本報(bào)記者 姜燕 發(fā)自上海

截至2010年12月31日，老牌港資地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商天安中國(guó)投資有限公司（下稱“天安中國(guó)” ）在中國(guó)的土地儲(chǔ)備總樓面面積約660萬(wàn)平方米，但翻開(kāi)其近五年的年報(bào)，2006-2010年其可售樓面面積分別為7.91萬(wàn)平方米、10.24萬(wàn)平方米、9.34萬(wàn)平方米、9.17萬(wàn)平方米、12.66萬(wàn)平方米，若按照平均每年10萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)速度，天安在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備足以開(kāi)發(fā)60年以上。

時(shí)代周報(bào)記者在近三周的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，天安中國(guó)目前尚未開(kāi)發(fā)的部分土地拿地時(shí)間甚至可以追溯到1998年。僅在上海，天安中國(guó)就有4塊地拿地多年未開(kāi)發(fā)。雖然天安中國(guó)方面相關(guān)負(fù)責(zé)人稱天安上海的每塊地沒(méi)有開(kāi)發(fā)均與政府規(guī)劃調(diào)整和動(dòng)拆遷未完成等因素有關(guān)，天安中國(guó)從來(lái)沒(méi)有囤地意愿，充其量是“被囤地”。但不可忽視的是，近十年來(lái)，土地溢價(jià)不斷攀升。僅上海天安豪園項(xiàng)目按照當(dāng)初拿地價(jià)和目前周邊在售樓盤(pán)價(jià)格對(duì)比，溢價(jià)幅度就已高達(dá)百倍之上。

而伴隨著近幾年住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的遲滯，資金周轉(zhuǎn)效率低，天安中國(guó)沒(méi)有龐大的現(xiàn)金流足以支撐其與內(nèi)資開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)上的“搏殺”，天安只能另辟蹊徑，以大力發(fā)展數(shù)碼城的模式探尋新的低風(fēng)險(xiǎn)增長(zhǎng)模式。

8年只建5棟爛尾樓

天安中國(guó)的前身為新鴻基有限公司中國(guó)部，由已故金融巨頭馮景禧創(chuàng)辦，1987年在香港上市，被視為香港第一只“中國(guó)概念股”。新鴻基有限公司的母公司則為聯(lián)合集團(tuán)，2010年4月，聯(lián)合系重組，新鴻基有限公司將所持天安的38.06%股權(quán)出售給聯(lián)合地產(chǎn)，新鴻基則專注于金融服務(wù)。

4月23日，時(shí)代周報(bào)記者來(lái)到上海閔行區(qū)虹莘路3333弄天安豪園項(xiàng)目公司上海海峽思泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的辦公所在地，該處位于一小塊荒地內(nèi)，四周被圍墻圍起，印著“地產(chǎn)巨擘 實(shí)力巨獻(xiàn)”的廣告幕布破敗不堪，“實(shí)力”二字撕扯成兩半，隨風(fēng)飄展。

圍墻之外的七寶鎮(zhèn)紅明村所在地即是該項(xiàng)目用地—七寶鎮(zhèn)52號(hào)地塊，紅明村四支隊(duì)村民朱先生說(shuō)：“這里2003年就賣(mài)掉了，我兒子結(jié)婚時(shí)候不敢裝修以為要拆掉，現(xiàn)在孫子都要上小學(xué)了，八年還是沒(méi)變化。”

目前，七寶鎮(zhèn)52號(hào)地塊上五棟動(dòng)拆遷樓的主體已于2008年建好，小區(qū)地面道路以及水、電、煤等公建配套尚未完成，開(kāi)工比例13.49%。

天安中國(guó)2004年財(cái)報(bào)顯示，上海天安豪園項(xiàng)目占地362320平方米，總樓面面積507200平方米，首期開(kāi)發(fā)180900平方米，預(yù)期在2005年8月動(dòng)工，2006年第四季度完成；上海天安陽(yáng)光半島項(xiàng)目，沿蘇州河長(zhǎng)達(dá)1100米，占地82752平方米，重新規(guī)劃為綜合性的商業(yè)和娛樂(lè)中心，項(xiàng)目第一期計(jì)劃于2005年10月動(dòng)工，2007年底竣工；上海天安別墅，首期樓面面積32200平方米，首期2003年完工，2004年底已售出97%。

