每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

在各地國(guó)土資源部門(mén)近日表示將進(jìn)一步加大對(duì)閑置土地的檢查力度時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞(微博)》記者在杭州調(diào)查發(fā)現(xiàn)了一幅早在2007年取得的地鐵旁?xún)?yōu)質(zhì)地塊，直至今日仍然處于停工狀態(tài)。

這么長(zhǎng)時(shí)間一直未開(kāi)發(fā)，是開(kāi)發(fā)商有意囤地還是背后另有 “隱情”？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商隸屬于一家主營(yíng)汽車(chē)零部件生產(chǎn)的納斯達(dá)克上市公司，拿地以來(lái)，該地塊周邊土地和樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)翻倍上漲。

開(kāi)發(fā)商有關(guān)負(fù)責(zé)人向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋稱(chēng)，公司方面不存在主觀(guān)囤地，是因?yàn)槟蟼?cè)的杭州濱康地鐵綜合體項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)生了變化影響到項(xiàng)目施工，他們項(xiàng)目規(guī)劃也相應(yīng)發(fā)生了規(guī)劃調(diào)整。

地鐵口寶地4年靜悄悄

杭州市國(guó)土資源局資料顯示，該地塊編號(hào)為杭政儲(chǔ)出 [2006]46號(hào)，土地面積48911平方米(73.4畝)，屬住宅(設(shè)配套公建)用地，位于濱江高新區(qū)西興街道，東至風(fēng)情大道綠化帶，南至濱安路，西側(cè)是民居點(diǎn)，北側(cè)為西興街道辦事處。

據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，2007年1月16日，該地塊競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，開(kāi)發(fā)商杭州瑞立房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)杭州瑞立房產(chǎn))經(jīng)過(guò)31輪漫長(zhǎng)報(bào)價(jià)，最終以3.42億元競(jìng)得，樓面地價(jià)約3178元/平方米。

事實(shí)上，這塊地可以稱(chēng)之為一塊名副其實(shí)的寶地，位于杭州房地產(chǎn)發(fā)展的新興板塊，位置非常優(yōu)越，地塊南側(cè)即為地鐵上蓋物業(yè)濱康站綜合體。公開(kāi)資料顯示，濱康站綜合體是杭州地鐵一號(hào)線(xiàn)所有綜合體中，面積最大，功能也最多的一個(gè)，依賴(lài)地鐵，集住宅、辦公、商業(yè)以及車(chē)站公建于一體。鑒于這些因素，濱康站綜合體周?chē)恋睾蜆潜P(pán)分外受開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者喜愛(ài)。

4月30日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，整塊地(杭政儲(chǔ)出[2006]46號(hào))被圍墻“圈起”，南側(cè)和北側(cè)的入口均鐵門(mén)緊閉，土地上雜草叢生，內(nèi)部還種了一小塊蔬菜，地塊一側(cè)的簡(jiǎn)易棚宿舍已顯殘破，現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)沒(méi)有施工機(jī)械設(shè)備。

“已經(jīng)空了很多年了，開(kāi)發(fā)商打了很高的圍墻，村民都進(jìn)不去。聽(tīng)說(shuō)以后開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，房?jī)r(jià)很高，每平方米要上萬(wàn)元。”附近村民早已習(xí)慣了這塊地多年來(lái)安靜地存在，但對(duì)可能出現(xiàn)的高房?jī)r(jià)卻驚訝不已。

這么多年過(guò)去了，開(kāi)發(fā)商為何仍然原“地”不動(dòng)？是有意閑置土地，靜等地價(jià)升值，還是背后另有“隱情”？

開(kāi)發(fā)商：不存在主觀(guān)囤地

相關(guān)資料顯示，開(kāi)發(fā)商杭州瑞立房產(chǎn)還于2006年12月31日拿了一塊編號(hào)為杭政儲(chǔ)出[2006]56號(hào)的宅地，兩塊地都位于濱江區(qū)，雖然杭政儲(chǔ)出[2006]46號(hào)地比杭政儲(chǔ)出[2006]56號(hào)地提前列入出讓計(jì)劃，但延后至2007年1月份才出讓?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，這塊面積為214.6畝的杭政儲(chǔ)出[2006]56號(hào)所建樓盤(pán)目前已經(jīng)售罄且交付。

地塊遲遲未開(kāi)發(fā)，是否與開(kāi)發(fā)商的資金鏈有關(guān)？據(jù)記者了解，開(kāi)發(fā)商杭州瑞立房產(chǎn)融資途徑較為通暢，并且開(kāi)發(fā)和參股的數(shù)個(gè)項(xiàng)目都贏得了較好的市場(chǎng)回報(bào)。

杭州瑞立房產(chǎn)在一則招聘啟事上標(biāo)明，公司發(fā)端于瑞立集團(tuán)，而瑞立集團(tuán)是專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)汽車(chē)零部件的企業(yè)，2004年7月成功實(shí)現(xiàn)在美國(guó)納斯達(dá)克上市；2006年4月18日，正式在納斯達(dá)克主板市場(chǎng)掛牌交易。公司于2002年開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，先后在溫州、臺(tái)州、杭州、上海等地合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。在杭州，杭州瑞立房產(chǎn)先后開(kāi)發(fā)和參股投資瑞立·中央花城 (即杭政儲(chǔ)出[2006]56號(hào)地塊)、香墅·富越等多個(gè)銷(xiāo)售較理想的項(xiàng)目。

