□本報記者 魏宗凱 葉鋒

國家發(fā)展和改革委員會要求從5月1日起商品房銷售實行“一房一價”，但開發(fā)商并未全面執(zhí)行。記者在采訪中了解到，購房者渴望商品房價格透明，防止開發(fā)商和中介“坐地起價”，但對“一房一價”的可操作性尚有疑慮。

實際執(zhí)行不理想

記者2日在上海房展會上了解到，在參展的約150個項目中，除了期房價格未定外，雖然開發(fā)商聲稱已經(jīng)“一房一價”，但現(xiàn)房也大多沒有公布每套商品房的價格。只有幾個項目的銷售人員聲稱可在上海房地網(wǎng)上查詢到價格，即已執(zhí)行“一房一價”。而記者事后核實，銷售人員所謂的“一房一價”并不是一個具體的數(shù)字，網(wǎng)上公布的商品房價格仍有20％的浮動空間，對購房者來說仍是一個均價的概念。

經(jīng)緯置地旗下一個項目的銷售人員告訴記者，公司在銷售中事實上已經(jīng)是“一房一價”，由公司根據(jù)市場銷售情況進行定價和調(diào)價，只是未全部公開而已，購房者在購房前只知道均價，只有選中了一套之后，銷售人員才會告知具體價格。“如果在網(wǎng)上能查詢到每套房的價格，購房者就會直觀地了解性價比，交易過程也比較透明，應(yīng)當支持一房一價。”

而在上海一些樓盤的售樓處，雖然號稱已經(jīng)“一房一價”，但記者也并沒有看到明碼標價。在寶山區(qū)某樓盤一位銷售人員明確表示房價是影響銷售的主要因素，是商業(yè)機密，不能公布。“比如說一期房價公布后，購房者就會有心理預(yù)期和比較的樣本，二期、三期房價漲得過高購房者就不買了。”另外，開發(fā)商還擔心一旦后期房價低于前期房價，容易引起前期業(yè)主不滿退房，麻煩更大。

還有一些樓盤的銷售人員稱，即便網(wǎng)上公布了“一房一價”，實際銷售價格還是掌握在開發(fā)商手中，網(wǎng)上價格僅供參考。

一些購房者對“一房一價”能否透明也心存疑慮——即便網(wǎng)上公布了價格，但20％的浮動空間還是很大。“比如說均價3萬元／平方米，20％的浮動空間就是24000－36000元，這樣的范圍怎么能防止開發(fā)商坐地起價？”一位在房展會現(xiàn)場參觀的觀眾告訴記者，“一房一價”是個好政策，但關(guān)鍵是要執(zhí)行好。

國家發(fā)展和改革委員會出臺的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》也把二手房列入其中，可多家中介機構(gòu)表示尚未接到通知。上海中原地產(chǎn)一位中介則告訴記者，目前二手房要做到“一房一價”就更難了，“房東可以隨時改變報價，甚至取消掛牌，沒有多少制約，因此二手房一房一價很難做到。”

確保落實是關(guān)鍵

國家發(fā)展和改革委員會日前要求，從5月1日起商品房銷售實行“一房一價”，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費，商品房經(jīng)營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。商品房銷售價格明碼標價對外后，可以自行降價，打折銷售，但漲價必須重新申報備案。隨后北京市則出臺了實施細則，要求交易場所要在醒目位置放置標價牌或者張貼價目表，同時向購房者提供價格手冊。

“一房一價主要是進一步規(guī)范市場行為，控制亂漲價。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭告訴記者，政策的本意并非為了控制房價，因此“一房一價”對抑制房價作用并不大，但調(diào)價門檻提高對防范開發(fā)商“坐地起價”仍有積極意義。

上海德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認為，“一房一價”如果只允許開發(fā)商下調(diào)價格，不能上漲，那么很多開發(fā)商對項目的報價有可能會過高而偏離實際市場價，為其未來價格上漲做前期準備，這樣“高報低開”的結(jié)果不僅讓“一房一價”的政策形同虛設(shè)，反而會導(dǎo)致房價上漲，誤導(dǎo)購房者。因此“一房一價”在執(zhí)行中要嚴格，同時懲戒力度要大。

《商品房銷售明碼標價規(guī)定》要求，對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

“這對捂盤惜售、虛假銷售、哄抬房價等違規(guī)行為將嚴格限制，但關(guān)鍵還是要看執(zhí)行情況。如果嚴格執(zhí)行，開發(fā)商‘饑餓式’營銷將很難得逞。”中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄稱，目前開發(fā)商大都是“少批量多批次”的開盤策略，少批量推盤能夠營造良好的銷售勢頭，而且開發(fā)商也可以借此試水市場，更為靈活地把握消費者動態(tài)，適時調(diào)整后續(xù)的推盤數(shù)量和定價策略。據(jù)悉，上海市房地產(chǎn)管理部門等已就執(zhí)行“一房一價”進行政策細化，以確保落實。