本報(bào)記者 賈海峰 北京報(bào)道

“五一”的成交數(shù)據(jù)表明，北京房價(jià)終于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)中有降”。

根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“五一”期間，北京新開期房項(xiàng)目成交均價(jià)由24945元/平方米下調(diào)至22512元/平方米，下降10%。

與此同時(shí)，中國指數(shù)研究院5月3日發(fā)布數(shù)據(jù)也稱，北京和天津房價(jià)4月份分別環(huán)比下降了0.14和0.35個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，上海4月份房價(jià)環(huán)比上漲0.32個(gè)百分點(diǎn)，而深圳環(huán)比上漲0.57個(gè)百分點(diǎn)，均沒有超過1%，實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)定”。

而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在這一線城市集中出現(xiàn)“穩(wěn)中有降”的情況背后，卻是各地政府集中推低價(jià)房，行政手段限制高價(jià)房預(yù)售許可證等系列“削峰填谷”的做法。

攤低的房價(jià)

北京房價(jià)可能是假摔，主要受低價(jià)項(xiàng)目包括限價(jià)房的沖抵。

4月15日，并不符合北京市購房資格的蔣先生，也被通知去參加北京第一個(gè)限價(jià)商品房中鐵建長陽國際城的搖號。

按照北京市的規(guī)定，中鐵建長陽國際城為第一個(gè)限地價(jià)、競房價(jià)的項(xiàng)目，承建方為央企中鐵建，該項(xiàng)目限價(jià)為12500元/平方米，而周邊房價(jià)已經(jīng)到了均價(jià)16000元/平方米。此前，該項(xiàng)目排號者達(dá)到9000多人，而房源只有1594套。

而北京新的限購規(guī)定出臺后，中鐵建長陽國際城的排號者當(dāng)中，只有不到一半人符合購房資格。但是該項(xiàng)目開盤當(dāng)天，仍然宣布9000多人參加搖號，上述蔣先生也被邀請參加搖號，但是實(shí)際上其中有很多人根本沒有購房資格。

即便如此，上述項(xiàng)目方仍然宣布，1594套房源被銷售一空。

而4月份北京市住宅整體簽約量才6500套，上述一個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目成交量就占其中近1/3。正是這樣政府推動的限價(jià)商品房的拉低作用下，北京房價(jià)4月份成交均價(jià)被拉低到21500元/平方米。

21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡宇翔表述，北京房價(jià)可能是假摔，一方面是受低價(jià)項(xiàng)目包括限價(jià)房的沖抵，另一方面高房價(jià)的商品房的預(yù)售證難產(chǎn)，高價(jià)房入市推延。

根據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，4月，北京新入市的新盤達(dá)到30個(gè)，73%為小戶型，并且主要集中在房山、燕郊、通州等遠(yuǎn)郊地區(qū)。

采取推低價(jià)商品房來拉低房價(jià)的做法，并非北京專利。

4月30日上午9時(shí)，中海地產(chǎn)深圳限價(jià)房項(xiàng)目，康城國際、塞納時(shí)光兩樓盤開盤。1349套房源遭5000人搶購，5個(gè)小時(shí)便宣告售罄。

記者了解到，中海地產(chǎn)此次日光盤主要源于其限價(jià)商品房的低價(jià)入市，該房源的起價(jià)僅為周圍房價(jià)的80%。不過，中海地產(chǎn)的實(shí)際售房價(jià)較之前的定價(jià)上調(diào)了12%。

“中海地產(chǎn)的此次熱銷表明，被限購等政策的影響下，剛需購房者開始抬頭，”中國房地產(chǎn)商會副會長陳國強(qiáng)向記者介紹，“房價(jià)調(diào)控目標(biāo)變成了房價(jià)上漲目標(biāo)，也就是說，剛需購房拖的越久購房成本越高。因此部分剛需便伺機(jī)入市，一旦市場傳來房價(jià)下跌信號，便會出現(xiàn)搶購。”