但是再對(duì)比天安中國(guó)2010年財(cái)報(bào)，這三個(gè)項(xiàng)目的描述為：上海天安豪園項(xiàng)目首期樓面面積63400平方米，由于當(dāng)?shù)卣秊榈貕K周邊作規(guī)劃調(diào)整，致令項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總規(guī)劃亦需作相應(yīng)調(diào)整；上海天安別墅第二期首批在建16300平方米，由于當(dāng)?shù)卣秊榈貕K周邊作規(guī)劃調(diào)整，致令項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總規(guī)劃亦需作相應(yīng)調(diào)整；上海天安陽(yáng)光半島項(xiàng)目重新規(guī)劃為綜合性的商業(yè)和娛樂(lè)中心，拆遷工作已到余下數(shù)戶居民最后階段，第一期預(yù)計(jì)2011年動(dòng)工。

天安豪園項(xiàng)目施工方上海新馬集團(tuán)有限公司總經(jīng)理張林生告訴時(shí)代周報(bào)記者，這個(gè)項(xiàng)目總包單位為上海四建，新馬為分包商，“天安只付了4000多萬(wàn)工程款，目前還有4000萬(wàn)左右的工程款沒(méi)有結(jié)算。2009年天安與上海四建達(dá)成停工協(xié)議，期限為2009年8月1日到2010年8月1日，現(xiàn)在早已超過(guò)一年，但天安根本沒(méi)有開(kāi)工的意向，工地至今停工。”

對(duì)此，紅明村委會(huì)支部書(shū)記王學(xué)林稱：“停工還是因?yàn)闆](méi)拆遷完，村民對(duì)補(bǔ)償有心理差距。鎮(zhèn)上準(zhǔn)備年內(nèi)全拆完，但要看動(dòng)遷推進(jìn)順不順利。”

據(jù)悉，目前該地塊已納入閔行區(qū)規(guī)土局閑置地塊追蹤調(diào)查。“我們已簽訂了土地補(bǔ)充合同，政府承諾明年6月30日動(dòng)遷完，交地給我們，我們承諾拿地半年內(nèi)開(kāi)工，將來(lái)不再是分期開(kāi)發(fā)，而是一起開(kāi)發(fā)。”海峽思泉房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理郝衛(wèi)告訴時(shí)代周報(bào)記者。

郝衛(wèi)稱：“即使土地增值的話，土地增值稅要交掉很多，動(dòng)拆遷成本也變大，不可能有很多利潤(rùn)。這個(gè)項(xiàng)目耽誤了我們很多事，當(dāng)初拿這塊地，公司賣(mài)掉了一個(gè)項(xiàng)目，如果沒(méi)有賣(mài)掉的話，現(xiàn)在不知道增值多少，所以我們不可能囤地，都想早點(diǎn)開(kāi)發(fā)。”

但上海市有償使用地塊匯總表（2003年1－4月）顯示，七寶鎮(zhèn)52號(hào)地塊（閔字（2003）049號(hào)）地塊面積136340平方米，容積率1.4，中標(biāo)價(jià)為112889520元，實(shí)際出讓金為33866856元。該地塊以中標(biāo)價(jià)計(jì)算的樓板價(jià)為591元/平方米，以實(shí)際出讓金計(jì)算的樓板價(jià)僅177元/平方米。而目前，七寶鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)早已突破20000元/平方米，地價(jià)升值更是驚人。

遇規(guī)劃調(diào)整停工

天安別墅位于上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)，時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，一期項(xiàng)目早于2004年銷售完，目前二期的部分別墅也早已開(kāi)發(fā)變成“爛尾樓”。其余地塊荒草叢生，不時(shí)有一些土方車向外運(yùn)土。項(xiàng)目上的工人稱，二期建好的毛坯房已經(jīng)囤放好幾年了，一直沒(méi)有外立面裝修。