既然不缺融資渠道，又具有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為何拿到土地后多年不開(kāi)發(fā)？杭州瑞立房產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋稱(chēng)，公司方面不存在主觀(guān)囤地，是因?yàn)槟蟼?cè)的濱康地鐵綜合體項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)生了變化影響到項(xiàng)目施工，他們項(xiàng)目規(guī)劃也相應(yīng)發(fā)生了規(guī)劃調(diào)整。

項(xiàng)目屢屢延后動(dòng)工

記者拿到的一份由杭州市國(guó)土資源局去年8月11日作出的回復(fù)中明確：杭州市國(guó)土資源局于2007年1月23日與杭州瑞立房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》，以?xún)舻睾蛼炫品绞匠鲎屧摰貕K國(guó)有土地使用權(quán)，合同約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)在2008年1月23日前動(dòng)工建設(shè)。2008年1月18日，杭州市國(guó)土資源局同意該地塊動(dòng)工時(shí)間調(diào)整至2008年12月30日之前。2008年12月25日，杭州市政府頒發(fā)《國(guó)有土地使用證》。2009年11月，開(kāi)發(fā)商進(jìn)場(chǎng)開(kāi)挖試樁進(jìn)行檢測(cè)，隨后停工至今。

至于停工原因，該回復(fù)還明確，因該地塊受南側(cè)濱康地鐵綜合體地塊規(guī)劃日照影響，其1#樓地塊有78套住宅因日照不達(dá)標(biāo)未通過(guò)行政許可，濱江區(qū)建設(shè)局因此暫停發(fā)放1#樓地塊 《建筑工程施工許可證》。瑞立濱康公司以該地塊地下室需整體開(kāi)挖建造，在未取得整個(gè)地塊《建筑工程施工許可證》前項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)入全面施工為由，暫停了施工。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從杭州市國(guó)土資源局了解到，超過(guò)國(guó)有土地有償使用合同約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地，即構(gòu)成閑置土地；同時(shí)，對(duì)于雖已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積不足應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的三分之一或者已投資額度不足總投資額四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)一年的土地，也構(gòu)成閑置土地。

據(jù)杭州市國(guó)土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)閑置土地相關(guān)處置辦法，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

該項(xiàng)目從2008年12月30日至今仍未開(kāi)發(fā)，如果從2009年11月算起，停工已經(jīng)超過(guò)了一年，是否可以認(rèn)定為閑置土地？日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)杭州市國(guó)土資源局有關(guān)文件發(fā)去采訪(fǎng)提綱，但截至記者發(fā)稿，杭州市國(guó)土資源局仍未作出回復(fù)。

據(jù)悉，濱康綜合體項(xiàng)目的土地已于2010年5月20日出讓?zhuān)⒂?010年8月份開(kāi)工，而杭政儲(chǔ)出[2006]46號(hào)地塊仍未見(jiàn)復(fù)工跡象。

閑置土地一直被明令禁止，今年4月27日，國(guó)土部調(diào)控和監(jiān)測(cè)司司長(zhǎng)劉隨臣接受媒體時(shí)透露，全國(guó)實(shí)際閑置房地產(chǎn)用地要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于13萬(wàn)畝，未來(lái)政府將加大查處力度。去年5月份，浙江率先頒布了首個(gè)省級(jí)細(xì)則，其中規(guī)定，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)存在捂盤(pán)惜售、土地閑置、炒地等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，限制新購(gòu)?fù)恋?，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款；對(duì)已發(fā)放的開(kāi)發(fā)貸款要采取保全措施，并暫停審核其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

周邊地價(jià)房?jī)r(jià)翻倍

一邊是荒置的土地，一邊是項(xiàng)目周?chē)恋匾约皹潜P(pán)房?jī)r(jià)的屢創(chuàng)新高。

杭政儲(chǔ)出[2006]46號(hào)地塊附近在售新盤(pán)“綠城·明月江南”售樓處稱(chēng)，目前在售均價(jià)為31000元/平方米(精裝修)；“欣盛·東方郡”2008年剛開(kāi)盤(pán)時(shí)新房?jī)r(jià)格在10000元/平方米左右，今年4月新房成交均價(jià)已經(jīng)高達(dá)21764元/平方米；項(xiàng)目東側(cè)的蕭山區(qū)“金色錢(qián)塘”樓盤(pán)2008年首次開(kāi)盤(pán)均價(jià)為9000多元/平方米，而目前房產(chǎn)中介給出的參考價(jià)在18000多元/平方米，房?jī)r(jià)同樣漲了一倍。

杭州瑞立房產(chǎn)差不多同時(shí)間拿的一塊宅地瑞立·中央花城項(xiàng)目，兩地塊當(dāng)時(shí)樓面地價(jià)相近，為3637元/平方米，目前該項(xiàng)目二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)達(dá)到26409元/平方米，今年4月二手房成交均價(jià)為21340元/平方米。

鑒于此，相對(duì)于只有3178元/平方米的樓面地價(jià)，如果該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)定在20000元/平方米左右，按照規(guī)劃變更前容積率只有2.2的指標(biāo)計(jì)算，地上建筑面積有10萬(wàn)多平方米，空這么多年來(lái)下來(lái)，多出利潤(rùn)部分則可能多達(dá)數(shù)億元。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前該項(xiàng)目周邊正在規(guī)劃建設(shè)濱康綜合體、地鐵一號(hào)線(xiàn)濱康站以及杭州汽車(chē)南站，隨著地鐵一號(hào)線(xiàn)2012年10月前開(kāi)通，以及杭州汽車(chē)南站投入使用，這一板塊房?jī)r(jià)漲勢(shì)可期，待這些配套完善后，地價(jià)以及相應(yīng)的房?jī)r(jià)可能會(huì)更高。

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