5月大戶型普通住宅供應(yīng)集中放量。記者盧政 攝

    “8”字頭大戶普通洋房成交放緩合拼戶型滯銷

    房價過高致主流消費群陷入新一輪觀望

    文/記者張玉云

    相關(guān)市場成交數(shù)據(jù)顯示，五一節(jié)后一周，東莞樓市整體住宅量成交量環(huán)比減少近三成，尤其城區(qū)市場中以大戶型產(chǎn)品為主的樓盤，銷售速度放緩，成交阻力較大。近期多個城區(qū)全新樓盤開盤上市，但交易成績平平。部分以雙拼戶型產(chǎn)品推出的樓盤因入市定價偏高、銀行放貸政策過緊等原因，甚至出現(xiàn)客戶退房“撻定”的情況。

    市場現(xiàn)象：

    銀行放貸政策趨緊

    合拼戶型產(chǎn)品嚴重滯銷

    目前東莞樓市政策環(huán)境雖然較廣深佛等城市要溫和，但銀行放貸政策持續(xù)收緊仍給開發(fā)商的資金回籠及項目銷售造成了一定影響。據(jù)了解，雖然東莞各大項目在今年前4個月成交大熱，但各大銀行的房貸審核極為嚴厲，房貸放款普遍出現(xiàn)排“長隊”現(xiàn)象，各大樓盤在銷售過程中飽受困擾，在與客戶簽約時壓力重重。

    一房地產(chǎn)代理銷售負責(zé)人向記者透露，目前項目在成交過程中的最大阻力就是客戶擔(dān)心通不過房貸審核，按揭合同簽不下來：“很多項目在跟客戶簽約時都有個約定：如果按揭辦不下來，就要把付款方式改為一次性付款。這樣一來就會造成部分客戶因無力一次性付款或首付過高而‘撻定’退房，這種情況在大戶型項目、尤其是合拼大戶型項目中尤為多見。”

    該負責(zé)人表示，為了盡量挽留客戶促成交，目前多數(shù)開發(fā)商采取的方法是多找?guī)准毅y行簽約合作，尤其是找房貸政策較為松動的本土銀行合作，減少銀行不放貸造成的客戶流失。

    但從目前的銷售情況看，此辦法依然無法改變合拼大戶型產(chǎn)品嚴重滯銷的局面：“只要是合拼戶型，就必須按兩套房來辦理按揭貸款，高首付及高利率令許多客戶對此類產(chǎn)品望而卻步，辦不了貸款的客戶只能選擇退房。”據(jù)悉，近期水濂山片區(qū)某豪宅項目入市開盤后，就因其大戶洋房產(chǎn)品屬于合拼戶型，導(dǎo)致部分客戶因貸款難、首付成本過高等原因最終選擇退房。

    原因分析：

    定價偏高消費者“吃不消”

    大戶普通洋房成交“遇阻”

    據(jù)了解，在城區(qū)市場中，非合拼類的大戶普通洋房目前在銷售方面也面臨著巨大的出貨銷售壓力。東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月東莞樓市加推項目中，大戶型的普通住宅供應(yīng)集中放量，加推比重占比45.61%，尤其是城區(qū)市場，近期各樓盤主推的產(chǎn)品都是以120平方米以上的大戶洋房為主，市場競爭日趨白熱化，大戶型產(chǎn)品面臨較大的出貨壓力；其次，如果樓盤定價在“8字頭”以上，就算是綜合競爭力很強的樓盤，成交一樣有難度。

    目前，過高的房價水平已經(jīng)給大戶洋房產(chǎn)品造成嚴重的銷售阻力。 東莞中原策略研究中心總監(jiān)車德銳認為，8000元/平方米的房價水平對于城區(qū)市場的普通洋房而言是一道“檻”，只要普通洋房項目把價位定在“8字頭”以上，就會遇到銷售阻力，成交明顯慢很多。

    “目前市場主推的大戶型洋房產(chǎn)品，單價高，總價也高，一套洋房總價動輒過百萬元，這種市場定價和定位已經(jīng)脫離了東莞本土主流消費群體的承受能力，過高的房價令很多消費者都‘吃不消’，調(diào)查顯示，很多購房者現(xiàn)在在樓市調(diào)控基調(diào)不變的情況下，都期望房價能降下來，由此導(dǎo)致市場陷入新一輪的觀望。尤其是深圳客購房比例不高的城區(qū)市場，主要的消費群體來自本地，他們對于價格的承受力沒那么高，所以成交回落的情況更為明顯。”

    車德銳表示，現(xiàn)在的情況是，開發(fā)商不愿降價，購房者期望降價，雙方都處于一個價格博弈的“臨界點”，十分微妙。

    市場預(yù)判：

    5月底6月初量價齊“走低”

    臨深鎮(zhèn)區(qū)成交仍被看好

    相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周東莞樓市的成交開始呈現(xiàn)下滑趨勢，周成交量環(huán)比減少近三成，市場購買力出現(xiàn)由盛而衰的跡象。車德銳認為，如果開發(fā)商不調(diào)整價格，成交萎縮的情況會更明顯，5月底到6月初這個階段是東莞樓市量價“由高走低”的一個“分水嶺”。6~8月份樓市進入傳統(tǒng)營銷淡季，預(yù)計這個時段部分開發(fā)商在銷售壓力之下，會對房價進行調(diào)整，“迫于資金及銷售壓力，預(yù)計部分開發(fā)商會選擇調(diào)價，城區(qū)普通洋房價格只要把價格由8000元/平方米降到7500元/平方米，成交馬上能好轉(zhuǎn)。”

    瑞峰置業(yè)事業(yè)二部副總經(jīng)理徐浚杰也認為，現(xiàn)在銀根收緊、客戶貸款難等問題已經(jīng)給很多開發(fā)商造成困擾，這種政策壓力正步步緊逼著資金實力不足、有業(yè)績銷售壓力的開發(fā)商不得不“放血”降價走量：“現(xiàn)在東莞房價水平居高不下，為了盡快走貨走量回籠資金，有的開發(fā)商會選擇降價或以低于市場預(yù)期的價格推盤走貨。”

    雖然城區(qū)市場存在較大的房價回調(diào)可能，但業(yè)界依然看好臨深片區(qū)市場的樓市成交：“臨深鎮(zhèn)區(qū)市場因為有深圳客戶的消費支撐，房價下調(diào)可能性很小，就算成交降下來，開發(fā)商也可以通過加大與深圳中介公司的合作，引來大批深圳客戶前來購房。”車德銳認為，目前城區(qū)樓市成交前景堪憂，開發(fā)商只能通過拓展廣深客戶資源及利用公積金低首付新政促成交，才能在項目銷售方面有所突破。