“我不是炒房客，我只是房地產(chǎn)市場中的一個小投資者。”一見到張晴，她便半開玩笑地“聲明”。在許多80后還在為一套蝸居而奮斗時，年紀不到30歲的張晴已經(jīng)將幾套房子運作得得心應(yīng)手。“你不理房，房不理你。” 像理財一樣去“理房”，這是張晴的秘訣。

    年紀輕輕當(dāng)房奴

    2005年，剛參加工作兩年的張晴在一個偶然的機會中從得到一個買房指標(biāo)。朋友單位在南寧柳沙半島搞集資建房，每平方米2700元，朋友嫌90平方米面積太小，將指標(biāo)無償轉(zhuǎn)讓給她。當(dāng)時房地產(chǎn)市場尚未火爆，買房，這可是她從來沒有考慮過的事情，沒有積蓄，和父母同住，何必讓自己早早背上一身債務(wù)呢？張晴當(dāng)時想。

    但是，考慮再三，張晴覺得這個機會實在難得，自己兩千多元的月薪也可負擔(dān)房供，與父母溝通后，決定向父母借10萬元作為首付款，貸款買下了人生中第一套房。

    做了房奴后，張晴一度十分后悔，在朋友們都可以瀟灑花錢月光了還可以刷信用卡時，張晴為了盡早償還父母錢以及每個月八九百元的房供，花錢比同齡人摳門許多。

    2007年，總算熬到了交房的時間，簡單裝修后，張晴將房子出租，每月租金抵掉房供后還“凈賺”好幾百元，張晴的房奴生活總算有了好轉(zhuǎn)。

    樓市低迷“抄大底”

    嘗到了“收租婆”的樂趣后，張晴開了竅：如果再多買幾套房都用于出租，用租金為自己償還銀行貸款，順便賺些生活開銷，幾十年后，房子貸款還清了，就能凈賺租金，多美啊！她想到了“以租養(yǎng)貸”的方法?？墒?，根據(jù)當(dāng)時貸款政策，以張晴當(dāng)時的財力，買二套房的確有些吃力。

    讓她始料不及的事情來了，隨著2008年全球金融危機的肆虐，南寧的房價也出現(xiàn)了下降勢頭，就連南寧市最好的地段鳳嶺，新開樓盤價格比金融危機前足足降了1000元。為了拯救岌岌可危的房地產(chǎn)市場，國家出臺了多項鼓勵政策，包括首次購房者能享受7折利率優(yōu)惠，改善型住房視同首套房享受首套房優(yōu)惠、契稅稅率、營業(yè)稅稅率優(yōu)惠等等。

    張晴隱約覺得，國家不會坐視經(jīng)濟下滑不管，作為國家經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)，更不會就此跨下去，國家出手救市最好的證明。2009年1月，張晴看中了鳳嶺一套140平方米，景觀和戶型極佳的房子，每平方米4200多元。張晴以兩成首付，7折的貸款利率買下了第二套房。

    由于這套房是期房，為了提高資金周轉(zhuǎn)率，她說服即將登記結(jié)婚的男朋友小李，暫緩結(jié)婚，利用購買首套房的機會，在西鄉(xiāng)塘區(qū)“淘”了一套70平方米的二手單位房，專門用于出租。

    事實證明，張晴的做法非常正確及時，房地產(chǎn)市場在國家救市政策下，重新恢復(fù)上漲，價格也很快創(chuàng)出歷史新高。

    三十而立坐擁百萬資產(chǎn)

    去年底，張晴和男朋友小李正式登記結(jié)婚，他們將新居定在鳳嶺那套剛剛裝修好的大房子里，另外兩套房子繼續(xù)用于出租。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，租金價格也在逐年上漲，如今，他們每月收到的租金，扣掉三套房子的月供還綽綽有余。

    不僅如此，在南寧市房價幾番上漲后，他們手頭3套房子也明顯增值，特別是張晴的第一套房，現(xiàn)在同地段的新建商品房每平方米價格已經(jīng)升到7000多元。房地產(chǎn)在通貨膨脹形勢下，成為有目共睹的最佳投資渠道。

    當(dāng)初的如意算盤已經(jīng)變成了現(xiàn)實，欠家里的錢也逐步還清。張晴很慶幸自己的英明舉措，在許多同齡人還在為一套房子而打拼時，將近30歲的她早已坐擁百萬資產(chǎn)?？偨Y(jié)自己幾年來的房地產(chǎn)投資歷程，張晴簡單總結(jié)了幾條房產(chǎn)投資的心得：

    首先，不要一次性付清房款，房子不像別商品，一次性付款占用資金量太大，即使你確定將來能賺錢，回收期限太長，影響資金周轉(zhuǎn)率，不要害怕付銀行利息，在通貨膨脹時期，“借雞生蛋”是最好的做法。

    其次，投資房產(chǎn)也要講究配置。如果你想用來出租，最好買成熟地段的二手房；如果你想用于長期增值，則選擇戶型佳、周邊環(huán)境好、地段好的房子，盡管貴些，但增值速度最快。

    最后，投資房產(chǎn)還要考慮利率變化。在加息周期中，房子的月供越來越高。這時，要注意計算房子用于出租所獲得的年收益，并與貸款利率和其他理財渠道收益做對比，從而決定房產(chǎn)是繼續(xù)出租還是出售。

    理財點評

    資深房產(chǎn)咨詢?nèi)耸筷愊壬硎?，近年來，房地產(chǎn)即作為消費品，又作為投資品，價格逐年上漲，的確是一條應(yīng)對通貨膨脹的最佳投資渠道。張晴的做法很有代表性，用分期付款的方式購買房產(chǎn)后，適當(dāng)裝修用于出租，獲取投資回報，不僅可以收回一部分資金，還可以獲得房產(chǎn)升值所帶來的收益，在過去幾乎沒有任何風(fēng)險。但是國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施不容忽視，今后，房地產(chǎn)市場價格漲幅可能逐步縮小，個人投資房地產(chǎn)要注意風(fēng)險。

    如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時變現(xiàn)，投入的資金就會被套牢，如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱，在加息周期中壓力更甚。因此，在選擇房產(chǎn)作為投資工具的同時，投資者要具備對風(fēng)險的承受力和規(guī)避風(fēng)險的能力。尤其是對于那些以借貸形式投入房產(chǎn)的投資者，更應(yīng)本著“穩(wěn)健”的原則，按照國際通行法則，月收入的1／3是房貸按揭的一條警戒線，越過此警戒線，將出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險，并可能影響生活質(zhì)量。因此，建議住房消費支出不要超過家庭收入比重的30%。買房時要考慮周全，經(jīng)過精確計算后再選擇相應(yīng)的投資策略。(記者 譚卓雯)