經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳文雅 實(shí)習(xí)記者 黃涵哲 招商銀行[14.71 0.48% 股吧]和貝恩管理顧問公司最新出爐的《2011中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》表明，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響下，投資資產(chǎn)在1千萬(wàn)人民幣以上的富豪人群對(duì)于投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，尤其是直接購(gòu)買國(guó)內(nèi)住宅的熱情在明顯下降。

    在該報(bào)告所調(diào)查的受訪者中，當(dāng)被問及“未來(lái)的1-2 年您是否會(huì)減少在房地產(chǎn)市場(chǎng)(包括各種投資方式) 的投資金額”時(shí)，90%以上的富豪表示將不再增加房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，一半富豪表示逐步在撤回房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金。2009年初，投資性房地產(chǎn)在這一富豪人群中的資產(chǎn)配置比重為17.6%，但到2011年初，這一比重已下降至13.7%。

    與此同時(shí)，富豪們對(duì)直接購(gòu)買國(guó)內(nèi)住宅的投資熱情下降，投資方式轉(zhuǎn)向商鋪和間接投資。當(dāng)被問及“未來(lái)1-2 年投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式是否會(huì)發(fā)生改變”時(shí)，僅有不到10%的受訪者選擇“仍以國(guó)內(nèi)直接購(gòu)買住宅為主”，約40%的受訪者表示“轉(zhuǎn)為購(gòu)買商鋪，或通過房地產(chǎn)信托、地產(chǎn)基金等參與投資”。

    此前，《福布斯》中文版和中國(guó)建設(shè)銀行[5.12 -0.58% 股吧]聯(lián)合發(fā)布的2010年《中國(guó)私人財(cái)富白皮書》報(bào)告顯示，千萬(wàn)富豪選擇房地產(chǎn)投資的超過六成。

    該報(bào)告將這一富豪人群稱為“高凈值人群”，2010年，這一人群的規(guī)模為50萬(wàn)人，預(yù)計(jì)2011年將達(dá)到59萬(wàn)人。

    報(bào)告稱，在對(duì)國(guó)內(nèi)30省市的300余名房地產(chǎn)從業(yè)人員調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房地產(chǎn)從業(yè)人員感覺到住宅投資者信心有所降低，普遍看淡房市在2011年的增

    報(bào)告還預(yù)期，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家調(diào)控政策的影響，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)增速放緩，主要有三方面原因，房地產(chǎn)信貸的進(jìn)一步收緊導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款與信托融資均將受阻；利率上調(diào)導(dǎo)致房地產(chǎn)供需雙方的購(gòu)房與開發(fā)成本均有上浮，促使房地產(chǎn)交易量下降；隨著國(guó)八條出臺(tái)，各省紛紛出臺(tái)“限購(gòu)令”，我們預(yù)期成交量將進(jìn)一步萎縮，價(jià)格漲幅放緩或出現(xiàn)下行。同時(shí)，2011 年房地產(chǎn)投資性比例也將顯著下降，主要有兩方面原因：首付比例的進(jìn)一步提高促使投資杠桿率降低，對(duì)購(gòu)置多套住房的政策限制也導(dǎo)致新增房屋的投資性比例減??；房地產(chǎn)投資方式趨于多元化，資金從直接購(gòu)置住宅的投資方式轉(zhuǎn)向其他類別投資渠道，例如房地產(chǎn)信托基金、海外不動(dòng)產(chǎn)投資等。

    報(bào)告稱，富豪境外資產(chǎn)占財(cái)富的比例逐年攀升，從2009年的16%上升至去年的19%。在接受調(diào)研的高凈值人群中，近60%的人已經(jīng)完成投資移民或有相關(guān)考慮。

    近一兩年，國(guó)內(nèi)富豪轉(zhuǎn)向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情在迅速增加，世邦魏理仕中國(guó)住宅部執(zhí)行董事安東指出，今年以來(lái)，中國(guó)人海外置業(yè)目的不再局限于移民、孩子教育，純投資的人群數(shù)量不斷攀升，已經(jīng)占到總數(shù)的近1/3。第一太平[7.15 -0.28%]戴維斯住宅銷售部助理董事陳彥辛則表示，與2009年相比，中國(guó)人投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的增幅達(dá)到近八成。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，倫敦一手物業(yè)的購(gòu)買者中有35%的人來(lái)自東亞和南亞，而這其中以中國(guó)內(nèi)地和香港的購(gòu)買者居多，中國(guó)已經(jīng)成為海外市場(chǎng)最具潛力的買家。

    一份來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，在總價(jià)超過1200萬(wàn)港元的香港一手住宅物業(yè)交易當(dāng)中，內(nèi)地人士購(gòu)房的金額占總數(shù)比例由2007年上半年的13.3%，發(fā)展至2010年下半年的35.5%，3年間增長(zhǎng)達(dá)2.66倍。香港置地集團(tuán)香港地區(qū)住宅物業(yè)主管黎漢群也表示，內(nèi)地富豪已經(jīng)成為香港市場(chǎng)主力購(gòu)買群體之一。而新加坡房地產(chǎn)業(yè)界人士預(yù)計(jì)，2011年中國(guó)內(nèi)地買家將取代馬來(lái)西亞買家購(gòu)買力。