來源:第一財經(jīng)網(wǎng)站
發(fā)布時間:2011年05月10日
陳紓結(jié)
“設(shè)備層沒有了,花箱沒有了,陽臺也沒有了,啥也沒有了……”一位精于“室內(nèi)面積魔術(shù)”的開發(fā)商代表向《第一財經(jīng)日報》記者如是說。近日,他剛剛?cè)掏赐品松蟼€月完成的一個項目設(shè)計方案。
有媒體披露,自6月1日起,廣州將實施規(guī)劃管理建筑面積計算辦法,有效期五年,嚴(yán)厲遏制開發(fā)商“偷面積”行為。與此同時,上述開發(fā)商向本報透露,有消息顯示,目前上海市規(guī)劃和國土資源管理局也正在醞釀一份最新的“建筑面積測算規(guī)范”,其中可能包括“第二個陽臺計算全面積”等嚴(yán)厲的規(guī)定。
傳言細(xì)則頗具爭議
“比如以前我們買的房子,有一個送的房間,就是先做個陽臺,陽臺外邊做個設(shè)備層,設(shè)備層外邊做個花箱,這三個玩意湊成一個很好的朝北的主臥。”上述開發(fā)商代表向本報記者介紹,近兩年來,贈送面積的做法在上海開發(fā)商中“大行其道”。上海郊縣開發(fā)商往往在陽臺、入戶花園露臺及設(shè)備層的面積上做文章,以買一送一的方式——有的其計入建筑面積僅算一半,有的甚至面積全送(如設(shè)備層),來吸引購房者。
然而,在未來,上述“買房贈面積”的行為可能被全面叫停。據(jù)其透露,目前上海方面正在醞釀一份“建筑面積測算規(guī)范”,其中對建筑層高超標(biāo)部分、陽臺、設(shè)備間等一度盛行的“贈送面積”做出設(shè)定。“我們從內(nèi)部渠道打聽到,這其中規(guī)定以后一套房的第二個陽臺要全算面積,而且非頂層的露臺要算一半面積。”他介紹,按照目前的規(guī)劃方案,四邊是有構(gòu)筑物的陽臺算一半面積,如果是露臺,則不算面積。“但是以后,除了建筑物最高的那個露臺,其他可能都是要按陽臺來算的。以后上海就沒有花園洋房這種東西了。”
不過,市場中另有港資開發(fā)商認(rèn)為,“第二個陽臺”在上海計算全面積的可能性很小,“偷面積被禁是應(yīng)該的,現(xiàn)在搞得太離譜了。但最多就是和廣州差不多,不然可能會和國家法規(guī)沖突。”他所稱的國家法規(guī),即《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中規(guī)定的“建筑物的陽臺均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計。”
目前,廣州已發(fā)出面積“禁偷令”遏制“偷面積”行為——根據(jù)《廣州市管理建筑面積計算辦法》規(guī)定,住宅建筑層高大于5.8米的,即超過2倍層高的,按照該層水平投影面積的3倍計算建筑面積;居住建筑的陽臺、入戶花園、設(shè)備間以及非居住建筑的陽臺、空中花園、活動平臺等半開敞空間,按照其水平投影面積計算建筑面積。
昨日,上海有關(guān)部門一位人士在接受本報記者求證時稱,由于還在醞釀階段,因此面積“禁偷令”最終能否推出執(zhí)行,還存在一定變數(shù)。“是有,但沒有確定,我只能跟你說到這一步。 ”
已有開發(fā)商修改規(guī)劃
種種跡象顯示,上海住宅面積“禁偷令”或已箭在弦上——雖然“禁偷令”尚未出臺,但市場中已有開發(fā)商受此消息影響,不惜成本緊急改變整盤項目的設(shè)計規(guī)劃的案例。
“我上周才知道這個事,我們不得不因此推翻了上個月剛完成的設(shè)計方案,現(xiàn)在正在重做。”上文中精于“室內(nèi)面積魔術(shù)”的開發(fā)商表示,對于此前的設(shè)計方案來說,最終的面積計算將成為一個很大的問題。“我們前期規(guī)劃的都是較大的戶型,如果按照新規(guī)定報批,(最終建筑)面積會更大,總價也會比較高,客戶接受度會差。但是如果我們調(diào)整戶型,整個小區(qū)的幢數(shù)就會增加,原來我們精心算好的,物業(yè)的比例、日照、規(guī)劃方案什么的都要調(diào)整,等于前面一個月的工作白費了,我上市的時間也要晚一個月,同樣的現(xiàn)金流,也會受到影響。”
市場分析人士指出,若這一規(guī)定最終出臺,將在一定程度上弱化上海郊縣諸多樓盤的吸引力,從而影響到郊縣樓市的成交行情。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟指出,開發(fā)商在建造贈送“面積”時增加了成本支出,這部分成本必定會轉(zhuǎn)嫁給消費者,并且還可獲得超額利潤——絕大多數(shù)有附贈“面積”的房源,價格都要高于同區(qū)水平。
以綠地松江 “90墅”為例,該項目2009年年底主要推出面積為85~95平方米和96~110平方米的房源,并通過巧妙的空間利用,使得房屋的利用面積可以達(dá)到 150~160平方米。當(dāng)時,該類產(chǎn)品的售價在21000~23000元/平方米。若按照150平方米計算,面積平攤后的價格為15500元/平方米。而與這個項目一路之隔的保利西子灣及三湘四季花城,當(dāng)時售價也只有約12000~15000元/平方米,其板塊附近的別墅項目久陽文華府邸的二手房掛牌價也只有約13000元/平方米。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為,若“禁偷令”最終執(zhí)行,開發(fā)商可能需要通過調(diào)低銷售單價來吸引成交。
中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄亦指出,取消了“贈送面積”,樓盤的可出售面積還是既定的,但是偷來部分面積的附加值不見了,開發(fā)商并不會因此多收到錢,反而有可能需要調(diào)低項目售價而獲取成交。“對于購房者來說,原來是花23000元單價買了150平方米房源(建筑面積95平方米),折合單價約14000元;現(xiàn)在無贈送面積的95平方米房源求售,可能就需要開發(fā)商把價格下調(diào)至14000元左右。但此前高價拿地的開發(fā)商不在少數(shù),調(diào)價可能沒有想象的那么容易。”
(實習(xí)生柳九邦對此文亦有貢獻(xiàn))