在政策頻出的地產(chǎn)調(diào)控背景下，房地產(chǎn)市場迎來了一個“寒冬”，隨著南昌升級版限購令的實施，南昌樓市的成交量急劇下降，限購實施首日南昌新房成交量只有3套，當(dāng)日二手房成交量為30套。根據(jù)南昌版限購令細則，二手房也納入限購范圍，限購使得二手房成交量大幅萎縮，但相對于新建商品房而言，二手房市場的成交量要高出許多。

　　二手房成交量超新房

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，南昌新建商品房共成交6325套，其中新建住宅成交4818套；非住宅成交1507套。二手房共成交5655套，其中住宅成交5257套；非住宅成交398套。與去年四季度相比，二手房住宅成交減少近2800套，二手房非住宅減少近250套。然而2011年的第一季南昌的二手房住宅成交量已超過新房住宅成交量，多成交439套。

　　南昌升級版限購令自3月1日起實施，然而3月南昌二手房交易總量相比于2月卻不降反升。2月南昌二手房成交總量為1388套，其中二手住宅成交1317套，非住宅二手房成交71套。3月，南昌二手房總成交量達1706套，比2月多出318套；其中3月二手住宅成交1513套，非住宅二手房成交193套，二手房住宅成交總量已遠超過新房住宅。

　　進入四月份以來，南昌二手房成交總量仍有上漲的趨勢，截止到昨日，南昌市本周的二手房成交量逐日遞增，且增長幅度保持在25%左右，而新建商品房成交量卻相對有所下降，首次出現(xiàn)二手房成交量持續(xù)高于新建商品房的現(xiàn)象。

　　成交集中老城區(qū)

　　二手房的絕大部分成交量都是由老城區(qū)貢獻，據(jù)南昌房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，二手住宅交易仍較集中在東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)和青山湖區(qū)等老城區(qū)。三月份，這四個區(qū)域二手房成交總量占全市二手房成交總量的近90%。

　　3月1日限購執(zhí)行的首日，南昌市二手住房成交30套，紅谷灘板塊僅成交1套，3月2日二手住房共成交36套，紅谷灘板塊也只成交1套。二手房成交量集中在老城區(qū)，這主要是由于老城區(qū)各種配套都完善。無論是在購物、學(xué)校、交通還是其他方面，老城區(qū)仍然是比較便捷，購房者首選這些區(qū)域的二手房，從而使得二手房成交與新房相比，相對平穩(wěn)。另外，在采訪多家房產(chǎn)中介門店的過程中注意到，二手房價雖未明顯下降，但已出現(xiàn)買方市場的趨勢，不再以前那樣“坐地起價”，而且還會有適當(dāng)折價出售的情況。

　　此外，小戶型二手房源也受到購房者的熱捧。筆者還從江西滿堂紅公司了解到，二手房成交類型，多以中小戶型中低價位為主，該類房源占比超過2/3。隨著政策對二套房政策首付提高、貸款利率增加等多項目調(diào)控，加之多番加息之下，銀根步步緊縮，目前首次購房者購房首付也有相應(yīng)增加，首次房貸基本取消了優(yōu)惠利率恢復(fù)至基準(zhǔn)利率，目前房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場，投資、投機性購房已經(jīng)基本被抑制。正因如此，此前作為投資熱點的紅谷灘板塊，近期二手房成交量大幅下降。

　　剛性需求支撐二手房市場

　　對于新商住房、二手住宅的運行如此情況，業(yè)內(nèi)人士分析，二手房的客源絕大多數(shù)都是剛性需求者，剛性需求成為南昌二手房市場的熱點。而購買新房的客源有相當(dāng)一部分是出于投資的心態(tài)，由于2010年房價的整體上行，讓購房者對新房望而卻步。然而二手房有著面積小、單價、總價都優(yōu)于新房的優(yōu)勢，所以二手房的看房率還是比較高，而成交量相對新房來說也有所增長。

　　新房供應(yīng)不足，新批預(yù)售體量也很小是出現(xiàn)二手房成交量頻超新房的一大原因。按慣例，市場上的新房可售量應(yīng)該可供6個月消化，而因為去年南昌熱度高等原因，今年初南昌市區(qū)6100套的新房可售量僅可供消化3~4個月。而同時，新批預(yù)售量很少，2月份僅有兩家樓盤拿了預(yù)售證。這樣，可售量較大的二手房成交量自然占了上風(fēng)。

　　另外，經(jīng)濟適用房貨幣補償中簽者等剛性購房需求投入市場也拉高了二手房的成交量。業(yè)內(nèi)人士分析說，去年底，南昌抽中了經(jīng)濟適用房貨幣補貼保障家庭4800戶，這部分購房需求在二手房交易中已經(jīng)有所體現(xiàn)。剛需購房是在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，二手房市場交易的主要支撐。

　　文/王良君