國務(wù)院對地方“樓市督查”剛剛結(jié)束。在“最嚴(yán)調(diào)控”之下，市場正呈現(xiàn)出積極變化，但各種力量博弈也在加劇：“限購”暫時遏制了炒房投機需求，但仍有超過四成的被統(tǒng)計城市3月份房價環(huán)比漲幅超過0．5％；高房價出現(xiàn)松動，但離期待尚有差距。

督查之后，一輪力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控是否會再度加碼，市場能否盡快沖破“觀望期”？各方拭目以待。

樓市“退燒”后陷“僵持”

“實施‘限購’之后，原來積累的400多組客戶大量流失，只剩下180多組。”上海中環(huán)線內(nèi)一大型樓盤銷售負(fù)責(zé)人日前告訴記者。

“限購”被認(rèn)為是此次調(diào)控的“殺手锏”之一。目前看來，投資投機性需求得到了一定程度遏制。中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生表示，作為重點區(qū)域的35個大中城市，因此導(dǎo)致交易量下降5％－7％。

招商銀行20日發(fā)布的相關(guān)調(diào)查報告顯示，90％以上的受訪者表示將不再增加房地產(chǎn)市場投資。

去年4月起震蕩上行的高房價，其漲勢已有所遏制。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，3月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降和持平的城市達(dá)到20個，比上月增加了6個，環(huán)比漲幅比上月縮小的城市有29個。

在此輪“最嚴(yán)調(diào)控”中，對房企“銀根”控制之緊超出以往。上市房企的融資受到各部門“名單式監(jiān)管”，一般房企申請貸款困難重重。聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示，房企股權(quán)、債權(quán)的轉(zhuǎn)讓十分活躍。這種以往少見的現(xiàn)象說明：市場正加速“洗牌”。

國務(wù)院常務(wù)會議指出：“隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入推進(jìn)，市場供求矛盾有所緩解，不合理需求得到一定抑制，市場出現(xiàn)了一些降溫跡象。這說明，中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策是正確的。”

不過，市場變化與人們的期待還有一定差距。復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說：“判斷調(diào)控的效果，應(yīng)該問問買房者的感覺，問問中低收入者有沒有看到更多的保障房投入供應(yīng)。”

提防多種因素“對沖”調(diào)控成效

當(dāng)“最嚴(yán)調(diào)控”進(jìn)入關(guān)鍵期，各種博弈正在加劇。表面的平靜之后，有多股力量“蠢蠢欲動”，可能對調(diào)控構(gòu)成“對沖”。

比如，部分二、三線城市的房價仍在上漲，“助漲”效應(yīng)不容忽視。數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市里，依然有29個城市3月份新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超過0．5％。這些城市大部分屬于不甚引人矚目或“限購”令沒有覆蓋的三線城市。這部分城市房價的持續(xù)升溫，可能對市場預(yù)期帶來不利影響。

其次，部分地方政府在執(zhí)行調(diào)控政策時“留了后手”。其中最典型的是房價控制目標(biāo)的制定問題。3月各地陸續(xù)公布的“限價”目標(biāo)，幾乎清一色成了“漲價目標(biāo)”，個別城市的“漲價目標(biāo)”甚至超過10％。日前，經(jīng)國務(wù)院督查組督查后，有城市宣布下調(diào)此前確定的新建住房價格漲幅控制目標(biāo)。

專家提醒“新建住房”除商品房外，還包括大量限價房、動遷安置配套住房等帶有“保障性質(zhì)”的房屋。而隨著今年“可售型”保障房供應(yīng)的增加，平均房價自然也隨之“被降低”。

再次，內(nèi)外資金面因素仍造成房價上漲壓力。受通脹預(yù)期影響，流動性依然充裕，買房仍是許多人的不二選擇。記者采訪發(fā)現(xiàn)，為規(guī)避“限購”，有些人選擇全款買房但并不辦理房產(chǎn)證，而是欲等到“限購令”取消再辦理。其中有購房者說：“現(xiàn)在物價上漲較快，別的投資渠道又不多，還是買房子比較安全。”

值得注意的是，國內(nèi)貨幣政策緊縮、房企資金趨緊，人民幣升值預(yù)期明顯，外資以各種渠道進(jìn)入樓市。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，利用外資144億元，增幅達(dá)45．2％，為各類來源中增長最快。中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，外資的加速進(jìn)入可能會抵消掉一部分樓市調(diào)控效果，對此應(yīng)予以警惕。

“政策籬笆”有待扎牢

4月上旬起，國務(wù)院督查組兵分八路，對16個?。▍^(qū)、市）貫徹落實調(diào)控政策措施情況開展專項督查。此次督查力度之大、范圍之廣，震動市場，也激起各方更多期待。

據(jù)統(tǒng)計，自2003年央行“121號文件”發(fā)布以來，國務(wù)院及有關(guān)部委針對房地產(chǎn)市場共發(fā)布了40余個全國性文件，掀起數(shù)輪樓市調(diào)控。但在有些熱點城市，2001－2010年的10年中，僅有2008年的商品住房價格出現(xiàn)了微弱下調(diào)，其余9年均保持上漲，更有5年的漲幅在兩位數(shù)以上。此輪“史上最嚴(yán)”調(diào)控能否讓房價回歸合理水平？

國務(wù)院常務(wù)會議近期強調(diào)“鞏固和擴大房地產(chǎn)市場調(diào)控成效”，“要堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松”。重申“嚴(yán)格控制投機投資性購房需求，努力增加市場供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期，把房價控制在一個合理水平”、“切實抓好保障性住房建設(shè)，將保障性住房建設(shè)任務(wù)分解落實情況。”

“目前市場已充分地感受到政府調(diào)控的決心。從現(xiàn)實需要及地方政府公信力角度出發(fā)，調(diào)控都已沒有退路。”高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍說。

陳杰等多位專家認(rèn)為，目前關(guān)鍵是把現(xiàn)有的“政策籬笆”扎牢。調(diào)控“組合拳”涉及多個部門、各級政府，經(jīng)過此次督查之后，希望能強化執(zhí)行、監(jiān)管和問責(zé)力度，形成部門合力，杜絕“上有政策、下有對策”的局面。（據(jù)新華社電）