)54個(gè)基點(diǎn)，房?jī)r(jià)下跌30%、利率上調(diào)108年基點(diǎn)三種情況進(jìn)行房貸壓力測(cè)試，此后8月，監(jiān)管部門重新定義重度壓力情景的房?jī)r(jià)下跌幅度，從下跌30%調(diào)整為50%。

此外，前述知情人士透露，今年的測(cè)試增加了“成交面積下降”這項(xiàng)情境，輕、中、重相應(yīng)按下降10%、20%、30%來測(cè)算。

銀行人士解析稱，監(jiān)管層新設(shè)情境應(yīng)主要是考慮到房地產(chǎn)開發(fā)貸壓力測(cè)試實(shí)際情況，銀行對(duì)開發(fā)商的貸款不只是抵押貸款，還包括很大比例的信用

貸款，這就要考察開發(fā)商的還款現(xiàn)金流，即銷售收入，其測(cè)算不僅涉及房?jī)r(jià)變動(dòng)，還有成交面積的變動(dòng)。

知情人士稱，按監(jiān)管要求，測(cè)算結(jié)果出來后，各銀行需分類上報(bào)壓力測(cè)試情境下的8項(xiàng)房地產(chǎn)類貸款五級(jí)分類變動(dòng)情況，分別是房產(chǎn)開發(fā)貸、地產(chǎn)開發(fā)貸、土地儲(chǔ)備貸款、商用住房貸款、個(gè)人住房貸款、企業(yè)購房貸款、上下游相關(guān)行業(yè)貸款（上游包括煉鋼、水泥、玻璃行業(yè)等，下游包括家具制造、小家電等）、其他貸款。

多樣測(cè)試模型成效難辨

“假設(shè)條件太多了，有些可能還是沖突的。”一位人士直言。比如，房?jī)r(jià)下跌50%時(shí)，成交面積降30%的假設(shè)不一定成立。

監(jiān)管層督導(dǎo)開展和商業(yè)銀行自覺開展的房貸壓力測(cè)試，成效幾何，一直混沌無解。

“國有行、股份行、小型銀行的壓力測(cè)試模型都不一樣。”一名從事房貸壓力測(cè)試的銀行人士說，監(jiān)管層下發(fā)的測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)格式只要求銀行將房貸分為按揭類和非按揭類分別測(cè)算，其他都是各家銀行自己給出情境假設(shè)。

據(jù)其了解，在開發(fā)貸方面，多數(shù)銀行按房?jī)r(jià)、利率、區(qū)域、成交面積、在建面積等5個(gè)主要指標(biāo)測(cè)算開發(fā)商的還款現(xiàn)金流；在個(gè)人住房按揭貸款方面，按房?jī)r(jià)、利率、區(qū)域、貸款與價(jià)值比率（貸款總額除以房產(chǎn)估值）等4個(gè)主要指標(biāo)測(cè)算客戶違約率，多分為自住房貸款、投資性住房貸款、以房產(chǎn)為抵押的經(jīng)營(yíng)貸款、房產(chǎn)消費(fèi)貸款4類來分別測(cè)算。各銀行測(cè)試假設(shè)條件期限一般是1年。

不過，四大國有行測(cè)試模型比較復(fù)雜，指標(biāo)中還包含了GDP增速，房地產(chǎn)行業(yè)變動(dòng)等，中型股份行會(huì)考慮房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況變化，存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)，企業(yè)評(píng)級(jí)變化等，市場(chǎng)份額不大的小型銀行可能會(huì)逐筆測(cè)算開發(fā)商客戶的預(yù)期損失，開發(fā)成本變化，現(xiàn)金流異動(dòng)導(dǎo)致的房地產(chǎn)不良貸款情況。

“說實(shí)話，我認(rèn)為房貸壓力測(cè)試的意義并不大，假設(shè)條件太多了，有些可能還是沖突的。”這名人士直言。比如，在房?jī)r(jià)下跌50%的重度情境假設(shè)下，成交面積同時(shí)下降30%的假設(shè)不一定成立，房?jī)r(jià)跌幅大了，成交量回升的可能性很大。

此外，多名銀行個(gè)貸人士對(duì)記者稱，房貸壓力測(cè)試都是靜態(tài)的，假設(shè)大多數(shù)的指標(biāo)不變，只是測(cè)算房?jī)r(jià)、利率、成交面積極端變化情況下的信貸質(zhì)量變化，而事實(shí)上這是不可能的，房地產(chǎn)及其相關(guān)上下游行業(yè)的信貸影響很難測(cè)算，缺乏歷史數(shù)據(jù)，依賴個(gè)人經(jīng)驗(yàn)估算并不準(zhǔn)確。

根據(jù)此前各銀行公開的以往房貸壓力測(cè)試結(jié)果，多數(shù)銀行均稱總體風(fēng)險(xiǎn)可控。如交行去年5月第一輪壓力測(cè)試結(jié)果顯示，房?jī)r(jià)下跌30%，開發(fā)貸不良率增加1.2%，個(gè)人按揭不良率提高0.9%。去年8月第二輪測(cè)試在房?jī)r(jià)下跌50%的極端情況下，其開發(fā)貸不良率上升約1.6個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款不良率上升約1.2個(gè)百分點(diǎn)，變化率不大。

“影響銀行房貸的最大因素還是信貸政策的調(diào)整，并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。”前述從事房貸壓力測(cè)試的銀行人士說。當(dāng)前，諸多銀行緩發(fā)或停發(fā)房地產(chǎn)貸款，這會(huì)直接影響到銀行的房貸余額、收益等。