□本報(bào)記者 魏宗凱 葉鋒

國家發(fā)展和改革委員會(huì)要求從5月1日起商品房銷售實(shí)行“一房一價(jià)”，但開發(fā)商并未全面執(zhí)行。記者在采訪中了解到，購房者渴望商品房?jī)r(jià)格透明，防止開發(fā)商和中介“坐地起價(jià)”，但對(duì)“一房一價(jià)”的可操作性尚有疑慮。

實(shí)際執(zhí)行不理想

記者2日在上海房展會(huì)上了解到，在參展的約150個(gè)項(xiàng)目中，除了期房?jī)r(jià)格未定外，雖然開發(fā)商聲稱已經(jīng)“一房一價(jià)”，但現(xiàn)房也大多沒有公布每套商品房的價(jià)格。只有幾個(gè)項(xiàng)目的銷售人員聲稱可在上海房地網(wǎng)上查詢到價(jià)格，即已執(zhí)行“一房一價(jià)”。而記者事后核實(shí)，銷售人員所謂的“一房一價(jià)”并不是一個(gè)具體的數(shù)字，網(wǎng)上公布的商品房?jī)r(jià)格仍有20％的浮動(dòng)空間，對(duì)購房者來說仍是一個(gè)均價(jià)的概念。

經(jīng)緯置地旗下一個(gè)項(xiàng)目的銷售人員告訴記者，公司在銷售中事實(shí)上已經(jīng)是“一房一價(jià)”，由公司根據(jù)市場(chǎng)銷售情況進(jìn)行定價(jià)和調(diào)價(jià)，只是未全部公開而已，購房者在購房前只知道均價(jià)，只有選中了一套之后，銷售人員才會(huì)告知具體價(jià)格。“如果在網(wǎng)上能查詢到每套房的價(jià)格，購房者就會(huì)直觀地了解性價(jià)比，交易過程也比較透明，應(yīng)當(dāng)支持一房一價(jià)。”

而在上海一些樓盤的售樓處，雖然號(hào)稱已經(jīng)“一房一價(jià)”，但記者也并沒有看到明碼標(biāo)價(jià)。在寶山區(qū)某樓盤一位銷售人員明確表示房?jī)r(jià)是影響銷售的主要因素，是商業(yè)機(jī)密，不能公布。“比如說一期房?jī)r(jià)公布后，購房者就會(huì)有心理預(yù)期和比較的樣本，二期、三期房?jī)r(jià)漲得過高購房者就不買了。”另外，開發(fā)商還擔(dān)心一旦后期房?jī)r(jià)低于前期房?jī)r(jià)，容易引起前期業(yè)主不滿退房，麻煩更大。

還有一些樓盤的銷售人員稱，即便網(wǎng)上公布了“一房一價(jià)”，實(shí)際銷售價(jià)格還是掌握在開發(fā)商手中，網(wǎng)上價(jià)格僅供參考。

一些購房者對(duì)“一房一價(jià)”能否透明也心存疑慮——即便網(wǎng)上公布了價(jià)格，但20％的浮動(dòng)空間還是很大。“比如說均價(jià)3萬元／平方米，20％的浮動(dòng)空間就是24000－36000元，這樣的范圍怎么能防止開發(fā)商坐地起價(jià)？”一位在房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)參觀的觀眾告訴記者，“一房一價(jià)”是個(gè)好政策，但關(guān)鍵是要執(zhí)行好。

國家發(fā)展和改革委員會(huì)出臺(tái)的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》也把二手房列入其中，可多家中介機(jī)構(gòu)表示尚未接到通知。上海中原地產(chǎn)一位中介則告訴記者，目前二手房要做到“一房一價(jià)”就更難了，“房東可以隨時(shí)改變報(bào)價(jià)，甚至取消掛牌，沒有多少制約，因此二手房一房一價(jià)很難做到。”

確保落實(shí)是關(guān)鍵

國家發(fā)展和改革委員會(huì)日前要求，從5月1日起商品房銷售實(shí)行“一房一價(jià)”，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外后，可以自行降價(jià)，打折銷售，但漲價(jià)必須重新申報(bào)備案。隨后北京市則出臺(tái)了實(shí)施細(xì)則，要求交易場(chǎng)所要在醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌或者張貼價(jià)目表，同時(shí)向購房者提供價(jià)格手冊(cè)。

“一房一價(jià)主要是進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)行為，控制亂漲價(jià)。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭告訴記者，政策的本意并非為了控制房?jī)r(jià)，因此“一房一價(jià)”對(duì)抑制房?jī)r(jià)作用并不大，但調(diào)價(jià)門檻提高對(duì)防范開發(fā)商“坐地起價(jià)”仍有積極意義。

上海德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，“一房一價(jià)”如果只允許開發(fā)商下調(diào)價(jià)格，不能上漲，那么很多開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)有可能會(huì)過高而偏離實(shí)際市場(chǎng)價(jià)，為其未來價(jià)格上漲做前期準(zhǔn)備，這樣“高報(bào)低開”的結(jié)果不僅讓“一房一價(jià)”的政策形同虛設(shè)，反而會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，誤導(dǎo)購房者。因此“一房一價(jià)”在執(zhí)行中要嚴(yán)格，同時(shí)懲戒力度要大。

《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求，對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。

“這對(duì)捂盤惜售、虛假銷售、哄抬房?jī)r(jià)等違規(guī)行為將嚴(yán)格限制，但關(guān)鍵還是要看執(zhí)行情況。如果嚴(yán)格執(zhí)行，開發(fā)商‘饑餓式’營銷將很難得逞。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄稱，目前開發(fā)商大都是“少批量多批次”的開盤策略，少批量推盤能夠營造良好的銷售勢(shì)頭，而且開發(fā)商也可以借此試水市場(chǎng)，更為靈活地把握消費(fèi)者動(dòng)態(tài)，適時(shí)調(diào)整后續(xù)的推盤數(shù)量和定價(jià)策略。據(jù)悉，上海市房地產(chǎn)管理部門等已就執(zhí)行“一房一價(jià)”進(jìn)行政策細(xì)化，以確保落實(shí)。