負(fù)責(zé)該項(xiàng)目動(dòng)遷的洞涇鎮(zhèn)城市發(fā)展建設(shè)有限公司副總經(jīng)理蔡先生告訴時(shí)代周報(bào)記者，天安中國(guó)通過(guò)邀標(biāo)方式于2001年拿到654-1號(hào)地塊開(kāi)發(fā)了天安別墅一期，2004年和2005年分別拿到654-2號(hào)地塊，“二期目前已開(kāi)工89畝，北面已經(jīng)造好，但南面的24棟加會(huì)所不能造，因?yàn)樗山魶苣洗笮途幼∩鐓^(qū)規(guī)劃的一條道路要穿過(guò)其中。之前一直沒(méi)有動(dòng)工是因?yàn)椴疬w一直拖到2009年才解決，后來(lái)再上報(bào)方案的時(shí)候遇到了經(jīng)適房規(guī)劃的問(wèn)題，沒(méi)有被批，只能被迫停工。”

其所指的經(jīng)適房規(guī)劃方案即2010年初公布的《松江區(qū)泗涇南拓展大型居住社區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃方案》，規(guī)劃總用地面積469.83公頃，天安別墅項(xiàng)目用地恰好被納入其中。

松江規(guī)土局規(guī)劃科科長(zhǎng)向時(shí)代周報(bào)記者表示：“天安中國(guó)的土地2005年前就出讓了，當(dāng)初建好了不可能讓拆掉，后面沒(méi)建的就只能按照我們的規(guī)劃了，這塊地暫時(shí)動(dòng)不了，這是歷史遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃已經(jīng)跟我們調(diào)整的經(jīng)適房規(guī)劃對(duì)不上了，我們也在跟市局溝通后續(xù)怎么推進(jìn)，是否需要適當(dāng)微調(diào)，但現(xiàn)在還沒(méi)有結(jié)果。”

目前天安別墅二期開(kāi)工比例僅為5.28%。數(shù)據(jù)顯示，天安別墅2003年一期開(kāi)盤(pán)的在售價(jià)均價(jià)為11230元/平方米，目前天安別墅一期的二手毛坯房在售均價(jià)為27913元/平方米。周邊佘山區(qū)域處于尾盤(pán)的佘山銀湖別墅均價(jià)在75000元/平方米，在售的佘山三號(hào)別墅均價(jià)為55555元/平方米。

但郝衛(wèi)算了一筆賬：“天安別墅有30萬(wàn)平方米左右，即使按1.5萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米銷售的話，可以回籠50億元，天安豪園有40多萬(wàn)平方米，去掉安置拆遷戶的十幾萬(wàn)平方米，假如售價(jià)2萬(wàn)元/平方米，也有60億元銷售額。一個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)有10億元的話，為什么要囤地呢，對(duì)流動(dòng)性和發(fā)展速度都會(huì)有影響。”

對(duì)此，上海乘星行行銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍指出，很多開(kāi)發(fā)商僅僅拿地放在手中，每年有20%-30%的收益，土地每年溢價(jià)明顯，不開(kāi)發(fā)每年有這么高的收益率，一旦開(kāi)發(fā)利益一次性獲取了，增值讓給了客戶，因此開(kāi)發(fā)商囤地動(dòng)力十足。很多開(kāi)發(fā)商如果承受不住地方政府壓力，就象征性開(kāi)工，故意制造爛尾樓囤地，對(duì)于天安來(lái)說(shuō)，一方面有囤地主觀愿望，另一方面政府給了它口實(shí)和機(jī)會(huì)。“但房地產(chǎn)周期長(zhǎng)的特性，必然要承受政策波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)劃調(diào)整成經(jīng)適房區(qū)域，建別墅開(kāi)賣(mài)肯定受影響。”

土儲(chǔ)可開(kāi)發(fā)60年

在普陀區(qū)蘇州河畔、曾屬榮氏家族的原上海面粉廠地塊，即天安陽(yáng)光半島項(xiàng)目所在地，天安于2001年取得該地塊，但目前開(kāi)工比例為零。

據(jù)了解，該地塊原有300多戶人家，2009年開(kāi)始拆遷，但目前仍有9戶人家沒(méi)有搬走。動(dòng)遷方仲盛公司工作人稱居民要價(jià)太高。除了原面粉廠的4棟保留建筑及未拆遷的幾戶居民樓外，地塊基本已為凈地。

對(duì)于該地塊何時(shí)才能動(dòng)工，天安陽(yáng)光半島項(xiàng)目公司上海凱旋門(mén)企業(yè)發(fā)展有限公司工作人員表示無(wú)可奉告。

