新聚仁機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng) 李嘉政

    在國(guó)內(nèi)通脹壓力尚未得到有效緩解的情況下，在石油、鐵礦石等國(guó)際大宗商品價(jià)格大幅上漲的帶動(dòng)下，更為嚴(yán)峻的輸入型通脹已經(jīng)開始蠶食我們的實(shí)體經(jīng)濟(jì)了。實(shí)際通脹已達(dá)到相當(dāng)嚴(yán)重程度，當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂觀，可以預(yù)見，新一輪針對(duì)惡性通脹的綜合運(yùn)用貨幣、財(cái)政手段的調(diào)控政策將陸續(xù)出臺(tái)，回收流動(dòng)性、增加內(nèi)需、擴(kuò)大出口將成為未來一段時(shí)間調(diào)控的目標(biāo)所在，未來貨幣政策調(diào)整的力度會(huì)進(jìn)一步加大，加息與提高存款準(zhǔn)備金率的頻率會(huì)更密集，幅度會(huì)更大。

    這樣的背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖有可能在系列貨幣、財(cái)政政策的影響下再受打壓，但在新一輪博弈中，預(yù)期中的市場(chǎng)反彈或因輸入型通脹的加劇而提前到來，商業(yè)地產(chǎn)和剛性需求產(chǎn)品將迎來一輪成交高峰。對(duì)于這輪反彈，筆者認(rèn)為，其有別于以往，不僅表現(xiàn)在成交結(jié)構(gòu)上，還表現(xiàn)在市場(chǎng)的成交量可能大幅回升上，而市場(chǎng)成交價(jià)卻可能實(shí)質(zhì)走低。

    首先，通脹加劇將逼迫市場(chǎng)避險(xiǎn)資金大量涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。在今年的宏觀調(diào)控之下，市場(chǎng)反彈與否的關(guān)鍵在于市場(chǎng)預(yù)期與宏觀調(diào)控的博弈，在于我們加息幅度是否能跑得過通脹的速度。很顯然，就目前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，在輸入型通脹的擠壓下，國(guó)內(nèi)的通脹形勢(shì)仍在加劇，而我們的貨幣緊縮政策已大幅滯后，市場(chǎng)避險(xiǎn)資金可能將再度加速涌入房地產(chǎn)等抗通脹領(lǐng)域，而當(dāng)前這一趨勢(shì)已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)、在三四線未出臺(tái)限購(gòu)令的城市的商品房市場(chǎng)上演，未來這一趨勢(shì)還將持續(xù)，而且可能進(jìn)一步加劇。

    其次，伴隨著人民幣的大幅升值，海內(nèi)外熱錢也將繼續(xù)通過各種渠道涌入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。這塊，我們也一直在說，任何時(shí)候都不能輕視海外熱錢對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)推波助瀾的作用，伴隨著人民幣近期對(duì)美元匯率的再度大幅走高，海外熱錢進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的步伐將更趨堅(jiān)決。此外，民間投資資本、實(shí)體資本在通脹、人民幣升值的雙重預(yù)期擠壓下將再度通過各種途徑涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

    再次，剛性需求者在高企的通脹預(yù)期之下迫不及待地入市購(gòu)房。一直以來，剛性需求都是市場(chǎng)中受影響最大的一個(gè)群體，每次樓市調(diào)控都是以打壓市場(chǎng)投機(jī)炒作、解決剛性需求者住房問題為目標(biāo)，但發(fā)展到后面，往往投機(jī)炒作未必打擊得到，剛性需求者卻往往首當(dāng)其沖，受影響最大。

    未來政策調(diào)控下，提前展開促銷的品質(zhì)樓盤、改善型中高端精品物業(yè)將成為這類需求的成交主力。

    最后，對(duì)未來資金更加趨緊的預(yù)期將迫使開發(fā)企業(yè)提前進(jìn)入促銷季，加速新項(xiàng)目的入市步伐。輸入型通脹的加劇必將引發(fā)宏觀調(diào)控管理層繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)資金面的全面收緊，加息、提高存款準(zhǔn)備金率、關(guān)閉房企融資平臺(tái)等等措施將頻繁出臺(tái)，開發(fā)企業(yè)在資金鏈本已有些緊張的情況下，出于對(duì)下半年資金面更加趨緊的預(yù)期，必然只能選擇通過加速銷售來加速資金回籠，緩解資金壓力，而大多數(shù)大型上市房企更在業(yè)績(jī)壓力下加大了促銷的力度。

    因此，我們判斷，如果未來輸入型通脹導(dǎo)致我國(guó)通脹形勢(shì)繼續(xù)惡化，那么開發(fā)企業(yè)會(huì)提前進(jìn)入促銷季，加速項(xiàng)目上市步伐，市場(chǎng)的新一輪反彈或?qū)⒕痛苏归_。