碧桂園成為2011年樓市降價急先鋒。本報記者獲悉，繼五一廣州碧桂園三盤降價促銷后，5月8日，南京句容碧桂園·鳳凰城也一次性推出共計4253套房源進(jìn)行認(rèn)籌，均價6000元/平方米，約為南京市區(qū)房價的一半。

大型地產(chǎn)商經(jīng)由2009-2010年的牛市而增加的土地儲備，正在逐漸轉(zhuǎn)化為可售存貨，其推貨壓力都在加大。碧桂園如此密集的大范圍促銷，顯示其正努力提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及資金回籠水平，現(xiàn)金為王；而聯(lián)系碧桂園去年至今數(shù)次的發(fā)債融資，則碧桂園調(diào)整財務(wù)結(jié)構(gòu)、重構(gòu)資金鏈的意圖也露端倪。

限購帶來的機(jī)會

2011年，部分投資者轉(zhuǎn)向二三線城市，這對此前因生產(chǎn)模式備受質(zhì)疑的碧桂園（2007.HK），迎來了機(jī)遇。2011年一季度，碧桂園合同銷售金額約93億元，合同銷售建筑面積約144萬平方米，同比分別增長約45%、26%。剛過去的五一假期，碧桂園全國銷售額達(dá)30億元。

廣東省的項目仍是碧桂園業(yè)績的重要來源。2011年上半年，碧桂園推出4個新盤，其中3個位于廣東：碧桂園城市花園（佛山禪城）、封開碧桂園 （肇慶封開）、碧桂園·清泉城（清遠(yuǎn)佛岡）。位于廣東惠東縣的碧桂園·十里銀灘，作為碧桂園首個大型綜合性濱海度假項目，包括連排別墅、雙拼別墅、酒店式公寓以及洋房，總建筑面積達(dá)70萬平方米，將于今年7月入市。該項目已啟動全國百城聯(lián)動營銷計劃。

進(jìn)入二季度，碧桂園旗下39個在售項目陸續(xù)有新貨推出，其中廣東占據(jù)17個，廣州有3個項目，其他均分布于二、三線城市。截至 2011年3月 31日，碧桂園已取得國有土地使用權(quán)證（含權(quán)益）的可建建筑面積約為 4873萬平方米，仍然以廣東為大本營，49%新增土儲分布于廣東。2011年第一季度內(nèi)新購?fù)恋仡A(yù)計可建建筑面積（含權(quán)益）共約490萬平方米，總價約 34億元，分別位于廣東省的清遠(yuǎn)清城、東莞塘廈、廣州番禺，安徽省的滁州來安，以及江蘇省的鎮(zhèn)江句容。

今年年初，碧桂園曾表示今年的銷售目標(biāo)為430億元，而根據(jù)其5月4日公布的數(shù)字，碧桂園前4月才完成銷售119億元，僅完成全年目標(biāo)的27.67%，該比例在已公布業(yè)績的房企中并不算太低，現(xiàn)在盡可能多出貨銷售已是碧桂園的主要策略。

大規(guī)模促銷推盤引發(fā)了利潤率下滑爭議，碧桂園主席楊國強曾公開表示，最重要的是公司的資金鏈狀況。楊認(rèn)為，公司樓盤定價有吸引力，加上可售量有支持，有能力達(dá)到全年目標(biāo)，由于公司項目集中在二三四線城市，受宏調(diào)的影響較一線城市小。他預(yù)計下半年將會是公司銷售的高峰期。

省內(nèi)外大盤同降價

進(jìn)入5月，碧桂園展開了廣東省內(nèi)外多個大盤的降價推貨之旅。

5月1日，碧桂園廣州鳳凰城推出千套房源，均價約7000元/平方米，較上一期的8000-9000元/平方米總體下降約15%。

據(jù)接近碧桂園的人士向記者透露，碧桂園此次降價直接原因是增城4月底的限價令，即新推貨樓盤的定價不得高于該盤2010年銷售均價的105%。在此新政下，碧桂園發(fā)現(xiàn)“只能賣上述價格”。

五一期間，碧桂園廣州清遠(yuǎn)及肇慶的另外兩個項目也因為降價千元左右，引發(fā)搶購。

5月4日下午，碧桂園公布4月公司通訊稱，今年首四個月銷售金額約為119億元，同比增長約26%，達(dá)全年目標(biāo)430億的27.67%。

本報記者獲悉，5月8日開始認(rèn)籌的碧桂園南京項目，將于本月15日正式開盤，推出第一期總建筑面積54.32萬平方米，共約4253套房源。據(jù)介紹，部分房源的最低價格僅為5800元/平方米，主力房源均價6000-7000元/平方米，別墅房源均價8000元/平方米左右，還將有9.2折、9.4折等優(yōu)惠措施。此次房源總體均價為6000元左右每平方米。

如果說廣州碧桂園價格下調(diào)，主要因為增城在4月初實施了單盤限價，那么南京如此巨量的房源一次性入市，則是碧桂園今年代表性策略的體現(xiàn)：貨量足，快速推，適當(dāng)讓利。

大盤去庫存的動力

碧桂園降價促銷的動力，首先來自于資金和財務(wù)方面的考慮。

2010-2011年，碧桂園海外發(fā)債融資共18.5億美元（合人民幣121.8億元）。

碧桂園投資者關(guān)系部劉嘉毅向媒體表示，多次發(fā)債，是為了2011年到期的可換股債券可能出現(xiàn)的贖回提早做準(zhǔn)備，這體現(xiàn)出公司在財務(wù)方面的慎重。但這種“借新債還舊債”的模式，飽受外界質(zhì)疑。

對于近期碧桂園集中促銷的動力和原因，中原集團(tuán)高級研究主任季峰認(rèn)為，從各家龍頭房企去年末的負(fù)債情況來看，碧桂園的短期資金壓力最大，其貨幣資金與短期負(fù)債之比僅為0.98，意味著其持有的貨幣資金無法彌補短期負(fù)債的缺口，快速銷售回款無疑會成為首要目標(biāo)。

另一方面，令碧桂園大手筆降價推盤的背后，是其低成本土儲模式的支撐。

據(jù)中航證券首席地產(chǎn)分析員杜麗虹的研究，同為大眾型地產(chǎn)商，碧桂園的周轉(zhuǎn)率慢于萬科、保利等公司。2010年萬科存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率達(dá)到0.79倍，保利地產(chǎn)0.74倍，恒大地產(chǎn)在0.8倍以上，碧桂園周轉(zhuǎn)速度維持在0.5倍水平，繁榮期也只有0.6倍。但碧桂園利潤率較高，2010年營業(yè)利潤率為27%。同期萬科營業(yè)利潤率為24%，保利地產(chǎn)為20%。

杜麗虹認(rèn)為，作為大眾化定位房企中的另類，碧桂園一直在努力追求低成本土地上的高附加值。據(jù)其測算，萬科、保利每平方米土地的利潤貢獻(xiàn)約相當(dāng)于其土地成本的50%-60%，恒大地產(chǎn)約為100%-120%，碧桂園則接近200%，其每平方米土地成本僅為465元，但每平方米利潤貢獻(xiàn)約為900元。

2011年之前，杜麗虹認(rèn)為，碧桂園尚未找到這一模式的最佳效率組合，高附加值被較低的周轉(zhuǎn)率抵消，導(dǎo)致碧桂園資產(chǎn)回報率低于其他幾家公司，回報率有待優(yōu)化。此輪五一開始的大規(guī)模推盤促銷，是否意味著碧桂園提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及回報率？（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 張曉玲 唐韶葵）