天津的情況也與北京類似。前不久召開的天津春季房交會，共推出房屋1502萬平方米，其中80%以上為中低價(jià)位，中小戶型普通商品住宅和保障性住房。新建商品住宅成交平均價(jià)格9537元/平方米，與上屆交易會相比均價(jià)下降了8.1%。

天津長蘆地產(chǎn)副總經(jīng)理閆立明在“loft產(chǎn)品說明會”向記者介紹，此次房交房的市場主導(dǎo)仍為剛需的中小型房源，此外，在限購等政策的作用下，限價(jià)房低價(jià)入市是推低房交會期間，天津房價(jià)均價(jià)下跌8個(gè)百分點(diǎn)的主因。

限價(jià)房入市

限價(jià)令在全國范圍進(jìn)一步普及的可能性極大。

5月3日，北京海淀區(qū)限價(jià)房申購者等到了一個(gè)好消息，在等待了5個(gè)月之后，海淀區(qū)住建委宣布，該區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目將于5月1日左右開始申購，限價(jià)房項(xiàng)目將緊隨其后。海淀區(qū)2010年已經(jīng)積累了5000名限價(jià)房申購者，由于人多房子少，限價(jià)房申購排期很長。

但是，隨著北京市實(shí)現(xiàn)房價(jià)“穩(wěn)中有降”的工作目標(biāo)推進(jìn)，大量限價(jià)房被提前入市，由此帶來商品房成交價(jià)格的拉低。

據(jù)蔡宇翔介紹，限價(jià)干預(yù)包括兩個(gè)方面，一個(gè)是加快限價(jià)房入市，降低樓市整體房價(jià)，利好樓市調(diào)控目標(biāo);另一個(gè)是，地方政府直接干預(yù)房價(jià)，預(yù)防高房價(jià)入市，以及避免房價(jià)過快上漲。

以天津?yàn)槔鶕?jù)天津市2011年的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃，限價(jià)商品房占到商品房62.9%，推低天津市的整體房價(jià)輕而易舉。

與此同時(shí)，上訴人士介紹，受各地房價(jià)上漲目標(biāo)的影響，購房者會抓緊入市，與此同時(shí)，資金充裕的開發(fā)商或?yàn)榱诵枨蟾嗟睦麧櫸姹P惜售。

除了大規(guī)模推出限價(jià)房以外，各地方政府也紛紛祭出暫緩高價(jià)房發(fā)放預(yù)售許可證的手段。

據(jù)悉，天津市房管局還嚴(yán)格限制商品住宅的預(yù)售證發(fā)放，商品住宅項(xiàng)目報(bào)房管局備案，天津市房管局根據(jù)周圍房價(jià)平均水平進(jìn)行測算，并就該項(xiàng)目設(shè)定一個(gè)最高房價(jià)限制范圍，一旦高于平均水平，將不予發(fā)預(yù)售證。鑒于此，天津的房企紛紛改變前期定位，轉(zhuǎn)高端定位為剛需市場定位，迎合政策和市場。

5月1日，深圳采取新的預(yù)售備案系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)備案價(jià)格與成交價(jià)格捆綁，成交價(jià)格只能低于而不能高于備案價(jià)格。主要分為三批：第一批，2010年的已獲得預(yù)售證的項(xiàng)目，以去年錄入的價(jià)格折算的均價(jià)為價(jià)格上限；第二批，2011年拿預(yù)售證的項(xiàng)目，按照銷售該月的錄入合同價(jià)折算為均價(jià)。而未拿到預(yù)售證項(xiàng)目的，則分片區(qū)制定均價(jià)上限。

此外，上海。蘭州、濟(jì)南、沈陽、廣東等均公開表示，對部分房價(jià)進(jìn)行合理限制。

陳國強(qiáng)表示，在樓市調(diào)控政策不斷加碼下，限價(jià)令在全國范圍進(jìn)一步普及的可能性極大。