近日，在申城一家著名的房地產(chǎn)論壇上有個(gè)購(gòu)買(mǎi)二手房的帖子，引起了網(wǎng)友熱議。這位發(fā)帖者用親身經(jīng)歷教育二手房買(mǎi)家在交易時(shí)，千萬(wàn)不要“聰明反被聰明誤”。

    據(jù)發(fā)帖者介紹，由于結(jié)婚需要，其在五角場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)了一套70多平方米的二手房，價(jià)格是170萬(wàn)元。由于這個(gè)樓盤(pán)屬于內(nèi)外環(huán)線之間，根據(jù)上海的有關(guān)政策，這個(gè)地區(qū)只有總價(jià)140萬(wàn)元/套以下才能算是普通商品房。因此根據(jù)“潛規(guī)則”，買(mǎi)賣(mài)雙方將合同做低成139萬(wàn)元“到手價(jià)”。中介當(dāng)時(shí)表示，“這樣是普通住房，沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅，契稅也只有1%，所有稅費(fèi)和中介費(fèi)加在一起近4萬(wàn)元。”而后其順利付了首付，貸款利率也打了八五折。然而，去交易中心評(píng)估的時(shí)候卻被告知，該小區(qū)同類(lèi)房源的最低評(píng)估價(jià)為145萬(wàn)元。雖然總價(jià)只多了6萬(wàn)元，但普通住房變成非普通住房，營(yíng)業(yè)稅需繳差額5.55%，契稅也變成3%。粗略一算，光稅費(fèi)就多繳10萬(wàn)多元。其實(shí)，在二手房交易中，這樣做低房?jī)r(jià)，幾乎成了“潛規(guī)則”。而在交易中心評(píng)估時(shí)，評(píng)估價(jià)高于合同價(jià)，也是非常普遍的現(xiàn)象。但如果普通住房評(píng)估成非普通住房，多出的稅費(fèi)將是不小的數(shù)字。因此，買(mǎi)房者千萬(wàn)不要“聰明反被聰明誤”，必須了解普通住房和非普通住房之間的區(qū)別。

    根據(jù)有關(guān)規(guī)定，上海的普通住房必須同時(shí)具備以下三點(diǎn)條件：首先，房屋必須是5層以上(含5層)的多高層住房，以及不足5層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；其次，建筑面積在140平方米以下；第三，在總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上，內(nèi)環(huán)線內(nèi)的房?jī)r(jià)在每套245萬(wàn)元以下，內(nèi)外環(huán)線之間總價(jià)在140萬(wàn)元以下，外環(huán)線外的總價(jià)在98萬(wàn)元以下。目前有關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上海普通住房的成交量?jī)H占全部商品房成交量的5%左右。像一些內(nèi)環(huán)線以外、中環(huán)以內(nèi)的新建商品房，在交易的時(shí)候，可能會(huì)遇到評(píng)估價(jià)超過(guò)140萬(wàn)元的情況。相對(duì)來(lái)說(shuō)，買(mǎi)內(nèi)環(huán)內(nèi)的老工房和小戶型商品房最安全，因?yàn)楹苋菀诐M足面積140平方米以下、總價(jià)低于245萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)。即使是松江的房子，要滿足總價(jià)在98萬(wàn)元以下，其數(shù)量可能也不多。

    要想成為真正聰明的二手房買(mǎi)家，可能并不是如何與賣(mài)家聯(lián)手一起做低房?jī)r(jià)，而是要拒絕“到手價(jià)”，追求“成交價(jià)”。哪怕后者價(jià)格稍微高點(diǎn)，但對(duì)買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。同時(shí)，在簽訂購(gòu)房合同前，先去房地產(chǎn)交易中心咨詢相關(guān)政策，掌握相關(guān)信息后再作決定，可能更穩(wěn)妥一些。 斐翔