本報記者 周文天

數(shù)據(jù)各執(zhí)一詞

“樣本不一樣、研究方法不一樣、統(tǒng)計口徑不一樣，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)結(jié)果肯定不一樣。數(shù)據(jù)不僅混亂，有時甚至截然相反。”上海乘星行行銷服務(wù)機構(gòu)總經(jīng)理李驍表示，目前樓市數(shù)據(jù)分三類：一類是有關(guān)部門的數(shù)據(jù)，如統(tǒng)計局、住建部等；一類是以高校和社科院系統(tǒng)為主的研究機構(gòu)發(fā)布的報告；一類是房地產(chǎn)中介機構(gòu)和其他商業(yè)機構(gòu)發(fā)布的報告。

李驍介紹，部分開發(fā)商有兩個版本的數(shù)據(jù)，一個供內(nèi)部研究使用，一個上報主管部門。這一現(xiàn)象在房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)沒有上網(wǎng)的地方比較突出。

佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅表示，雖然佑威的信息化系統(tǒng)僅供開發(fā)商、代理商內(nèi)部使用，但佑威服務(wù)的客戶數(shù)量多，數(shù)據(jù)“滿天飛”也是不爭的事實。甚至有個別機構(gòu)不惜采用各種手段，將佑威的數(shù)據(jù)或照搬或“改頭換面”，變成了他們自己的數(shù)據(jù)了。

李驍認(rèn)為，由于樣本有差異，許多市場研究缺乏科學(xué)性，研究者只是按照自認(rèn)為所謂的專業(yè)方法去統(tǒng)計，談不上權(quán)威。一些房地產(chǎn)數(shù)據(jù)堪比“達·芬奇密碼”，讓參與房地產(chǎn)市場的各方“霧里看花”。

背后存在“貓膩”

“目前我國缺乏獨立、客觀的第三方數(shù)據(jù)監(jiān)測機構(gòu)。”李驍說，事實上，各數(shù)據(jù)發(fā)布機構(gòu)所代表的利益不一樣，難免帶有一定的傾向性，多數(shù)機構(gòu)成為利益集團的代言人和吹鼓手。

“一些商業(yè)機構(gòu)為滿足客戶需要，做一些定向宣傳，根據(jù)利益需要，對數(shù)據(jù)進行加工，導(dǎo)致數(shù)據(jù)亂象叢生。”李驍說。

業(yè)內(nèi)人士表示，一個以商業(yè)利潤為目的的機構(gòu)難免不會與房地產(chǎn)開發(fā)商結(jié)成同盟，每一種數(shù)據(jù)都有被操縱的可能。中介機構(gòu)希望樓市保持交易活躍，房地產(chǎn)開發(fā)商希望有關(guān)部門出臺有利于自己的政策。各方在統(tǒng)計數(shù)據(jù)時傾向于使數(shù)據(jù)偏向?qū)ψ约河欣姆较颉?/p>

在某些地方，房地產(chǎn)開發(fā)商擔(dān)綱決定房價數(shù)據(jù)的“主角”。房價漲幅的“統(tǒng)計表格”如何填？填多少？主動權(quán)掌握在房地產(chǎn)開發(fā)商手里。在某些地方統(tǒng)計局采集房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)樣本時，多由房地產(chǎn)開發(fā)商“填表”報價。

知情人士透露，在有些地方辦房展會時，主辦方會派人到每家房地產(chǎn)公司展臺前詢問銷售情況。有些參展房地產(chǎn)商為制造樓市回暖或交易火爆假象，往往會虛報一定的成交量。

方法亟待改進

對房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)亂象，李驍認(rèn)為，其根本原因是各部門之間沒有一套統(tǒng)一的統(tǒng)計制度。有技術(shù)原因，也有人為因素。

“目前我國房價指數(shù)統(tǒng)計主要是采用加權(quán)平均法。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，統(tǒng)計均價不能反映成交結(jié)構(gòu)，但因均價數(shù)據(jù)容易得出，所以采用均價的情況比較多。時間跨度越長、成交規(guī)模越大，均價才越能反映樓市價格趨勢。否則，對短期均價的統(tǒng)計沒有意義。

他建議，在統(tǒng)計某地房價時，可持續(xù)多個月甚至多年，定點跟蹤當(dāng)?shù)啬承┚唧w樓盤二手房交易情況。

楊紅旭說，這在發(fā)達國家被稱為重復(fù)交易法，用同一棟房屋在兩個時期售出的價格計算房地產(chǎn)價格指數(shù)，在不同時期考察相同的樓盤（結(jié)構(gòu)、材料等相同）。該方法經(jīng)過實踐，在理論上已相當(dāng)完整，被稱為國際上最先進的計算方法，能夠客觀、準(zhǔn)確地反映出房地產(chǎn)市場的狀況。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加權(quán)平均法不適用于精確的房地產(chǎn)價格指數(shù)計算，因為加權(quán)平均法經(jīng)常是“拿橘子和蘋果作比較”。國外在統(tǒng)計某一城市房價時，很多是用傳統(tǒng)城市區(qū)域來作統(tǒng)計比較的。

“房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)不能只報一個平均價格，上海貴的樓盤10萬元/平方米，最便宜的1萬元/平方米，統(tǒng)計平均價沒有意義。”李驍表示，在國外房地產(chǎn)價格指數(shù)的統(tǒng)計實踐中，加權(quán)平均法多用于地價指數(shù)編制，而用在住宅價格指數(shù)編制上的較少。

業(yè)內(nèi)人士建議，在各城市選擇市中心與郊區(qū)的標(biāo)志性樓盤，將二手房成交價變化情況記錄在案，從某個樓盤價格的漲跌中直接看到樓市變化。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)是有關(guān)部門制定行業(yè)調(diào)控政策時的重要參考之一。數(shù)據(jù)亂象已成房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的一大“公害”，各方數(shù)據(jù)“掐架”，不僅讓購房者一頭霧水，還可能會誤導(dǎo)行業(yè)調(diào)控的實施。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計方法亟待改進。