中原物業(yè)顧問有限公司總監(jiān) 宋會雍

    每次樓市調(diào)控，周圍一些認(rèn)識的或不認(rèn)識的人總要問我：上海房價會不會跌？什么時候跌？跌多少？對此，無論是經(jīng)濟學(xué)者，還是業(yè)內(nèi)人士，恐怕都難以一言回答之。實際上，每次遇到這樣的問題都難以具體回答，因為從專業(yè)角度看，我們不可能籠統(tǒng)地說房價是跌是漲，更無法準(zhǔn)確、具體地說什么時候跌、跌多少。誰都沒這個本事。

    第一，樓市和股市一樣，談大盤不如講個股，這樣對購房者而言更實際些，而且在市場經(jīng)濟條件下，漲與跌都沒有絕對的；第二，市場充滿不確定性，任何今天的分析與猜想都可能會因為明天的市場現(xiàn)實而分崩離析。

    購房者關(guān)心的往往不是房價的漲與跌，很多時候，只是求個心安理得。畢竟，大家付出的是真金白銀，誰都在意自己的財富，誰都不想讓自己的資產(chǎn)貶值。所以，哪怕只是心理上的安慰，也足以讓他們打起十足的精神投入到買房的浪潮中去。所以，關(guān)鍵的問題其實是，在這個敏感的節(jié)點該不該買。這確實是個問題。就像2008年的情況一樣，在金融危機的陰影下，樓市隨時隨地都面臨一瀉千里的困境。現(xiàn)在，史上最嚴(yán)厲的調(diào)控出現(xiàn)了，大有“房價不跌、調(diào)控不止”的架勢，更讓人看不清樓市未來的方向。

    那么，房子究竟能不能買呢？跟回答房價是不是會跌的問題一樣，一個專業(yè)人士所能給出的答案只能是這樣：這要從自己的實際需求和經(jīng)濟狀況出發(fā)，對于解決自己真實住房需求的購房者而言，出手比觀望更實際。

    讓我們多維度地看樓市。先看歷史。

    歷史是一個橫截面，前后對比，你會發(fā)現(xiàn)其中有翻天覆地的變化。比如浦東川沙板塊，在2009年迪士尼選址公布之前，這個區(qū)域的二手房價都在1萬元/平方米以內(nèi)，新盤至多1.2萬元/平方米。隨著選址消息正式公布，區(qū)域的發(fā)展帶動了房價的突飛猛進(jìn)，二手房價直接飆升到1.5萬-1.8萬元/平方米，新房甚至一度沖破2萬元/平方米大關(guān)。

    再看看現(xiàn)實。在目前樓市量價平穩(wěn)的表象下，我國住宅市場內(nèi)部格局卻孕育著轉(zhuǎn)型的趨向。始于2007 年的房企全國性擴張，在二三線城市崛起、國家交通及運輸?shù)然窘ㄔO(shè)全面推進(jìn)的驅(qū)動下，將促成全國范圍內(nèi)新的熱點區(qū)域和城市異軍突起，這些熱點區(qū)域住宅和生活配套建設(shè)迅速強勢增長，它需要大量資金投入。這意味著，一個個新的投資洼地將陸續(xù)產(chǎn)生。

    現(xiàn)在，我們可以談個人的投資選擇了。個人投資房產(chǎn)一般有兩種方式，一是通過房產(chǎn)的轉(zhuǎn)手買賣獲得短期增值收益；另一種是以出租等方式獲取房產(chǎn)投資租金收益和長期的增值收益。后一種又可分為兩類，一類是“即刻回報型”:通常為購買那些位于傳統(tǒng)商務(wù)核心區(qū)的商業(yè)物業(yè)，這些地區(qū)商務(wù)、商業(yè)氛圍已經(jīng)非常成熟，不需要培育，購買后出租經(jīng)營即可獲得可觀的租金回報，但這種投資類型通常需要大量資金，也就是資金門檻相對較高。 另一類是“培養(yǎng)回報型”:這類物業(yè)通常位于非傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)，但是在市政規(guī)劃、消費人群增長等方面，都有著較好的未來前景，而這個過程便是培養(yǎng)的過程。這類區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)最初通常售價較低，投資客此時入市實際上購買的是其多年以后的價格和租金，如果判斷準(zhǔn)確，這類投資往往可以獲得比“即刻回報”型更高的投資回報率。