據(jù)知情人士稱，該項(xiàng)目拿地之初是計(jì)劃開(kāi)發(fā)高層住宅項(xiàng)目，后來(lái)因?yàn)檎奶K州河沿岸整體規(guī)劃方案調(diào)整，該項(xiàng)目只能重新定位為綜合體項(xiàng)目。“但這個(gè)項(xiàng)目的交通、入口太少，天安正在跟政府協(xié)商是否能多開(kāi)一些入口。”

李驍認(rèn)為，地方政府對(duì)商業(yè)寫(xiě)字樓大躍進(jìn)，政府一定要改，開(kāi)發(fā)商即使明白利潤(rùn)少很難活，但有時(shí)也沒(méi)有辦法。但對(duì)于這塊地到底是拆遷沒(méi)有解決，還是規(guī)劃沒(méi)有溝通好，為何拿地10年都遲遲沒(méi)有開(kāi)發(fā)也無(wú)人監(jiān)管，閔行規(guī)土局也并沒(méi)給予解釋。“動(dòng)拆遷是政府的因素，假如雙方達(dá)成某些默契，對(duì)動(dòng)拆遷不是很上心，那就造成囤地。”李驍說(shuō)。

此外，據(jù)時(shí)代周報(bào)調(diào)查，天安位于浦東的天安花園三期從1998年拿地至今，仍有3600平方米的土地未開(kāi)發(fā)。與此同時(shí)，天安中國(guó)2010年年報(bào)中指出，由一間共同控制公司持有而賬面值為700萬(wàn)港元的部分待發(fā)展物業(yè)正被當(dāng)?shù)貦C(jī)關(guān)進(jìn)行閑置土地調(diào)查，該塊由共同控制公司持有土地?fù)碛腥舾蓮埻恋厥褂米C，除了兩張土地使用證之土地部分作為整個(gè)項(xiàng)目余下發(fā)展外，約占一半的土地發(fā)展已完成或正在開(kāi)發(fā)。另外，賬面值為2.047億港元（包括于分類為待售資產(chǎn)）之待發(fā)展物業(yè)的再開(kāi)發(fā)時(shí)限已經(jīng)屆滿，為符合當(dāng)?shù)貦C(jī)關(guān)的要求，本集團(tuán)已作出重組該待發(fā)展物業(yè)的擁有權(quán)的申請(qǐng)及新的附屬公司將會(huì)成立以持有及發(fā)展該物業(yè)。集團(tuán)一塊賬面值為6.79億港元的投資物業(yè)土地正被當(dāng)?shù)貦C(jī)關(guān)進(jìn)行閑置土地調(diào)查，第一期發(fā)展的基礎(chǔ)工程已于2010年度展開(kāi)，集團(tuán)現(xiàn)正與當(dāng)?shù)貦C(jī)關(guān)緊密商洽防止被分類為閑置土地。

郝衛(wèi)表示，上述三個(gè)項(xiàng)目并不涉及上海的項(xiàng)目。但對(duì)于具體是指哪些項(xiàng)目，天安中國(guó)香港總部也并未予以回應(yīng)。

但從天安的財(cái)報(bào)中可以發(fā)現(xiàn)，截至2010年12月31日，天安在全國(guó)有大量取得多年的土地沒(méi)有開(kāi)發(fā)，天安土地儲(chǔ)備總樓面面積約6597200平方米，已竣工投資物業(yè)333900平方米，在建及待發(fā)展物業(yè)高達(dá)6263300平方米（詳情參見(jiàn)圖表）。若按照其目前平均每年10萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)速度，天安在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備足以開(kāi)發(fā)60年以上。

轉(zhuǎn)型尋低地價(jià)模式

梳理天安近幾年拿地情況可以發(fā)現(xiàn)，天安近幾年并未頻繁出現(xiàn)在一級(jí)招拍掛市場(chǎng)，相反，開(kāi)始重點(diǎn)在全國(guó)拓展數(shù)碼城。

同時(shí)，天安也一直不斷進(jìn)行資產(chǎn)組合，拋售一些項(xiàng)目。2010年，天安已完成出售天津國(guó)際大廈、深圳天安國(guó)際大廈權(quán)益及重組上海明苑別墅權(quán)益，同時(shí)，江門(mén)天安花園預(yù)期將于2011年上半年完成出售，天安也在與肇慶項(xiàng)目買(mǎi)家進(jìn)行協(xié)商完成權(quán)益出售。

