廣州中山七路一家房產(chǎn)中介。 記者 駱昌威攝

限購(gòu)令下“老廣”海外購(gòu)房熱起來(lái)

隨著房地產(chǎn)限購(gòu)政策的實(shí)施，有越來(lái)越多的廣東人正選擇把海外物業(yè)作為新的投資渠道，而部分富豪級(jí)買家的實(shí)力也令到海外物業(yè)項(xiàng)目頻頻向他們伸出“橄欖枝”。部分權(quán)威國(guó)際物業(yè)投資服務(wù)機(jī)構(gòu)的信息顯示，來(lái)自廣東買家的觸角正從原來(lái)的中國(guó)香港、澳大利亞、新西蘭、加拿大等地向新加坡甚至倫敦、日本延伸。從北海道的度假別墅到倫敦核心區(qū)的豪宅，都有廣東買家出手購(gòu)買。

文/記者 賴偉行

投資“起步點(diǎn)”1000萬(wàn)元以上

廣東買家赴海外購(gòu)房并不是新鮮事物。不過(guò)，過(guò)去總與子女留學(xué)或者移民等需求緊密聯(lián)系在一起。這也是除香港以外，澳大利亞、加拿大過(guò)往也經(jīng)常有項(xiàng)目到廣州高調(diào)宣傳推介的原因。而近期，這一趨勢(shì)出現(xiàn)了改變，部分項(xiàng)目到廣州推介時(shí)，通常都低調(diào)宣傳，并且只針對(duì)特定群體的買家。業(yè)內(nèi)人士透露，今年3月，新加坡一豪宅項(xiàng)目就低調(diào)在廣州出擊，尺價(jià)接近6000元~7000元人民幣，換算起來(lái)高達(dá)約10萬(wàn)元/平方米，主辦方還請(qǐng)來(lái)項(xiàng)目設(shè)計(jì)師到銷售現(xiàn)場(chǎng)與客戶互動(dòng)。最終，項(xiàng)目成功錄得成交。

“銷售成績(jī)比預(yù)期好。”銷售方面的人員告訴記者，但不愿意透露具體的成交情況。“現(xiàn)在真正進(jìn)行海外購(gòu)房投資的起步點(diǎn)在1000萬(wàn)元以上，即使是倫敦最高尚的住宅區(qū)，都有產(chǎn)品向廣東地區(qū)的買家推介。”

而相比內(nèi)地物業(yè)的投資回報(bào)率，倫敦等都市的預(yù)期升值空間雖然較低，但租金回報(bào)率一般都有4%~5%，高于中國(guó)國(guó)內(nèi)尚未成熟的租務(wù)市場(chǎng)。據(jù)第一太平戴維斯的估算，目前廣東地區(qū)“身家”超過(guò)30億元人民幣的富豪超過(guò)100名，而這正是頂級(jí)海外物業(yè)最最關(guān)注的重點(diǎn)。近一兩年來(lái)，這些富豪中也有過(guò)買下倫敦5000萬(wàn)元一套豪宅的紀(jì)錄，即使是日本北海道的度假型別墅物業(yè)，也有廣東買家出手的身影。不過(guò)，第一太平戴維斯中國(guó)南區(qū)董事總經(jīng)理林木雄也指出，當(dāng)前中國(guó)人海外購(gòu)房的行為主要還是以個(gè)人行為為主。

廣州二手樓價(jià)升勢(shì)放緩

隨著加息、上調(diào)準(zhǔn)備金等貨幣政策繼續(xù)出臺(tái)，樓市調(diào)控有新政傳言頻頻，交投有所活躍的3月“小陽(yáng)春”曇花一現(xiàn)。昨日，多家二手中介發(fā)布市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份二手成交下跌，均價(jià)升勢(shì)放緩，甚至有中介錄得2%的跌幅。中低價(jià)位二手房成交比例增多，占成交總量的55%。

4月到5月初這段時(shí)間成交量與3月相比有所減少。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，廣州二手住宅4月份成交均價(jià)為14165元/平方米，環(huán)比微降2%。剔除樓齡、朝向、裝修、樓層、景觀、戶型等物業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)特征對(duì)價(jià)格產(chǎn)生的影響后，4月份廣州二手樓價(jià)實(shí)際變動(dòng)幅度為環(huán)比上升0.6%，同比去年4月份上漲18.3%。受調(diào)控政策影響較小的首次自住買家以及學(xué)位房買家，入市積極性遠(yuǎn)高于其他類型的購(gòu)房客戶群體，受其歡迎的中低總價(jià)、中小戶型物業(yè)交投主力地位更明顯，在一定程度上略微拉低了全市的成交均價(jià)。限購(gòu)、限貸之下，總價(jià)在100萬(wàn)元以內(nèi)的中低總價(jià)小三房受市場(chǎng)青睞。

中國(guó)買家成海外物業(yè)購(gòu)買主力

近期，中國(guó)買家對(duì)海外物業(yè)投入力度加大的情況，也得到了一些機(jī)構(gòu)研究報(bào)告和數(shù)據(jù)的印證。摩根大通上月發(fā)布的報(bào)告指出，房地產(chǎn)緊縮措施實(shí)施后，或?qū)е峦顿Y資金逐步流入A股、黃金和海外地產(chǎn)等市場(chǎng)，海外置業(yè)漸成熱點(diǎn)。

萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司稱，自2008年下半年以來(lái)，中國(guó)內(nèi)地居民在香港購(gòu)買的房產(chǎn)數(shù)大幅增加，目前占香港市場(chǎng)的近四分之一。新物業(yè)購(gòu)買量的增長(zhǎng)，遠(yuǎn)超過(guò)二級(jí)市場(chǎng)單位購(gòu)買量。而在新加坡，中國(guó)內(nèi)地的購(gòu)房者在2010年第4季度超過(guò)印尼的，而近期又超過(guò)馬來(lái)西亞的，成為當(dāng)?shù)赝鈬?guó)購(gòu)房者的主力。

而在地球的另一端，金融危機(jī)前，俄羅斯人一直是倫敦市中心房地產(chǎn)市場(chǎng)最大買家，2010年中國(guó)人已取代了俄國(guó)人的地位。萊坊公布的數(shù)據(jù)顯示， 2010年3月~2011年2月一年間，中國(guó)內(nèi)地買家在高端房地產(chǎn)方面的平均開支為650萬(wàn)英鎊。

香港已成全球最貴住宅市場(chǎng)

不過(guò)，對(duì)于廣大普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，海外購(gòu)房的物業(yè)價(jià)格是作出選擇的重要因素。這個(gè)月初，搜房網(wǎng)首次對(duì)外發(fā)布了“全球十大城市住宅價(jià)格指數(shù)”。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年4月，中國(guó)香港、新加坡、倫敦新建住宅價(jià)格列前三位，價(jià)格指數(shù)均超過(guò)3000點(diǎn)，當(dāng)?shù)匦陆ㄗ≌骄鶈蝺r(jià)均超過(guò)60000元/平方米，分別為97486元/平方米、87744元/平方米、68736元/平方米；其次是溫哥華、紐約、舊金山、多倫多，當(dāng)?shù)匦陆ㄗ≌骄鶈蝺r(jià)在35000~50000元/平方米之間。

另一方面，第一太平戴維斯日前就發(fā)布了全球研究報(bào)告“全球四大焦點(diǎn)城市”，報(bào)告顯示，與其所在國(guó)其他城市相比，香港已成為全球最昂貴的住宅市場(chǎng)，購(gòu)置住宅的成本比倫敦和莫斯科高三分之一，為紐約的兩倍。