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    南昌新版限購令實(shí)施細(xì)則從3月1日起至今已執(zhí)行2個(gè)月有余，房價(jià)在滯漲2個(gè)月后，成交量有了階段性回升，成交均價(jià)也有了明顯上漲。但在高房價(jià)背后，“有價(jià)無市”也跟著蔓延。銷售率不高、“賣不動(dòng)”，已開始影響房市。

    開盤量多促交易量階段性回暖

    受新“國八條”限購、限貸等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，南昌樓市一度表現(xiàn)低迷。新建商品住宅2月成交984套，3月成交471套，4月成交1335套。特別是進(jìn)入4月下旬，多日新房成交量站上百套臺(tái)階。4月28日城區(qū)新建商品住房成交108套，這是自南昌新版限購令正式實(shí)施后，日成交首次過百套。“五一”假期后，每天新建商品住房的成交量基本維持在七八十套的水平。

    二手房住宅方面，2月成交1317套，3月成交1508套，4月成交1580套，成交量也保持了小幅攀升的態(tài)勢。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與一季度相比，4月份以來，南昌市樓盤開盤數(shù)量明顯增多，這也是成交量回暖的主因之一。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期的樓市回暖是“階段性、恢復(fù)性和局部性的”，目前，市場需求仍然比較“脆弱”，談回暖為時(shí)尚早。

    4月市區(qū)新建住宅成交均價(jià)上漲

    昨日，記者從相關(guān)途徑獲悉，3月份，南昌市區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)6073元/平方米，環(huán)比開始回落；非住宅9347元/平方米。而4月份，市區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)7095元/平方米，非住宅9921元/平方米。環(huán)比分別漲了16.8%、6.1%，同比分別上漲了38.3%、29.4%。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，南昌市區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)的漲跌，和當(dāng)月推盤的住房結(jié)構(gòu)有很大的關(guān)系。從4月份推盤情況來看，單價(jià)八九千元的高端、高單價(jià)的住宅較多，有可能拉高成交均價(jià)。對此，并不能簡單地說，4月份南昌樓盤在漲價(jià)。而商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的上漲，和商業(yè)地產(chǎn)不限購成交量“跑火”有很大的關(guān)系。

    部分區(qū)域商品住宅現(xiàn)“有價(jià)無市”

    “推盤即售罄”，一直以來是開發(fā)商銷售最理想狀態(tài)。記者走訪多個(gè)在售樓盤以及查閱相關(guān)樓盤商品房銷售進(jìn)度公示表發(fā)現(xiàn)，南昌樓市并未出現(xiàn)傳統(tǒng)旺季銷售火爆的場面。紅谷灘一樓盤近期192套商品房拿到預(yù)售許可證，到目前僅售出85套。此前一次99套商品房拿到預(yù)售許可證，目前仍有76套房子未售出。該樓盤目前預(yù)售參考價(jià)9500元/平方米，而實(shí)際累計(jì)均價(jià)只有8100元/平方米左右。青云譜區(qū)一樓盤最近開盤，110套商品房拿到預(yù)售許可證，到目前僅售出39套。該樓盤預(yù)售參考價(jià)9000元/平方米，累計(jì)均價(jià)只有8500元/平方米左右。

    業(yè)內(nèi)人士稱，目前，在售樓盤特別是單價(jià)八九千元的樓盤，開盤銷售率普遍只有百分之三四十左右，還有大量的房源庫存。在限購政策作用下，這些高端樓盤入市后難以避免“有價(jià)無市”的局面，無法帶動(dòng)全市成交量的上漲。不少購房者也認(rèn)為，高房價(jià)、利率上調(diào)限制了剛性需求購房者，高價(jià)之下不如繼續(xù)觀望。

    在二手房市場，特別是已被熱炒的紅谷灘區(qū)域，二手房房價(jià)也面臨“有價(jià)無市”的局面。中環(huán)房產(chǎn)一家銷售門店經(jīng)理直言“賣不動(dòng)”。目前，紅谷灘一些熱點(diǎn)區(qū)域的二手房，房東掛牌單價(jià)普遍達(dá)到八九千元甚至過萬元，單套總價(jià)過百萬元的已非常普遍。該經(jīng)理稱，二手房市場剛性需求占主導(dǎo)地位，這部分購房群體通常選擇90平方米以下、價(jià)格在50萬元到90萬元不等的中小戶型房。那些高端板塊的房子，購買人群多是改善或投資性需求人群，而這類人群大多被限購。

    延伸閱讀：土地底價(jià)成交或成必然

    作為一級市場的土地市場被譽(yù)為房地產(chǎn)市場的“風(fēng)向標(biāo)”、“晴雨表”。新“國八條”實(shí)施以來，南昌出讓的土地中，80%以起始價(jià)成交為主。4月22日，南昌市朝陽洲片區(qū)兩宗地塊因無開發(fā)商競拍遭遇“流拍”，這是該市土地交易市場兩年多來的首次流拍。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，土地流拍無疑是當(dāng)前密集的房產(chǎn)調(diào)控政策和信貸政策收緊影響的結(jié)果。隨著調(diào)控的深入，土地起始價(jià)成交或流拍將成必然。

    記者劉媛