北京市政府在全國(guó)漲聲一片的情況下，首提房?jī)r(jià)控制目標(biāo)“穩(wěn)中有降”以來(lái)，樓市供需雙方的心態(tài)均產(chǎn)生了明顯的變化，使得成交持續(xù)低迷，部分樓盤開(kāi)始打折降價(jià)，新盤上市也在調(diào)低價(jià)格預(yù)期，促使開(kāi)盤均價(jià)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的下降。二手房方面，則出現(xiàn)量降價(jià)滯的局面。不過(guò)，不論是新房還是二手房，均出現(xiàn)部分郊區(qū)項(xiàng)目降價(jià)的現(xiàn)象。

新房

成交量比去年同期降63.9%

據(jù)北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在發(fā)布調(diào)控目標(biāo)后三周時(shí)間里，北京共成交3801套商品住宅、成交面積36.7萬(wàn)平米，相比調(diào)控目標(biāo)發(fā)布前樓市成交量基本相當(dāng)，其中成交套數(shù)微漲1.1%，成交面積下降了7.2%。而與去年同期相比，則有大幅下降，成交套數(shù)重挫63.9%，成交面積更下跌了70%。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，北京發(fā)布的房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”的調(diào)控目標(biāo)，這不僅給予了開(kāi)發(fā)商明確的信號(hào)，同時(shí)也堅(jiān)定了購(gòu)房人的觀望心態(tài)，使得近期成交量持續(xù)保持低位。在購(gòu)房存在貶值可能性下，改善性購(gòu)房客群因基本居住需求已經(jīng)得到滿足，可能會(huì)暫時(shí)擱置購(gòu)房意愿，導(dǎo)致近期樓市購(gòu)房主體更加趨向于剛性自住需求，這也是調(diào)控目標(biāo)公布后，商品住宅成交的單套戶型面積由105.1平米降至96.4平米的重要原因。自住需求因?yàn)槭苜Y金瓶頸制約，只能通過(guò)減小購(gòu)房面積的方式實(shí)現(xiàn)住房要求，在自住需求占主體的市場(chǎng)環(huán)境下，單套成交面積因此縮減。

開(kāi)盤均價(jià)環(huán)比降15.7%

樓市主流購(gòu)房需求發(fā)生轉(zhuǎn)變，在資金壓力之下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始更多地推出符合剛性需求的產(chǎn)品，令近期開(kāi)盤項(xiàng)目以位于五環(huán)以外的中低端樓盤為主。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，北京調(diào)控目標(biāo)發(fā)布前，單價(jià)2.5萬(wàn)以上樓盤占據(jù)樓市供應(yīng)主力，占到了總供應(yīng)量的76%，整體開(kāi)盤均價(jià)一舉被拉高。而調(diào)控目標(biāo)發(fā)布至今的三周時(shí)間里，共有10個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，其中半數(shù)項(xiàng)目的開(kāi)盤價(jià)格低于2.5萬(wàn)元，累計(jì)供應(yīng)2704套中低價(jià)位商品住宅，占總量的81.9%，開(kāi)盤均價(jià)環(huán)比下降了15.7%。

對(duì)此，高姍分析，目前樓市成交清淡，想贏得購(gòu)房人認(rèn)同，就必須迎合當(dāng)前的主流需求，因此近期開(kāi)盤項(xiàng)目以面積適中、價(jià)格適中的中低端樓盤為主，同時(shí)，這些樓盤定價(jià)更加理性。以往每期開(kāi)盤必漲、漲幅必超千元的現(xiàn)象有所減少，更多的項(xiàng)目開(kāi)盤價(jià)格停漲，個(gè)別項(xiàng)目的開(kāi)盤價(jià)開(kāi)始松動(dòng)，出現(xiàn)單價(jià)500-1000元的小幅回調(diào)。這些跡象表明堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)正在松動(dòng)，降價(jià)樓盤在區(qū)域內(nèi)將形成價(jià)格洼地，吸引購(gòu)房需求向個(gè)別項(xiàng)目集中，不降價(jià)的項(xiàng)目，將很難再繼續(xù)扛價(jià)。

部分郊區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格松動(dòng)

雖然少數(shù)中高端項(xiàng)目因?yàn)槲恢?、品質(zhì)等原因依然受到市場(chǎng)青睞，但是目前來(lái)看樓市整體簽約量依然低迷，這也使得部分郊區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格開(kāi)始松動(dòng)。

比如位于通州的京洲世家，1月份售價(jià)為22000元/平米，目前起價(jià)14300/平米，均價(jià)16000/平米，降價(jià)幅度達(dá)到6000元/平米。同樣是位于通州的月亮河御泉公館，推10套特價(jià)房每平米降價(jià)3000元。位于昌平的潤(rùn)楓·欣尚，2月均價(jià)18000元/平米，目前均價(jià)16000元/平米。

北京中原統(tǒng)計(jì)目前在售的項(xiàng)目降價(jià)盤點(diǎn)：4月共有近百個(gè)樓盤有明顯的折扣。根據(jù)實(shí)際情況來(lái)看，主要分為三類：一是：因?yàn)檎{(diào)控政策而出現(xiàn)明顯降價(jià)的項(xiàng)目目前依然有限，主要項(xiàng)目集中在通州等少數(shù)區(qū)域。二是：常規(guī)折扣，這些項(xiàng)目的折扣主要為銷售策略，長(zhǎng)期推出，目前這類項(xiàng)目占到打折樓盤總數(shù)的9成。三：老項(xiàng)目后期，節(jié)省宣傳費(fèi)用，加快清盤速度，占到市場(chǎng)的5-10%。