武漢現(xiàn)閑置地囤地5年漲10倍

繼上月“查違風(fēng)暴”通報(bào)已清理37宗閑置用地后，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》昨日獲得一份武漢尚未納入清理范圍的閑置用地統(tǒng)計(jì)報(bào)表顯示，2004年3月至2008年5月間，仍有數(shù)十宗土地處于閑置狀態(tài)。其中，建設(shè)用地超過30萬平方米的地塊就有3幅。

囤地5年漲10倍

報(bào)表顯示，大部分地塊是在近5年完成交易，而且這些地塊位置基本上都位于武漢市三環(huán)以內(nèi)，因此平均樓面地價(jià)遠(yuǎn)高于去年武漢全市水平（2000元/平方米），每平方米達(dá)到2680元。不少閑置地塊囤了多年后“身價(jià)”翻番，有的地塊不到5年時(shí)間溢價(jià)近10倍。武漢地產(chǎn)界一位業(yè)內(nèi)人士透露，盡管近年來武漢地王頻頻易主，但實(shí)際上明掛暗協(xié)、底價(jià)摘牌仍在武漢土地拍賣市場(chǎng)占主流，開發(fā)商買地成本極低，因此囤積土地為開發(fā)商帶來了巨大利潤(rùn)。

“一些開發(fā)商還將手中的土地在二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓給新進(jìn)場(chǎng)的開發(fā)商，從中賺取高額差價(jià)。”該人士透露，地產(chǎn)商的盈利模式，就是趁周邊還沒有開發(fā)起來的時(shí)候進(jìn)去，慢慢大家一起開發(fā)起來，再來等更大的提升，才能獲得最高價(jià)值和利潤(rùn)最大化，囤地成其賺錢方式之一。除收益大、溢價(jià)高之外，大小開發(fā)商們熱衷囤地的另一重要原因就是囤地風(fēng)險(xiǎn)小，且風(fēng)險(xiǎn)被稀釋在了資本市場(chǎng)和購房者身上。

政企利益博弈所致

一位長(zhǎng)期研究武漢土地市場(chǎng)的人士昨日對(duì)本報(bào)記者表示，以武漢市為例，上世紀(jì)90年代時(shí)，武漢屬內(nèi)生型城市商業(yè)體系，武商、中百、中商三足鼎立；2003年~2005年間，武漢市政府迫切希望通過招商引資方式引進(jìn)外地的戰(zhàn)略投資巨頭，以加速推進(jìn)城市商業(yè)建設(shè)水平。香港瑞安、九龍倉、和記黃埔等地產(chǎn)巨頭就是在這一時(shí)期，以低于市價(jià)的價(jià)格拿下了武漢核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。

但由于城市建設(shè)資金短缺、基礎(chǔ)配套不全、過多過雜的拆遷主體等原因，外來資本低成本進(jìn)入武漢，卻無法在短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。

隨著時(shí)間的推移，利益開始發(fā)生轉(zhuǎn)移——開發(fā)商在土地閑置的過程中享受到城市土地價(jià)值升值帶來的豐厚收益。

如和記黃埔于2006年2月摘得江漢路核心地塊“P（2005）048”。對(duì)于地塊現(xiàn)狀，和記黃埔方面表示，已經(jīng)開工了。但記者在施工現(xiàn)場(chǎng)看到的卻依舊是大片平整好的凈地，幾輛泥頭車停在工地上未見其作業(yè)。知情人士透露，該項(xiàng)目原定于今年年底竣工，不過目前還正在打樁，項(xiàng)目名稱也還沒有敲定。

據(jù)該地塊附近的民生社區(qū)居民透露，這幅地塊的拆遷工作直到去年才完成，“每平方米補(bǔ)償7500元，外加每戶一套經(jīng)適房”。但是，當(dāng)年和記黃埔僅花了8550萬元摘牌，樓面地價(jià)不足3000元。

盡管如此，“相關(guān)部門仍不愿得罪這些巨頭開發(fā)商，尤其是打著‘城市投資人’旗號(hào)的開發(fā)商。”一位中國(guó)指數(shù)研究院人士指出，現(xiàn)階段的問題是，那些想建的不能建，讓建的不去建，如何去鑒定開發(fā)商的動(dòng)機(jī)，往往變得異常復(fù)雜。

地方政府與開發(fā)商之間的博弈還在土地市場(chǎng)上上演。不過，從2009年開始的“三年期二環(huán)線內(nèi)56個(gè)城中村改造”環(huán)節(jié)中，武漢市政府開始總結(jié)2003年至2005年的那一輪經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：先梳理好“內(nèi)部矛盾”，再利用土地收益推進(jìn)城市基建。