天安中國(guó)董事總經(jīng)理李成偉在業(yè)績(jī)報(bào)告中表示，2011年集團(tuán)的目標(biāo)是，將繼續(xù)通過(guò)收購(gòu)及出售以調(diào)整集團(tuán)土地儲(chǔ)備素質(zhì)及出售本集團(tuán)的產(chǎn)品以平衡短期回報(bào)的需求及長(zhǎng)期資本增值；將加快所有發(fā)展項(xiàng)目之建造工程；將集中力量發(fā)展數(shù)碼城項(xiàng)目，在現(xiàn)時(shí)的環(huán)境，集團(tuán)相信這種產(chǎn)品具有競(jìng)爭(zhēng)力并富有靈活性，集團(tuán)只會(huì)在初期資本投放低的情況下，才增加數(shù)碼城土地儲(chǔ)備。

方方地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川向時(shí)代周報(bào)表示，天安的很多項(xiàng)目長(zhǎng)期不開(kāi)發(fā)，現(xiàn)金流受到影響，也不可能有大量資金用來(lái)拿地，出售項(xiàng)目可以理解為回籠資金。

目前，天安的數(shù)碼城拿地已遍及番禺、佛山南海、東莞、深圳龍崗、常州、江陰、天津、重慶等城市。

常州數(shù)碼城（一期）的建造已于2010年完成，而南京數(shù)碼城（一期）建造工程預(yù)計(jì)于2011年完成。2010年至2011年初，天安已為發(fā)展數(shù)碼城購(gòu)入額外土地儲(chǔ)備為：東莞240畝、無(wú)錫160畝、天津西青區(qū)880畝、南通240畝、江陰260畝、重慶380畝。同時(shí)，天安正與當(dāng)?shù)卣?gòu)入天津東麗區(qū)870畝、無(wú)錫215畝、南通80畝的土地儲(chǔ)備。

李驍指出： “發(fā)展數(shù)碼城可以認(rèn)為是新模式，面向中小民營(yíng)科技企業(yè)，但也可以認(rèn)為是投機(jī)，拿地模式不需要招拍掛，到二線城市拿園區(qū)用地，土地成本很低，發(fā)展一個(gè)園區(qū)，往往可以聚集幾百家上千家企業(yè)，做得好的話，每年帶來(lái)上百億產(chǎn)值，地方政府會(huì)給很多優(yōu)惠，甚至可能返還土地出讓金。園區(qū)也配套了一些住宅用地，可以分批開(kāi)發(fā)，先開(kāi)發(fā)商業(yè)，商業(yè)成熟以后再開(kāi)發(fā)住宅，一批批開(kāi)發(fā)，可以說(shuō)是園區(qū)配套，地方政府一般也不會(huì)去說(shuō)它囤地。”

而從天安2010年業(yè)績(jī)來(lái)看，物業(yè)發(fā)展收入由2009年6.276億港元下降至5.184億港元，但天安的租金收入由2.168億港元增至3.467億港元，升幅約60%。截至2010年12月31日，集團(tuán)銀行結(jié)余及現(xiàn)金儲(chǔ)備約32.117億港元，總借款29.276億港元，資產(chǎn)負(fù)債率為2%。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者：“天安中國(guó)的很多項(xiàng)目都是因?yàn)椴疬w或政府調(diào)整規(guī)劃沒(méi)有建，但哪有那么倒霉呢？關(guān)鍵原因在于沒(méi)有動(dòng)力去開(kāi)發(fā)，真要有動(dòng)力，總會(huì)讓政府協(xié)調(diào)推動(dòng)開(kāi)發(fā)。天安中國(guó)不愿意背負(fù)太多負(fù)債，不愿意采取快速開(kāi)發(fā)模式，目前銷售和租金收入已比較接近，天安未來(lái)可能更傾向于長(zhǎng)期持有的物業(yè)，采用產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)住宅開(kāi)發(fā)模式。這種模式前期投入不大，風(fēng)險(xiǎn)不高。但園區(qū)發(fā)展不是帶幾個(gè)企業(yè)就能發(fā)展起來(lái)，要看當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是否適合，有無(wú)支撐。目前它大部分?jǐn)?shù)碼城都在規(guī)劃階段，雖然模式可以復(fù)制，但鋪開(kāi)確實(shí)也比較難，開(kāi)發(fā)周期會(huì)比較長(zhǎng)。”