文/蔡為民

    銀監(jiān)會(huì)近日召開(kāi)“2011年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)”，劉明康主席在會(huì)中發(fā)言,要求進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理,并表示已再度展開(kāi)新一輪房貸壓力測(cè)試，且情境設(shè)置為房?jī)r(jià)下跌50%！

    中央開(kāi)始擔(dān)心房產(chǎn)泡沫破裂

    一石激起千層浪，其對(duì)市場(chǎng)所發(fā)出之信號(hào)及威懾力不言可喻。之所以做出這樣的判斷，主因在于前后兩次房貸壓力測(cè)試的內(nèi)容差距明顯。

    去年5月進(jìn)行的房貸壓力測(cè)試，乃是以全國(guó)為范圍，房?jī)r(jià)跌幅設(shè)定在10%~30%，基本上無(wú)明顯針對(duì)性，而本輪測(cè)試則特別將北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等七大城市列為“房貸高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)”，需按照房?jī)r(jià)較大幅度下跌的30%~50%之條件，測(cè)算房地產(chǎn)貸款受沖擊情況，并增加“住房成交面積下降”等假設(shè)情境，顯示中央對(duì)房?jī)r(jià)泡沫破裂所可能帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，危機(jī)意識(shí)愈來(lái)愈強(qiáng)。

    一線城市列為高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)并不明智

    盡管銀監(jiān)會(huì)對(duì)外表示，房貸壓力測(cè)試的“各種情景假設(shè)不代表銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，也不代表房地產(chǎn)信貸政策可能發(fā)生變動(dòng)”，惟結(jié)合兩次大動(dòng)干戈的時(shí)間點(diǎn)，恰逢調(diào)控發(fā)力的敏感時(shí)刻，其“司馬昭之心，路人皆知”。

    在我看來(lái)，銀監(jiān)會(huì)此舉意在對(duì)內(nèi)(各個(gè)商業(yè)銀行)警示，對(duì)外發(fā)出進(jìn)一步緊縮房地產(chǎn)信貸的信號(hào)，用心可謂良苦，但在做法上則有待斟酌、商榷之處。

    首先，是把所有的一線城市及部分二線城市列為“房貸高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)”，是否必要與真實(shí)？倘若意在驅(qū)趕資金進(jìn)入其他二、三線城市，避免過(guò)度集中炒作，則或能達(dá)到部分目的，但如果真的認(rèn)為高房?jī)r(jià)必然帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)，從而將7大城市劃定為“風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)群”，則不免外行了些。

    美國(guó)的“上海”——紐約房?jī)r(jià)未曾動(dòng)搖

    讓我們回顧發(fā)生于2008年的國(guó)際金融海嘯吧。迄今為止，許多遭到波及的國(guó)家房?jī)r(jià)均重挫，尤其美國(guó)不少地方，如內(nèi)華達(dá)州、佛羅里達(dá)州、亞利桑那州等，甚至面臨即使腰斬仍乏人問(wèn)津的悲慘命運(yùn)，但紐約、倫敦、巴黎等所有國(guó)際城市的房?jī)r(jià)，卻幾乎未見(jiàn)明顯跌幅，頂多在10%上下震蕩。

    這意味著什么？難道是紐約、倫敦、巴黎的房?jī)r(jià)不夠高嗎？當(dāng)然不是！而是在說(shuō)明房?jī)r(jià)高與泡沫大，是兩個(gè)完全不同的概念與層面，不見(jiàn)得正相關(guān)，房?jī)r(jià)高并不能佐證、解讀為泡沫大，同樣的，房?jī)r(jià)低也不足以顯示泡沫的不存在。其中的關(guān)鍵是，房屋之需求來(lái)源、屬性，與持有者對(duì)城市前景的判斷。簡(jiǎn)而言之，購(gòu)買者結(jié)構(gòu)決定房?jī)r(jià)走勢(shì)，愈是國(guó)際化的城市愈是如此，與當(dāng)?shù)?ldquo;房?jī)r(jià)收入比”未必有直接聯(lián)系。

    未限購(gòu)城市正面臨泡沫風(fēng)險(xiǎn)

    以上海為例，登記戶籍人口僅1412萬(wàn)，鑒于對(duì)2020年初步建成“雙中心”的商機(jī)看好，“三外”人士(國(guó)外、境外、市外)大量涌進(jìn)，截至目前，其數(shù)量早已超過(guò)600萬(wàn)人！尤其是國(guó)際級(jí)企業(yè)、財(cái)團(tuán)之高管，及外省市富人圈層無(wú)不以在上海擁有一套房產(chǎn)為榮，此乃導(dǎo)致房?jī)r(jià)高不可攀的重要原因之一，而這些人群的收入，并未納入“房?jī)r(jià)收入比”之計(jì)算范疇，當(dāng)然也就使得上海的房?jī)r(jià)看似不合理，及存在大量泡沫。

    我相信銀監(jiān)會(huì)正是基于這樣的理由與判斷，將7個(gè)大城市并列為“房?jī)r(jià)高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)”的，殊不知真正存在大量泡沫與危機(jī)的，是那些尚未被限購(gòu)，而房?jī)r(jià)卻被快速推高的三、四線城市。這些地區(qū)由于吸納了過(guò)多的投資、保值熱錢，一旦資金撤退，后續(xù)無(wú)足夠的自用買氣支撐，房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)“兵敗如山倒”的多米諾骨效應(yīng)，盡管它目前的房?jī)r(jià)看似不高。

    綜上所述，銀監(jiān)會(huì)此舉倘若意在警示，則問(wèn)題不大，如果是真認(rèn)為7大城市房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)高于其他地區(qū)，那便可能是“誤會(huì)一場(chǎng)”，一旦各地“降價(jià)潮”發(fā)生，恐將措手不及。