文/喬磊(本刊特約記者發(fā)自美國(guó)洛杉磯)

    擁有住房實(shí)現(xiàn)美國(guó)夢(mèng)

    美國(guó)人上至總統(tǒng)下到貧民百姓口頭上總掛著一個(gè)詞，叫作美國(guó)夢(mèng)，而擁有住房則成了美國(guó)夢(mèng)的一部分。美國(guó)家庭擁有住宅的比率是67.6%，老百姓要能買得起房，主要是兩個(gè)因素，一是收入較高，二是房?jī)r(jià)合理。當(dāng)這兩個(gè)條件都具備時(shí)，民眾實(shí)現(xiàn)擁有住宅的夢(mèng)想也就有望成真了。買房還是租房，在美國(guó)人觀念中不僅僅是每個(gè)月要付多少錢的問題，更多美國(guó)人是把買房看成一種投資，而且是比投資股票更為保險(xiǎn)的長(zhǎng)期投資。同時(shí)擁有住宅也是集聚家庭財(cái)富最主要的一種方式，特別是對(duì)于中低收入家庭來(lái)說(shuō)，很少有人能在金融資產(chǎn)上作大筆投資，而房地產(chǎn)幾乎成了他們最主要的家庭財(cái)富。美國(guó)的稅收政策天平也倒向買房者而不是租房者。購(gòu)買住房貸款的利息可以抵稅，而租房的租金卻不能抵稅。

    在具體買房上，美國(guó)民眾很少有用現(xiàn)金一次付清房款的，絕大多數(shù)人是依賴貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)擁有住宅夢(mèng)的。通常銀行的房屋貸款分為15年和30年，最流行的則為30年貸款。由于貸款時(shí)間長(zhǎng)，月供的壓力不大。另一方面，在利率由高降低時(shí)，屋主隨時(shí)可以重新申請(qǐng)住房貸款，每月的月供自然也會(huì)有明顯下降。美國(guó)人能否買得起房很大程度取決于是否可以獲得銀行的貸款，而銀行是否貸款就要看借款人的收入情況了。通常情況下，借款人家庭每個(gè)月用于房貸還款額不能超過(guò)總收入的28%，購(gòu)屋者每個(gè)月用在住房上的支出(房屋貸款分期付款、房地產(chǎn)稅、住宅保險(xiǎn)和維護(hù)的費(fèi)用)不超過(guò)月總收入的33%。最后購(gòu)屋者全部債務(wù)(包括住房上的所有支出和家庭其他類債務(wù)，如信用卡債務(wù)、購(gòu)買汽車貸款和子女的花費(fèi)等)不能超過(guò)收入的38%。

    典型的美國(guó)購(gòu)房案例

    下面我們看一個(gè)普通美國(guó)人的購(gòu)房經(jīng)歷，從中也可了解美國(guó)人實(shí)現(xiàn)擁有住宅夢(mèng)的歷程。麥克畢業(yè)于美國(guó)一所很不錯(cuò)的大學(xué)，一畢業(yè)就有50000美元的年收入。麥克的女朋友康尼是他的同學(xué)，畢業(yè)后年薪也有45000美元。兩人的收入加起來(lái)一年為95000美元。去掉所得稅，一年的純收入約在75000美元。兩人上大學(xué)的貸款有10萬(wàn)美元需要償還，每年償還25000美元,還剩下50000美元。如果買房子，首先是首付款的錢從哪來(lái)？二是月供，按照美國(guó)人家庭房屋貸款不超過(guò)收入三分之一的比例，他們每年可用于償還房屋貸款的支出為16500美元，月供則為1375美元。按照能支付的月供，他們只能購(gòu)買價(jià)格在20萬(wàn)美元的房子。而按洛杉磯的房?jī)r(jià)，20萬(wàn)美元的房子會(huì)很差。

    麥克和康尼商量后，制訂了一個(gè)5年計(jì)劃，5年后結(jié)婚買房。在這5年間先償還完學(xué)生貸款，并積攢一些錢作為購(gòu)房的頭款。5年下來(lái)，兩人還清了學(xué)生貸款，麥克攢下了50000美元，康尼積攢了80000美元。同時(shí)5年后，麥克的年薪已漲到了80000美元，康尼的年薪也達(dá)到70000美元，兩人年收入加在一起為15萬(wàn)美元?？鄢枚?，每年純收入可為11萬(wàn)美元，這應(yīng)當(dāng)說(shuō)是比較不錯(cuò)的收入水平。

    麥克和康尼開始找房子，因考慮到如果婚后要兩個(gè)孩子，撫養(yǎng)孩子的費(fèi)用會(huì)多花一些，所以買房子不一定要買最理想的，價(jià)格合適最重要。他們選中了上班比較方便的社區(qū)，購(gòu)買了一幢40萬(wàn)美元的獨(dú)立住宅。首付10萬(wàn)美元對(duì)他們已不是負(fù)擔(dān)，而月供為1800美元，一年的房貸還款也只占他們純收入的20%，房子的支出對(duì)他們而言應(yīng)該說(shuō)負(fù)擔(dān)并不重。

    這是麥克和康尼靠自己的能力和收入第一次購(gòu)買房子，當(dāng)然是歡天喜地。在買房后5年內(nèi)兩個(gè)孩子相繼出生，麥克的年薪也漲到12萬(wàn)美元，康尼的年薪也有9萬(wàn)美元?？斓搅撕⒆由蠈W(xué)的年齡，麥克和康尼核計(jì)，應(yīng)當(dāng)找一個(gè)比較好的學(xué)區(qū)讓孩子從小就有比較不錯(cuò)的學(xué)習(xí)環(huán)境，這樣就得搬家、重新買房?？紤]到以后孩子的教育，兩人最后在一個(gè)中產(chǎn)階級(jí)居住比較集中的地區(qū)選定了一幢價(jià)格為60萬(wàn)美元的房子。頭款12萬(wàn)美元用賣掉舊房子所賺到的房屋升值差額再加上部分存款就解決了，而月供不到3000美元，也在他們純收入不到三分之一的安全線內(nèi)。